投資者如何發揮創意，開發香港共居市場

香港以狹窄及昂貴的居住環境聞名，同時人們嚮往時尚、設施完善的住房需求，令共居市場備受投資者關注。

某些住宅物業或會適合被改建為共居空間，但即使對於現金充裕的共居營運商或投資者而言，尋找合適的住宅物業是一大障礙，他們不得不考慮購入酒店、寫字樓或其他種類的物業，然後再改裝成為共居空間。

共居空間公司Weave 的最新據點於2019年底在紅磡開業，地點前身為酒店及住宅。

2019年，地產投資公司宏璟資本將原為紅茶館酒店的物業改造成服務式住宅活託邦。活託邦設有共居空間的元素，如廚房、開放式飯廳和客廳等共用空間，住戶亦可參與由營運商舉辦的社交活動。

仲量聯行香港資本市場部董事兼共居研究報告的合著者梁鎮峰表示，市面上缺乏合適的全幢物業，營運商大多租用或購入物業後需要再作共居空間的改裝。

「市場上共居空間的營運商有不同的經營模式，某些營運商選擇重資產經營模式，而像Dash Living、Hmlet和立方國際青年社區等營運商則選擇輕資產經營模式，而非購入該物業。」

共居概念已在過去幾年進入主流，它被譽爲「年輕人宿舍」，項目往往配備各種設施，包括共用廚房、客廳和遊戲室。目標客戶主要為學生、年輕的專業人士及居港的外藉人士，他們希望在住所認識志同道合和擁有相同價值觀的朋友。與此同時，共居提供具靈活的租賃條款、多元化設施和便利性，備受年輕住戶歡迎。

共居概念近年於三藩市、倫敦、新加坡和香港等城市漸漸盛行。梁指，香港某些共居營運商表示，旗下的項目錄得高達80％的入住率，在現今環境下是一個很好的表現。

梁補充，投資者越來越對共居項目感興趣，他們尤其考慮到共居的投資回報率相比其他地產類別較高。 「但在香港找到合適的物業是一個難題。」

私募基金管理公司基滙資本是首批涉足共居市場的香港企業之一，公司於2016年將一家酒店改建為具有48個房間的香港校園旅舍（現稱Commune）。2017年，精品酒店集團Ovolo收購位於香港島南端香港仔的一幢商業大廈，將該物業先後改建為服務式住宅及設有65個房間的「Moji Nomad」共居項目。

住宅物業，尤其是舊式唐樓，或服務式住宅最適合被改建為共居項目，因為改建過程較簡單，一名營運者則選擇了從香港資深地產投資者鄧成波租用個別唐樓單位經營共居空間。

最近酒店房間需求回落，令投資者和業主考慮規模較小、生意不佳的精品酒店和旅館，這些物業通常不需要太多改動便可以容納共居項目特有的共用設施。

梁指：「酒店營運者必須符合有關旅館業牌照條例、以及房間數目、防火安全及停車位比例等要求，但經營共居項目並不一定需要滿足這些條件。市面上可能會有更多的合適的酒店被改建為共居空間。」

他補充，自從新型冠狀病毒疫情出現以來，市場對備有私人浴室的共居空間仍然有一定需求，相反只設有共用浴室的項目就沒有那麼受歡迎。

仲量聯行香港資本市場部執行董事馮嶽宗表示，本行估計改建後的共居項目可提供約4％至5％的穩定投資回報，高於其他主要地產資產類別的回報率，基金經理亦可透過投資于共居項目分散投資。改建較舊的物業通常會為業主達到最高的租金回報率。

「共居市場存有一定的門檻, 但我們預計投資者會繼續尋找新貨源，爭取收益。」