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工業區變身為繁華商業中心

香港觀塘區市中心重建持續

2020年 05月 27日

香港的觀塘區正在升級轉型,從一個老舊的工業區蜕變為本地最新的商業區之一。位處九龍東,它是香港最具歷史的工業區之一,如今,市中心新舊建築夾雜,工廠大廈、倉庫、重建後的商業大廈和大型購物中心林立,為地區注入新氣象。

觀塘市中心重建項目已經進行多時,1998年,該區的第一棟甲級寫字樓創紀之城落成 ,項目原爲舊巴士廠,由香港地產巨頭新鴻基地產發展。新鴻基同區apm商場原先爲舊工業大廈,自2005年開業起吸引年輕一代的上班族到該區購物和消費。

透過政府的活化計劃,不少舊區重建項目得以展開,繼續加快市區更新的步伐。

仲量聯行香港資本市場資深董事譚蔭培表示,「與2000年代初相比,今天的觀塘區幾乎焕然一新,繼續備受投資者關注。」

仲量聯行集合的香港聯交所和土地註冊處的數據顯示,2019年,成交價逾2,000萬港元(約260萬美元)以上的觀塘工業物業成交額為31.79億港元(4.102億美元),較2018年的88.85億港元(約11億美元)低。位於鴻圖道景雲工廠大廈一籃子物業共10個單位於2020年1月以約1億港元(合1,290萬美元)成交。

大型重建項目

當中香港市區重建局(簡稱「市建局」)的觀塘市中心重建項目是本港歷來最大型的市區重建項目,耗資數百億港元,預計提供530,000平方呎的甲級寫字樓樓面,帶動全區的未來發展。

此外,新鴻基的巧明街前九巴車廠項目獲批重建兩幢商廈及商場,總樓面為120萬平方呎,與一街之隔,同爲集團旗下的創紀之城項目相得益彰。

譚指:「觀塘市中心重建項目分階段進行,香港政府的「起動九龍東」試點計劃將推動觀塘及鄰近地區轉型。」

混合式地產發展項目KOHO及The Wave同屬活化商廈項目,現為創意產業的聚脚點。 KOHO已轉型為初創企業和中小型企業而設的商業空間,昔日的長江電子大廈亦成爲了The Wave,集合活動場地、共享工作空間、商店和餐廳。

譚表示,儘管新型冠狀病毒疫情或會於短期内阻礙某些市場和行業的發展,但地產投資者會繼續追求投資回報,向觀塘等地區注入資金。「投資者們都尋找增長的機會,許多會認定這些重建地區的發展潛力。」

政府資助

香港政府的工廈活化計劃一直是加快舊區重建及轉型的推動力之一。

根據現行活化計劃,重建1987年前落成在非「住宅」地帶內的工廈可獲放寬最高核准非住用地積比率的條件, 上限為20%,申請需獲城市規劃委員會批准。活化計劃帶動觀塘區老齡工廈交投活躍。

香港差餉物業估價署的數據顯示,截至2019年底,觀塘區的工業物業總建築面積估計為3,900萬平方呎。仲量聯行大中華區研究部主管黃志輝指:「投資者可以在區内找到大量工廈貨源。」

他表示,考慮到租賃限制和不同地產類別的市場潛力,投資者傾向於尋找具有重建價值的物業。

自香港政府於2018年重啟工廈活化計劃以來,觀塘區工廈申請個案最為活躍錄逾10宗,其中一半以上已獲批。區内一些指標工廈,如麥士威工業大廈及榮興利工業大廈,已獲批進行重建,預計將成為商廈新地標。

主力收購及發展舊工廈的興勝創建於2019年3月以4.89億港元(約6,310萬美元)收購大業街禧年大廈。公司最近向城規會申請將建築改裝作酒店發展,並要求放寬地積比率和建築物高度限制。

譚表示:「觀塘區改建工廈作商業用途的趨勢將會持續。未來三年,香港新商廈供應將集中於東九龍,這會促進該區發展成香港第二個核心商業區。」

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