利率高企及收緊按揭窒礙地產市場復甦

香港, 2024年7月10日 – 仲量聯行今天公佈上半年香港地產市場回顧及展望下半年走勢，指出香港商用物業投資及住宅市場均面對銀行收緊按揭審批及息率高企的雙重影響，商用物業及住宅價格於未來6個月將持續下跌。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「銀行收緊按揭削弱了投資者的購買意欲，令物業買賣交投回落，將拖累物業價格進一步下跌。商用物業投資及住宅市場最受影響，最終會影響經濟。市場需要政府提供能支持需求的政策，以免市民對樓市失去信心。」

報告重點：

• 寫字樓租賃市場的提升辦公空間需求增加。過去半年有約30%的總租賃成交量涉及2萬平方呎或以上的個案，持續高企。
  
  
• 內地品牌首次超越日本品牌成為新來港品牌的最大來源地，佔總數33%。
  
  
• 政府應成立工作小組探討協助樓市步出陰霾的政策，以免重演1997至2003年的跌市。
  
  
• 連租約出售的商舖物業，若租金回報率達4%至6%，對投資者將尤其吸引。
   

寫字樓市場

由於欠缺擴充需求及續租個案增加，上半年寫字樓租賃市場疲弱，總租賃成交量較去年下半年減少28.1%，然而，市場同期仍錄得502,300平方呎的淨吸納量，主要是新商廈落成後預租的樓面獲得落實。不過，新供應落成也同時令6月底整體甲級寫字樓空置率推到13.6%的歷史新高。整體甲級寫字樓租金於上半年回落4.3%，新供應競爭下，也導致中環租金下跌7.1%，跌幅為各主要分區市場最顯著。

上半年租賃需求主要來自金融、保險、地產及專業服務業，佔租賃成交量52.6%，當中尤甚以保險及資產管理的租戶最為活躍。

值得注意的是，大型租戶趁租金回落而物色寫字樓以提升辦公室質素，上半年 2萬平方呎或以上(按業主計算的面積)的租賃成交佔總成交量29.0%。

仲量聯行商業部執行董事嚴威程表示：「物色大樓面商廈以便長遠發展或整合分散各區辦公室於同一地點的租戶趨增。然而，現時全港只有13.8% 的甲級商廈提供每層樓面達2萬平方呎或以上的選擇，香港島缺乏大樓面的情況更明顯，僅7.5%商廈有此樓面。物色此類面積的租戶需待高鐵西九龍總站上蓋發展項目及西九龍藝術廣場大樓，以及利園8期及One Causeway Bay兩個銅鑼灣項目於2025年至2026年落成後才有充裕選擇。」

他補充：「下半年寫字樓租金將下跌0-5%。儘管龐大的新供應推高空置率，隨著市場升級需求的主導，配備優質規格、具信譽ESG認證及辦公室設備的新商廈，將會逐漸被市場吸納，」

香港甲級寫字樓市場指標 – 變化%

^{資料來源：仲量聯行研究部}

商舖市場

隨著北上及離境旅遊成風，本地消費力流失，拖慢香港零售市場的復甦步伐。雖然上半年訪港旅客按年增加64.2%，港人出境人次郤較入境旅客多出48.3%。此外，旅客人均購物消費及用餐支出於今年首季也較去年減少17.4%。

上半年核心區街舖租金上升3.0%，優質商場租金則上升0.9%。商舖市場租賃交投仍呈兩極化現象，高檔品牌及大眾化市場的租客均傾向於一線購物街地段租舖，令核心區街舖空置率由去年底的11.6%略為改善至11.5%；相反，有些其他地段的商舖租金相宜，仍難以物色租客。

然而，香港對於全球品牌仍然具有吸引力。過去6個月，新來港的品牌數量按年增加91%。當中約33%的品牌來自內地，首次超越日本零售商成為最活躍的新來港品牌。

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂表示：「我們預計今年下半年核心區街舖和優質商場的租金升幅最多達5%。市場仍面對不少壓力，預計暑假及聖誕節假期期間本地消費將進一步下降，遊客消費的全面復甦亦需時。」

儘管放寬自由行和內地訪港旅客的購物免稅額對零售市場有支持作用，但香港的零售市場仍不乏挑戰。

他表示：「香港面對來自附近城市的競爭加劇。非中國籍的香港永久居民７月10日起可申請回鄉證，或會導致更多消費北移。此外，海南在2025年成為免稅區將進一步加劇了區域競爭，可能對香港的奢侈品零售業產生影響。」

香港主要零售指標 – 變化%

^{資料來源：仲量聯行研究部}

住宅市場

正如本行預期，撤辣無法扭轉樓價的跌勢。差餉物業估價署數據顯示，私人住宅售價指數於今年首五個月回落1.7%，顯示樓價已從2021年9月樓價高峰期回落23.1%。

內地買家於撤辣後湧入本港樓市，為樓市帶來新需求，然而，本港買家受到高息影響，置業意欲減弱，此消彼長下，新需求的影響有限。在持續高息及物業估值下滑的環境下，銀行自然收緊按揭貸款的審批，對向來倚賴銀行貸款的本地買家造成影響，近期獲得銀行承造按揭正面對越來越大的困難。此外，新盤市場的減價戰持續，部分新盤的開價已創近十年新低。

展望未來，住宅市場有危有機。香港商業活動及投資活動低迷，新盤庫存量高企及借貸成本高也導致發展商減價促銷，買家的負擔能力也受到高息所影響，對樓市不利。不過，近期住宅租賃市場的強勁表現，可反映樓市仍不乏住屋需求，租金升幅顯著也正吸引投資者，加上內地買家增加及人民幣貶值的預期，將促使更多資金投入香港。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：「今年下半年中小型住宅價格料將下跌約10%，豪宅價格將因新供應量增加而下跌5至10%。即使美國減息25至50個基點，也不太可能對香港按揭利率構成顯著影響。」

截至今年3月的12個月內，本港負資產個案數量已飆升400%至32,000宗。倘樓價今年下跌10%，本行估計負資產個案將突破10萬宗。

他補充：「樓價自2021年9月以來已連跌三年，而自1997年亞洲金融風暴以來，樓市從未經歷如此持續的跌勢。我們必須正視目前樓市面臨的風險，並採取應對措施。」

他建議政府推出以下救市措施：

• 成立專責小組評估樓市風險水平，並制定措施以降低風險。
  
  
• 向首次置業人士提供低息貸款。
  
  
• 合資格的人才推出額外的置業鼓勵措施，將住宅物業納入新資本投資入境計劃的投資範圍。

香港住宅市場指標 – 變化%

^{資料來源：仲量聯行研究部}

資本市場

礙於高息持續及按揭貸款審批進一步收緊，今年上半年成交價逾5,000萬港元或以上的商業物業總投資額較去年下半年減少25.6%至132億港元，創2020年以來的新低。

受惠於遊客逐漸回升，商舖仍是最受歡迎的投資物業。商舖物業的交投佔商用物業成交總額的約45.1%，帶動核心區街舖資本值於上半年上升0.5%。

海外資金於本地物業投資市場仍未見活躍，成交總額佔比由2023年下半年的5.9%收縮至2024年上半年的0.6%。

仲量聯行香港資本市場執行董事鄧潔瑩表示：「目前商業物業市場正同時面臨高息及商用物業按揭貸款收緊的兩大挑戰，投資意欲大受影響，導致成交量萎縮，也影響市場健康發展及加劇價格跌勢。現時主要是較易取得商業貸款的用家，能夠參與物業投資市場。不過，用家一般對價格較敏感，加上市場放售的銀主盤增加，預計物業資本值將進一步下跌。」

在挑戰重重的投資環境下，她建議業主考慮翻新現有物業，以提高租金收入，待市況隨減息轉佳後，以較高的價格出售。同時可考慮改變物業用途，例如轉作學生住宿或電動車充電站，配合不斷增加的市場需求。

她補充：「在下行週期時，投資者會物色較高回報及低風險物業，因此，一些有現租約的商舖物業，若租金回報率達4至6%，對投資者尤其吸引。」

香港投資市場指標 – 變化%

^{資料來源：仲量聯行研究部}

(左至右)商業部執行董事嚴威程,香港主席曾煥平,商舖部主管唐偉樂、資本市場部執行董事鄧潔瑩