香港地產牛市結束

香港商業地產市場一度經歷了歷史上最長的牛市，但牛市於2019年結束，資本價值和租金在過去十年首次下降。

仲量聯行的數據顯示，本港甲級寫字樓的價格屬於全球最高之列，價格在2019年下跌了大概7％，與2008年以來的年均增幅相反，甲級寫字樓租金亦於全年下降了3.4％。

仲量聯行香港主席兼資本市場部主管曾煥平表示，香港商業地產市場受許多因素影響，包括全球經濟增長的不確定性、持續的社會運動、以及中美貿易局勢緊張。

「香港在2019年經歷了很多，但最重要的是，地產市場已經連續在11年錄得增長。這一定會在某個時候變。」

仲量聯行預測，今年香港甲級寫字樓，核心區街舖和住宅物業的資本價值和租金將下降10％至20％。

曾煥平指：「買家對市場空置風險將變得更加謹慎，他們追求更高回報，物業資本價格跌幅將超過租金跌幅。」

市場焦點

2019年，企業對業務前景的信心及地產市場投資氣氛疲弱，地產成交額下跌。

仲量聯行數據顯示，去年成交價逾2,000萬港元以上的工業物業成交額為160億港元，較2018年的353億港元下降55％。

然而，市場亮點依然存在。受惠於香港特區政府重啟工廈活化計劃及中期潛在供應有限，工業物業市場保持穩健。

分層工廠大廈及優質倉庫的資本價格在2019年分別上升3.1％和2％，高於其他商業地產類別。

仲量聯行預計2020年優質工業物業的資本價格將下跌5％至10％。

「活化工廈2.0」計劃除免收地契豁免書費用，容許相關工廈重建項目可放寬最高核准非住用地積比率， 上限為20%，從而讓業主能夠以更高密度重建。

住屋成為焦點

住屋負擔能力一直是香港社會討論的主要議題，尤其是本港面臨經濟衰退之時。自2003年沙士疫潮以來，住宅樓價一直穩定上升，在2008年全球金融風暴期間僅錄得輕微下跌。

根據非營利組織Demographia的2020年全球樓價負擔能力報告 (International Housing Affordability Study 2020)，香港居民平均需要21年才能負擔置業。

本港地產市場氣氛持續疲弱，導致中小型住宅和豪宅資本價格在2019年下半年下滑。今年，豪宅價格將於所有地產類別當中下降幅度最大，降幅高達20％。

香港特區政府通過放寬貸款價值比率（LTV），試圖安撫有意置業的買家，刺激私人住宅需求。

仲量聯行認為，2020年總體市場氣氛仍繼續繫於香港社會局勢。中國內地及香港經濟放緩將削弱住屋需求，尤其是在大程度上依賴內地買家需求的豪宅市場。

仲量聯行大中華區和香港研究部主管黃志輝表示：「我們的基線預測是社會局勢不會惡化，增強投資者的信心，從而令需求回升。」