仲量聯行:政府應重新審視按揭指引以助換樓客升級

根據仲量聯行今天發佈的《2018年度澳門物業市場回顧》,2018年澳門受多項樓市政策及外圍經濟環境影響,導致物業市場乍暖還寒,投資氣氛淡靜。

一月 17, 2019

澳門及香港,2019年1月16日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2018年度澳門物業市場回顧》,2018年澳門受多項樓市政策及外圍經濟環境影響,導致物業市場乍暖還寒,投資氣氛淡靜。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字,2018年澳門博彩業收益錄得3,028.5億澳門元,按年上升14.0%,延續2017年博彩收益的升勢。同時,自2016年八月迄今,博彩業收益亦連續二十九個月錄得按年升幅,自2014年後首次重上逾3,000億澳門元水平。2018年首三季源自貴賓市場的博彩業收益佔整體市場比重55.4%,較去年同期下降1.5%,源自貴賓市場和中場業務的博彩業收益較去年同期均錄得升幅,分別按年上升12.8%及20.0%。

2018年首三季澳門本地生產總值錄得3,060.8億澳門元,按年增長5.6%。根據按支出法計算的本地生產總值顯示,該增長主要由包括博彩類別所組成的服務出口所帶動,同比上升11.0%,約佔澳門本地生產總值的85.3%。期內,本地生產總值的其他組成部份表現各異,私人消費開支及政府消費支出分別按年上升5.1%及4.0%;此外,由於本地工程數目減少,固定資本形成則按年下跌11.2%。

2018年首十一個月澳門的訪澳旅客人數錄得3,223.3萬人次,按年上升9.1% 。來自中國大陸的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的70.8%,而「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數的48.7%。旅客人數增長主要來自中國大陸,按年增加13.3%。截自2018年11月,澳門的酒店客房供應量達38,100間,其中五星級酒店客房佔24,500間,累計入住率上升至91.3%,住客平均留宿時間維持於1.5晚。

2018年澳門勞動市場大致穩定,根據澳門統計局數字顯示,十一月份失業率下降至1.7%,總體收入中位數於第三季尾為16,000澳門元。澳門的外地勞工人數創歷史新高,截至十一月底外勞人數達到188,854人,較2017年底上升5.2%。截至2018 年十月底,澳門的居民存款較去年年底上升5.5%,達到6,081.0億澳門元。

仲量聯行澳門估價部高級經理黃嘉良指出:「2018年澳門受新落成的大型娛樂項目帶動,綜合經濟表現良好,房地產市場於上半年相對活躍。然而,中美貿易摩擦加劇、英國脫歐困局以及加息等因素令未來經濟環境增加不確定性,投資氣氛謹慎。受內地經濟增長放緩影響,多家分析機構預測澳門博彩收入增長將會有所放緩,在各利淡因素的陰霾籠罩下,預料澳門房地產市場將會有所受壓。」

住宅

2018年澳門住宅買賣交易總量持續上升。根據澳門統計局數字顯示,2018 年首十一個月共錄得10,405宗住宅買賣成交,按年上升6.3%。升幅主要由2018年上半年的住宅成交所帶動,下半年則受外圍經濟環境影響,成交有所縮減。

供應方面,2018年共有28個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可,合共約提供2,747個住宅單位,建築面積約322,055平方米。此外,期內有多個預售項目及剛落成的現樓項目在市場上銷售,競爭激烈;根據財政局資料顯示,直至2018年12月上旬的住宅樓花成交約有2,956宗,佔全澳整體住宅成交約28.5%,成交宗數和佔比相對去年同期均錄得明顯上升。

2018年高級住宅及中小型住宅資本值分別按年上升3.5%及7.8%,升幅主要在上半年發生,下半年則表現平穩。而回報率於2018年末則分別為1.6%及1.7%。

租賃市場方面,2018年外地勞工人數創新高,強勁的居住需求推動住宅租金上升,2018年高級住宅及中小型住宅租值分別按年上升17.2%及12.2%。

仲量聯行澳門資本市場部資深董事黃智威稱:「政府於2018年推出了《取得非首個居住用途不動產的印花稅》等房地產調控措施,政策令投資者的購入成本增加,大幅削弱了住宅市場的投機風氣。同時,政府放寬了青年首次置業按揭成數,促使價值800萬澳門元以下的住宅成交增加,但是這些青年首置的潛在需求在去年底已被陸續消化。在外圍經濟環境波動下,普遍用家及投資者均保持觀望態度,加上政府早前預告今年將重開4,000個經屋申請,短期內住宅成交量將會冰封在低水平,樓價則會輕微回調。但澳門本地的經濟基本面良好,居民存款已突破6,000億澳門元,樓價深度調整機會不大。」

寫字樓

2018年首十一個月,共有5,569家新公司在澳門註冊成立,按年上升15.4%,大部份行業的新公司註冊數目均錄得上升。總括而言,2018年澳門整體寫字樓市場大致平穩,租賃市場在甲級寫字樓供應縮減的情況下,帶動寫字樓租金上升。其中較矚目的租賃成交主要由軌道交通營運公司、國際審計公司以及中資銀行等企業所租用。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,2018年整體寫字樓租值及甲級寫字樓租值分別按年上升7.4%及9.9%。

銷售市場方面,根據澳門統計局數字顯示,截至2018年11月寫字樓單位成交量合共247個,按年下降9.2%,成交量於下半年大幅縮減。2018年整體寫字樓資本值及甲級寫字樓資本值分別按年上升5.9%及7.3%。供應持續保持低水平,2018年整體寫字樓空置率維持下降至約7%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.7%及3.1%。

仲量聯行澳門租賃業務主管唐偉樂表示:「2018年澳門經濟穩步上揚,部份位於南灣商業區的寫字樓業主有意擴充其自身業務,將持有的出租單位於租約期滿後收回自用,導致一些企業需要另覓地方進行搬遷。由於這些受影響的租戶多為具規模的企業,他們在選擇新址時對寫字樓的規格要求較高,所以多以甲級寫字樓為選擇目標。然而澳門甲級寫字樓的存量很少,因此短時間內的需求增長推升了甲級寫字樓的租金水平。此外,我們近期收到很多有關共享辦公的查詢,當中包括海外及國內的營運商,這種創新概念可為澳門帶來新的辦公體驗。」 

商舖

根據澳門統計局數字顯示,2018年首三季零售業銷售總值按年上升20.8%,錄得569.7億澳門元。各零售分類普遍錄得升幅,只有電單車及其配件錄得跌幅。據一些時裝、化妝品等零售商戶反映,2018年第四季的銷售額並未呈現顯著增長,故對2019的發展計劃相對審慎。

銷售市場方面,2018年首11個月共錄得595宗商舖成交,按年上升12.7%。2018年下半年的大宗商舖成交主要集中於旅遊區,兩間分別位於殷豐素王前地及殷皇子大馬路的商舖以約3億及2億港元成功出售。根據仲量聯行澳門商舖指數,2018年整體商舖資本值按年輕微下跌2.4%,租值則按年下跌2.7%。而截至2018年底,整體商舖回報率維持約1.8%水平。

唐偉樂稱:「受人民幣貶值影響,國內旅客出外購物的誘因減少,加上澳門可出租的零售面積不斷增加,預計2019年將有逾100萬呎的零售面積注入市場,業主商議空間加大,預計商舖租金將會有下降趨勢。商舖市場的調整為一些特色企業提供發展機會,如虛擬實境(VR) 主題樂園、蹦床樂園、特色戲院以及餐飲等。位於新濠影匯一期剛試業的大型室內虛擬實境主題樂園Legend Heroes Park,項目佔地逾60,000平方呎,為本地居民和旅客提供嶄新的娛樂體驗。」

唐偉樂續稱:「近年澳門積極推擴多元化旅遊及產業的發展模式,很多海外企業亦有意進駐澳門,惟在他們不諳本澳法例及牌照申請流程,以致最後無疾而終。近日市政署優化飲食及飲料場所一站式發牌服務,推出電子化服務以便利市民及業界,相信可提升申請相關牌照的效率,同類型的措施將有助推動澳門旅遊及產業多元化發展。」

總結

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示:「政府於2018年放寬了青年首次置業按揭成數,成功降低了青年首置用家的首期門檻。現時物業價值的按揭限制主要以800萬澳門元為分界線,然而澳門住宅樓宇的空置率低,市場上符合青年首置購買的物業(價值800萬澳門元以下)大多已被消化。此外,換樓用家在考慮購買面積較大的單位時,卻因非首置的按揭成數限制,需要準備龐大的資金支付首期(最高按揭成數為40%)及預繳額外稅項(取得印花稅為物業價值的5%),這些有換樓需求的用家需要通過較高門檻才可提升生活質素,並且佔據了部份單位無法為市場作流轉。其實,按揭指引中的物業價值由2012年起已採用至今,但現時的物價已大幅超越當年的水平,一般樓齡較新的兩房或三房住宅單位的物業價值已超過800萬澳門元。故此,政府應重新審視這些界線的適用性,為市場釋出二手供應以舒解樓市困局。」

2019年預測:

  資本值 租值
高級住宅 ▼5% 至 10% 平穩
中小型住宅 ▼0% 至 5% 平穩
寫字樓 平穩 平穩
商舖 ▼0% 至 5% ▼0% 至 10%

– 完 –


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