观点

800萬以下住宅市場的兩極化趨勢

對於高層樓宇(電梯樓),買家偏向購買面積較小的新樓單位;至於低層樓宇(唐樓),因受制於供應及購買力,買家只能尋找樓齡較高的單位。

澳門住宅樓市呈現兩極化跡象

高層樓宇 (電梯樓) – 買家偏向購買面積較小的新樓單位也不會購買大面積但樓齡較高的單位。

低層樓宇 (唐樓) – 買家只能尋找樓齡較高的單位(例如30年以上), 因面積較大但樓齡較高(例如21-30年)的單位市場存量不足, 以及購買力受制於單位總價。

新房屋政策出台

2018年2月,兩項有關住宅市場的法例同日出台,分別是第2/2018號法律《取得非首個居住用途不動產的印花稅》以及金融管理局發布第011/B/2018-DSB/AMCM號傳閱文件《合資格青年首次置業的按揭成數》。前者針對購買第2個或以上住宅物業的買家加徵樓價5%及10%取得印花稅,而後者則針對合資格的首次置業買家,將購買樓價330萬以下單位的最高按揭成數提升至90%,樓價330萬至800萬單位的最高按揭成數提升至80%。

法例生效至今,非首次置業買家在市場上大幅減少,而首次置業買家佔住宅市場交易由40%上升至超過80%,但其平均成交量則與法例生效前相當。

高層樓宇 (電梯樓) - 新樓細單位受青睞

高層樓宇的買家對單位總價的承受力平均約600萬,且在不同樓齡的次市場呈現明顯分化。新樓單位(樓齡在5年或以下)因普遍面積較小而受買家青睞,平均成交價由2018年2月至今上升18.2%;而樓齡較高的住宅單位,雖然在法例生效後其平均成交價亦曾錄得約18%升幅,但其後已逐步回落,由2018年2月至今上升約5%,反映在相同的單位總價,買家傾向「取」較小面積的新樓單位而「捨」較高樓齡的大單位。

低層樓宇 (唐樓) - 市場缺乏供應

至於低層樓宇的價格方面,法例對這類樓宇的按揭成數並無影響,平均成交價亦與法例生效前相約,低層樓宇買家對單位總價的承受力平均約300萬。然而,法例生效初期成交量主要集中在樓齡21-30年的住宅單位;至2018年底,成交量逐漸轉向樓齡30年以上的單位為主。預計當中主要原因是供應不足,在市場上缺乏樓齡較新的低層樓宇(唐樓)單位供應的情況下, 以及買家購買力受制於單位總價,僅能在市場上尋找樓齡高的單位。

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