仲量聯行：香港整體地產市場下半年缺乏增長動力

香港, 2022年7月12日 – 仲量聯行今天發表的上半年地產市場回顧及展望指出，隨著第五波疫情於今年第二季度受控，香港整體地產市場已逐漸改善。然而，在未能通關的情況下市況缺乏增長動力，下半年商用物業的租賃及投資市場表現將仍然呆滯，加快的加息步伐及龐大的推盤量更將為住宅價格造成壓力。

(左至右) 商業部執行董事嚴威程先生、香港主席曾煥平先生、商舖部資深董事陳永慧及資本市場部主管陳國章先生

寫字樓市場

儘管香港上半年受到第五波疫情打擊，整體甲級寫字樓租賃市場仍然表現穩定。由於新增供應的預租樓面得以落實，加上非核心商業區的出租率見改善，整體寫字樓市場於期內錄得125萬平方呎的淨吸納量。整體空置率於6月底也回落至9.4%，租金跌幅於上半年也進一步收窄至0.2%。

受惠於租戶追求更優質寫字樓的需求，寫字樓復甦進程由中環所帶領。中環已連續四個季度錄得租金升幅，今年上半年租金上升0.8%。

寫字樓的擴充需求主要來自基金、私人銀行、靈活辦公及醫療健康的營運商。基金及私人銀行繼續在港增聘人手，並因應人力市場緊張的競爭需要而提升工作空間的質素，以吸引人才。此外，縮減寫字樓空間的行業亦見減少。

礙於過去兩年實施邊境管制措施，來自內地企業的寫字樓新租賃需求仍然疲弱。不過，自去年下半年起香港現有的內地企業租戶對提升辦公室質素及擴張的需求開始增加，今年上半年內地租戶佔總租賃交投量約12.1%，較去年全年7.1%爲高。

仲量聯行商業部執行董事嚴威程表示：「寫字樓市場已漸見復甦跡象。租戶持續物色優質的寫字樓及提升辦公室質素以吸引人才，我們相信下半年寫字樓淨吸納量將繼續改善。儘管今年寫字樓新供應量將達到500萬平方呎的歷來新高，並將會推高空置率，在越來越多租戶希望提升辦公室質素的情況下，新商廈在租賃市場將極具競爭力及備受租戶歡迎，成爲市場焦點之一。」

他補充：「中環將是下半年的市場焦點。區內寫字樓租金已較2019年的高峰期回落28.3%，對計劃提升寫字樓質素及擴充的租戶極具吸引力。我們預期中環將受惠於現有租戶的需求增長，帶領整體寫字樓的租金於年內上升0-5%。不過，整體寫字樓的租金升幅仍主要視乎疫情是否持續受控，以及旅遊及邊境管理措施會否放寬。」

香港甲級寫字樓市場指標 – 變化%

商舖市場

第五波新冠疫情為所有主要零售類別帶來衝擊，從而推遲了商舖市場的復甦。疫情下市況轉差，商舖租賃活動近乎停頓，導致核心區街舖的空置率由去年底的15.9%升至今年6月底的17.5%。截至今年第二季度，核心區街舖的租金已從2014年第三季度的歷史高位下跌75.3%，較2003年SARS爆發時的低位尚要低3.6%。

然而，商舖市場在第二季度漸見改善。隨著零售商慢慢對營商環境恢復信心，零售商的租賃需求也逐漸回升。餐飲、烘焙、咖啡店和超級市場一直在積極地尋找擴張機會。至於受消費者體驗式購物習慣改變所支持的新概念，如兒童娛樂、藝術畫廊和汽車陳列室等行業，同樣也在尋求擴充機會。

此外，香港對海外零售商仍具吸引力。今年上半年進軍香港零售市場的海外零售商數量較2021年上半年多出47%，其中 60%的新落戶於香港的零售商來自餐飲業。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示：「我們經歷了新冠疫情首次爆發至今情況最壞的時刻。當前與未來的市場皆受政策左右，而目前的市況仍然疲弱，未足以轉化為更實際的市場活動。我們預計，當疫情持續穩定及疫情相關的限制進一步解除後，市場將恢復增長。長遠來看，旅遊業的恢復時機對於商舖市場的復甦更來得重要。」

由於發展商在疫情期間為租戶提供了一些緩助措施以留住租戶，優質商場的出租率於期內保持穩定。然而，今年將有超過240萬平方呎的優質商場新供應落成，這將為業主帶來一定程度的租金和空置率的壓力。

她預計，由於核心區街舖已陸續獲承租，加上租賃活動於第二季度見回升，預計今年的商舖租金將上升0-5％。

香港主要零售指標 – 變化%

住宅市場

自四月放寬社交距離措施後，住宅銷售迅速回升。第二季度的每月平均成交宗數按季回升48.4%至4,975宗，為原本在利率升高下到越來越大阻力的住宅市場提供支持。然而，放寬措施所帶動的住宅市場復甦步伐較2021年上半年相對輕微，2021年上半年中小型住宅的價格增長爲3%。

豪宅市場方面，第二季度的市場氣氛略見好轉，並錄得數宗豪宅創新高價成交。第二季度豪宅的資本值按季回升1.2%，同期豪宅的租金也因本地需求的支持而按季上升1.0%。

土地市場方面，土木工程署的土木工程指數顯示，建築成本於2021年顯著增加10.8%後，今年第一季度再攀升3.2%。受建築成本激增和利率上升影響，仲量聯行預計發展商在競投土地將較以往更保守，以維持總發展成本和現有的利潤率。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：「由於住宅價格在未來數年將會保持穩定，土地市場的市況將較為呆滯。建築成本顯著上升和加息的因素將增加發展商所需的風險溢價，加上由於中國內地經濟增長放緩，內地發展商在港投地已經趨向保守，市場上的積極參與者更見減少。因此，地價將維持在一個更為合理的水平。」

他預計，在未來數月，平均按揭息率將繼續上升，將導致中小型住宅價格在2022年下跌5%至10%，而豪宅的價格將下降0%至5%。由於整體市況將較淡靜，下半年將以鄰近大型基建設施的住宅項目銷情最活躍。

香港住宅市場指標 – 變化%

資本市場

2022年上半年，由於經濟及地產市場受到第五波新冠疫情影響，商用物業投資市場轉趨疲弱。今年上半年，商用物業的總成交額較去年下半年下降37.9%至292億港元。

工廈物業仍然最受機構投資者青睞，因為工廈屬防守性資產，而且租金回報率相對高於其他物業類型。今年上半年的投資物業總成交總額中，佔有約56%為工廈物業。上半年優質貨倉的資本值按年上升4.1%，為各類物業類型中表現最好。

酒店為另一項受投資者追捧的資產，特別是尋求改建為共居空間或分層出租住宅的投資者。與2021年下半年比較，2022年上半年的酒店資產成交總額上升了15%。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示：「我們認為2022年下半年的投資市場走勢仍會保持溫和，原因是地產市場缺乏新需求，加上中國內地經濟增長正放緩。除非放寬邊境限制措施，否則投資市場難現重大突破，並將保持橫行。」

他補充：「我們預計投資者仍然熱衷於工廈物業資產，如轉作發展冷藏庫、迷你倉及數據中心，以帶來更高回報。今年工廈物業的資本值表現將跑赢大市，並上漲5%至10%。然而，由於叫價吸引的酒店物業已買少見少，酒店成交量將會放緩。」

香港投資市場指標 – 變化%