樓價短期內欠上升動力

香港, 2023年5月9日 – 仲量聯行今天發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出，加息及出生率和結婚個案減少，將導致香港樓價短期欠缺上升動力。

過去三年，香港人口減少18.7 萬人，而未來出生人口同樣呈下跌趨勢。2020 年至2022 年平均每年登記結婚數目為28,248 宗，較2017 年至2019 年平均每年48,556 宗減少41.8%；總和生育率 (每千名女性的活產嬰兒平均數目) 由2017 年的1,128 個，減少至2021 年772 個，較日本及新加坡低。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示：「越少新家庭成立及生育子女，意味著越少入市置業的住屋需求及升級居住環境的需求。加息亦會影響本地及內地買家的置業意欲。」

2017 年，內地買家佔住宅成交量的15%以上。然而，現時經濟變化已不利這批買家入市。香港的低借貸成本和相對較高租金回報率等過往優勢，現時已不復當年。2022 年香港的平均按揭息率上升213 基點至3.58%，內地平均的按揭息率則下跌至4.26%的歷史低位。同時，香港甲類住宅的租金回報率由2017 年的2.8%收窄至2022 年的2.5%。此外，較本地買家而言，非本地用家置業面臨更大壓力。他們需要支付較高的印花稅，最高按揭成數也通常相對較低，購買同一物業時需要負擔更多首期支出。

滙豐在五月上調最優惠利率12.5 個基點，將令500 萬元的按揭貸款的每月供款提高350 元。儘管該次上調的影響較小，但本輪加息周期以來累積的負擔已不可小覷。即使加息周期結束，按揭利率恐將持續維持高位，不利於需求增長。隨著經濟復甦，收入增加及負擔能力提升將為樓價帶來支持，但進展將會較為緩慢。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「儘管如此，部分刺激政策及外來因素將在未來為住屋需求帶來支持。修訂投資移民政策及稅務優惠等新措施，將有助香港吸引非本地投資者及家族辦公室。自香港去年12 月公布高端人才通行證計劃以來，已有逾12,000 個申請獲批，同時批出約8,300 個受養人簽證。此外，新加坡於4 月上調對海外買家的額外買家印花稅由30%至60%，無形中將增加香港住宅物業對海外買家的吸引力。香港住宅市場的前景主要視乎這些刺激措施及外來因素能否抵消結構性因素的負面影響。」

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