仲量聯行：與內地通關後樓市觸底，惟復甦之路漫長

澳門及香港，2021年7月28日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2021年度澳門物業市場中期回顧》，自去年澳門與內地恢復通關後，訪澳旅客逐漸增多，澳門上半年經濟出現回暖跡象。惟物業市場表現滯後，並未出現太大變化。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字，2021上半年澳門博彩業收益錄得490.2億澳門元，按年上升45.4%。自今年二月起博彩業開始回暖，每月收益逐漸錄得按年正增長。增長動力主要來旅客增多帶動中場業務上升，2021年上半年貴賓市場收益為176.3億澳門元，按年上升8.1%，於整體市場佔比下降至33.5%。

2021年第一季澳門本地生產總值錄得575.3億澳門元，按年下跌0.9%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，該下跌主要由淨進出口減少所帶動，按年下跌33.0%，按今年第二季的博彩業收益表現估算，淨進出口有望在上半年收復失地。此外，今年首季固定資本形成、私人消費開支和政府消費支出均錄得正增長，分別按年上升22.0%、14.8%及0.2%。

根據統計暨普查局數據，截至2021年六月的訪澳旅客人數錄得約392.8萬人次，按年上升20.2%。主要旅客來自中國大陸為主，佔訪澳旅客總人數的90.7%，「自由行」旅客人數佔中國旅客總人數約為38.3%。截至2021年五月底，澳門的酒店客房供應量為36,400間，較去年底上升6.8%；酒店累計入住率回升至51.8%，住客平均留宿時間約為1.7晚。

2021年上半年外地僱員持續流出澳門勞動市場，根據澳門統計局數字顯示，截至五月底澳門的外地勞工人數約172,970人，較去年底減少4,693人，下跌幅度約2.6%。其中來自文娛博彩業、家傭和酒店及飲食業的外地勞工較多，分別減少1,356人、1,463人和1,372人。五月份失業率則輕微上升至3.0%，就業不足率約為4.2%，總體收入中位數於第一季尾微升至15,300澳門元。截至2021年五月底，澳門的居民存款為6,838億澳門元，較去年底上升1.5%。

仲量聯行澳門估價部董事黃嘉良指出：「隨著新冠疫情逐步放緩，澳門經濟在上半年已逐步走出陰霾。然而今年六月廣東地區出現新一波疫情，導致兩地通關安排再次收緊，阻礙了經濟復甦速度。縱使疫情仍然影響著全球，美國經濟異常造好推進了預期加息的步伐。我們臆測未來將會有更多的國家或地區為了加快振興經濟，將陸續放寬旅遊禁令，把防疫策略集中於嚴謹的關口篩查以及疫苗接種計劃。近日香港與澳門也正積極探討放寬通關安排，此舉將為澳門旅遊及商業活動提供正面訊息，港澳通關對澳門經濟、零售及房地產的復甦尤其重要。相信短期內全球主要央行仍將繼續採取寬鬆的貨幣政策，隨著疫情新常態化發展，被堆疊的物業需求有機會慢慢浮現，預計2021年下半年澳門物業市場將保持穩定。」

住宅

2021年上半年澳門住宅量成交回暖，多數成交集中在首五個月，其後因廣東地區出現疫情而有所放緩。根據澳門財政局數字顯示，直至2021年六月共錄得3,297宗住宅買賣成交，按年上升8.5%；樓花銷售則錄得225宗，只佔住宅成交量6.8%，佔比低於過往的平均水準。

上述原因主要可歸於市場上的新樓已陸續被消化，發展商又未見積極推銷新盤，加上澳門未來五年將缺乏大型私人住宅項目供應，預料近似情況將會持續。2021年上半年共有11個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可，合共只有203個住宅單位投入供應，建築面積約12,863.3平方米。

2021年上半年的住宅成交主要由二手市場帶動，高級住宅及中小型住宅資本值均較去年底上升0.8%。租賃市場則受外地勞工退場影響，以及近期有多個住宅項目落成交付投入供應，租金表現下滑。2021年上半年高級住宅及中小型住宅租值較去年底分別下跌4.9%及13.0%，而回報率則分別為1.6%及1.5%。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱：「今年上半年的住宅成交量與去年相若，成交單位主要以二手市場為主，買家多為本地首次置業人士，佔整體住宅成交多於七成。近年周邊地區的樓價急速上升，澳門住宅物業仍然是本地人的置業首選，總價澳門元800萬以下的住宅單位在經濟下行時依然保持吸引力。受疫情影響，普遍住宅單位的議價空間增加，成交金額貼近估價水準；加上現時銀行貸款利率較低，為有剛性需求的自住人士提供入市機會。但現時的失業率和就業不足率依然高企，相信會隨著澳門與周邊地區通關後逐步回落，屆時住宅需求將進一步增加。」

住宅市場 – 2021年上半年與2020年底比較

寫字樓

2021年首五個月共有2,459家新公司在澳門註冊成立，按年上升27.9%。澳門與香港通關安排仍然受限，拖延了企業租用辦公室的決策，寫字樓租賃需求受壓。甲級寫字樓在缺乏新供應的情況下，租賃成交量相對理想，租賃需求主要以保險、金融及美容行業為主，主要用作業務擴充之用，租金與去年水準相約。2021年上半年寫字樓租賃市場相對平穩，根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示，2021年上半年整體寫字樓租值較去年底微升0.1%，甲級寫字樓租值則下跌1.0%。

銷售市場方面，根據澳門統計局數字顯示，截至2021年5月寫字樓單位成交量合共54個，按年下降14.3%。2021年上半年，整體寫字樓空置率約維持為10%，整體寫字樓及甲級寫字樓資本值較去年底均持平，整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.8%及3.0%。

仲量聯行澳門租賃業務主管唐偉樂表示：「澳門未來的寫字樓供應將會增多，今年在氹仔將會有一座新的寫字樓落成，可提供的建築面積約100,000平方呎。此外，隨著近期多個政府大樓相繼落成，政府部門可能將於2024年前退出私人寫字樓市場，市場在短期內難消化，屆時寫字樓租金將會受壓。政府早前提到希望吸引內地企業在澳門打造總部經濟，然而未來供應集中於分散項目，不適合建立企業總部，我們認為澳門可透過公開賣地吸引大企業興建一至兩幢甲級寫字樓作試點。低稅制是澳門其中一個優勢，但發展總部經濟仍需具備產業、人才、住屋、教育等一系列配套結合，才可吸引企業選擇澳門設立總部。」

寫字樓市場 – 2021年上半年與2020年底比較

商舖

根據澳門統計局數字顯示，2021年第一季零售業銷售總值按年上升68.0%，錄得187.5億澳門元，旅客消費佔零售業銷售額比例上升至22.4%。澳門去年下半年已恢復與國內通關，奢侈品最能受惠於內地旅客訪澳購物消費，其中通訊設備、皮具和鐘錶及珠寶等類別升幅最大，首季銷售額分別按年上漲182.3%、150.5%及123.4%。

銷售市場方面成交回升，2021年首5個月共錄得161宗商舖成交，按年上升47.7%。一線商舖的資本值則較去年底下跌8.6%，期間位於民生區的商舖成交顯著增多，大多數商舖成交的租金回報率約為2.5%。根據仲量聯行澳門商舖指數，2021年上半年整體商舖租值與去年底相約，位於民生區的商舖租金保持平穩，有部份民生區的商舖錄得約5% - 10%的租金加幅。截至2021年六月，整體商舖回報率則上升至約1.9%。

唐偉樂稱：「雖然奢侈品、化妝品及藥房的零售業務受惠於通關安排獲得顯著改善，然而大眾品牌及運動品牌的業務卻未見明顯改善，旅遊區商舖的空置率仍然上升，可見現時的通關安排對人流量需求較高的零售行業影響有限。始終全球疫情現時仍未受控，旅遊區的商舖業主願意提供較大的租金議價空間，普遍零售商對零售前景仍然抱著審慎態度，部份零售商開始在民生區開店開拓本地市場，大型商場則希望結合更多的娛樂和零售元素來增多人流和消費額度。」

商舖市場 – 2021年上半年與2020年底比較