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仲量聯行:放寬粵澳通關有助樓市於下半年保持韌性

2020年 07月 22日

澳門及香港,2020年7月22日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2020年度澳門物業市場中期回顧》,新冠肺炎席捲全球,各地經濟活動及人員流動受阻,全球經濟受到嚴重衝擊。澳門物業市場表現的影響程度因不同的物業板塊而有所差異,其中澳門的零售業及酒店業影響較大,以致位於旅遊區周邊的商舖及酒店等物業板塊出現調整,其他依賴本地需求為主的住宅及寫字樓物業則具有韌性。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字,2020年上半年澳門博彩業收益只錄得337.2億澳門元,按年大幅下跌77.4%,自2019年十月起連續九個月錄得按年下跌,回復到回歸前的水平。源自貴賓市場和中場業務的博彩業收益均相對減少。2020年 第一季貴賓市場收益為148.1億澳門元,按年下跌60.2%,於整體市場佔比維持約48.6%。

澳門作為旅遊城市,主要依賴博彩業和旅遊業所帶來的收益,因此本地經濟難免受到嚴重影響。2020年第一季澳門本地生產總值錄得544.0億澳門元,按年下跌48.7%。根據按支出計算的本地生產總值顯示,該下跌主要由私人消費開支、固定資本形成及淨進出口減少所帶動,分別按年下跌15.2%、36.7%及75.6%,約佔澳門本地生產總值的74.4%。期內,由於澳門政府對防疫措施及物資的支出有所增加,政府消費支出按年輕微增長5.0%。

受新冠疫情影響,全球各地都採取有限度的通關安排,令旅遊業步入寒冬。2020年上半年澳門的訪澳旅客人數只有326.9萬人次,按年大幅縮減83.9%。來自中國大陸的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的71.6%,而「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數的48.1%。訪澳旅客主要來自中國內地及香港為主,其他外國旅客幾近絕跡。截至2020年五月底,澳門的酒店客房供應量為33,100間,較去年底減少11.2%,期間共有12家酒店合共超過4,000間客房被澳門政府徵用為隔離酒店。同期的酒店累計入住率大幅下跌至29.9%,住客平均留宿時間約為1.6晚。

2020年上半年澳門勞動市場亦出現變化,根據澳門統計局數字顯示,五月份失業率上升至2.4%,總體收入中位數於第一季尾下降至16,000澳門元。澳門的外地勞工人數亦有所減少,部份企業的中高層人員不獲續聘。截至五月底外勞人數約189,274人,較2019年底減少3.7%。截至2020年五月底,澳門的居民存款為6,686.4億澳門元,較去年年底輕微減少0.3%。

仲量聯行物業估價部董事黃嘉良指出:「新冠疫情爆發後為全球經濟帶來波動及不確定性,投資信心削減等影響將持續至疫情完全受控。然而澳門本地疫情已基本受控,社會於過去發展中累積了大量財富,同時澳門政府亦推出了多項援助措施穩定經濟,加上粵澳通關安排又得以放寬,預料澳門樓市於下半年可保持韌性。倘若日後周邊地區疫情持續反覆,經濟將會重新面臨挑戰,屆時樓市將會進入新一波下行週期。」

住宅

受新冠肺炎疫情影響,2020年上半年澳門住宅量成交大幅萎縮。根據澳門財政局數字顯示,2020年首六個月共錄得3,040住宅買賣成交,按年下跌22.4%;樓花銷售則錄得395宗,約佔住宅成交量 13.0%。

供應方面,2020年上半年約有63個住宅單位取得預售准照。2020年上半年的住宅成交集中於二手樓宇為主,第一季的住宅銷售活動停滯,大多發展商於第二季方展開新盤推銷活動,並推出不同程度的置業優惠吸引潛在買家,如樓價折扣、印花稅優惠、車位折扣、五年成交期及先入住後付款等。

住宅的成交價格於今年三、四月跌幅較快,其後市場憧憬澳門疫情受控而逐漸穩定。2020年上半年高級住宅及中小型住宅資本值分別較去年底下跌8.7%及3.7%,而回報率則分別為1.7%及1.8%。

由於外地勞工人數及娛樂場周邊住宿需求減少,租賃市場表現亦因而下滑。在澳門採取有限度通關期間,有部份住宅物業短期出租予留守在澳門工作的外地僱員用作臨時宿舍。2020年上半年高級住宅及中小型住宅租值較去年底分別下跌4.4%及4.5%。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱:「本澳投資途徑較少,住宅市場一直是本地市民累積財富的主要渠道,加上現時全球大多數地區實施量化寬鬆政策,導致資金需要尋覓出路,加上澳門疫情逐漸受控,因而促使住宅成交量恢復至去年水平。」

古嘉豪續稱:「此外,根據房屋局最新公佈的2019 年經濟房屋申請統計,是次申請提供約3,011個住宅單位,共收到37,487宗申請;比對上一期於2013年間推出了約3,444個經濟房屋單位接受申請,當時合共收到超過57,000宗申請。兩次提供的可申請單位數目相約,本次申請在入息和資產限制上都作出了較寬鬆的調整,但申請數目卻出現下降趨勢。」

古嘉豪補充:「其中按家團大小劃分的申請比例為45.1%(1人)、24.0%(2人)及30.9%(3人或以上),當中以1人家團申請最多。然而,這些比例與房屋局早年委託機構研究的《公共房屋需求研究的最終報告》存在差異,分別為24%(1人)、33%(2人)及43%(3人或以上),反映社會對經濟房屋的需求已出現結構性改變。主要原因或許因為《青年首置按揭計劃》推出後釋放了部份多人家團在私人市場置業的能力,其次是經濟房屋的建造成本日益上漲,在長遠資產配置上缺乏靈活性,因此導致社會對經濟房屋的需求有所改變。」

寫字樓

澳門政府在防疫期間推出了大量的援助措施,得使大部份企業得以渡過時艱,因此2020年上半年澳門寫字樓市場具有較大的韌性。2020年首五個月共有1,923家新公司在澳門註冊成立,按年下跌32.7%;但同時段的解散公司數目只有274間,較去年同期減少23.7%。

2020年上半年沒有新的寫字樓項目獲發使用准照,供應仍然保持短缺,截至2020年上半年底,整體寫字樓空置率由去年底的7%上升至10%。部份甲級寫字樓輕微下調租金吸引新租戶進駐,或以當期租金水平予現租客續租,以維持較高的出租率。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,2020年上半年整體寫字樓租值較去年底下跌1.6%,甲級寫字樓租值則下跌3.6%。

銷售市場方面,根據澳門統計局數字顯示,截至2020年五月寫字樓單位成交只有63個,按年下跌18.2%。2020年上半年整體寫字樓資本值較去年底下跌1.2%,甲級寫字樓資本值則與去年底相約。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.9%及3.0%。

仲量聯行澳門租賃業務主管唐偉樂表示:「依賴旅遊業的零售企業正考慮縮減他們的辦公面積需求,或遷往租金較優惠的寫字樓單位,以降低日常經營上的固定成本,甲級寫字樓將會受到較直接的影響。疫情所帶來的新常態下,許多上班族經歷了居家辦公的體驗,雖然澳門已逐漸恢復到寫字樓工作,但長遠改變了企業選擇辦公地方的想法,為靈活的辦公模式提供契機。企業可通過靈活的寫字樓租賃策略來應對未來業務發展上的需要,以達致優化用家感受和降低營運成本的雙贏局面。」

商舖

根據澳門統計局數字顯示,2020年第一季零售業銷售總值錄得112.4億澳門元,按年下跌45.1%。所有零售類別均錄得下滑,在缺乏旅客的情況下,旅客消費佔零售業銷售額比例大幅縮減至20.9%。其中依賴旅客消費的皮具、成人服裝、百貨商品、鐘錶及珠寶和中式食品手信等類別跌幅超過五成。然而,由於本地市民留澳時間增多,導致超級市場貨品需求增加,銷售額按年上漲14.0%。

2020年上半年並未錄得大手觸目成交,首五個月只錄得109宗商舖成交,按年下跌44.1%。商舖買賣成交主要集中於民生區為主,投資回報率逾2.5%。旅遊區一帶的空置率飇升,這些商舖叫價即使較去年下調三成,仍未有投資者承接。部份業主在疫情期間提供短期的租金豁免,減幅達20% - 50%;  有部份板樟堂核心區的商舖以極短期租約承租,租金下調幅度超過七成,約回到十年前的水平。

根據仲量聯行澳門商舖指數,2020年上半年整體商舖租值較去年底下跌17.5%,資本值則下跌21.3%。截至2020年六月,整體商舖回報率約為1.8%。

唐偉樂稱:「零售業及旅遊業在疫情期間首當其衝,商舖市場出現深度調整,即使粵澳放寬了部份通關安排,但零售業短期內難以迅速回復到過去光景。我們在疫情其間緊密地與超過500個不同範疇的零售商進行了問卷調查及溝通,當中只有約兩成商戶有意向在短期內繼續擴張業務,其他普遍採取整合資源及節流策略,預料需要最少一年時間生意才能復甦。

澳門政府在疫情期間推出了《消費補貼計劃》及《澳門心出發》等促進本地消費措施,紓解部份企業的經濟困難。此外,近年在經濟下行時均顯示澳門本地居民具有不俗的消費能力,零售商未來應更加著重考慮本地需求以降低長遠經營風險,未來趨勢將會以生活用品、餐飲及休閒娛樂為重心,預料零售市場將會呈現U型反彈。期間,有以本地居民為客戶目標的大型零售商如家品店和超級市場等逆市開張,營運初期人流如鯽;另有內地知名火鍋餐飲企業因應疫情成功開拓線上火鍋外賣服務,皆表現本地市場具有一定潛力。」


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