仲量聯行：商舖租金見底，疫情受控後有望率先回暖

澳門及香港，2021年1月13日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2020年度澳門物業市場回顧》，澳門本地防疫措施成效顯著，加上與國內通關安排良好，得以承接國內經濟雙循環的格局，因此整體物業市場的波動受到相對溫和的調整。展望2021年，疫苗有望成功控制新冠疫情，商舖市場將有機會受惠於經濟活動及人員自由流動後率先回暖。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字，2020年澳門博彩業收益錄得604.42億澳門元，按年下降79.3%，自2019年十月起連續十五個月錄得按年下跌，約回復到2006 - 2007年的水平。源自貴賓市場和中場業務的博彩業收益均相對減少。2020年首三季貴賓市場收益為186.53億澳門元，按年下跌81.9%，於整體市場佔比維持約48.3%。

2020年首三季澳門本地生產總值錄得1,298.2億澳門元，按年下跌59.8%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，該下跌主要由固定資本形成、私人消費開支及淨進出口減少所帶動，分別按年下跌15.5%、18.1%及104.6%，自1982年來澳門首次出現貿易逆差。期內，由於澳門政府對防疫措施及物資的支出有所增加，政府消費支出按年輕微增長13.4%。

根據統計局截至2020年十一月的數據，訪澳旅客人數錄得約523.74萬人次，按年下跌85.6%。主要旅客來自中國大陸為主，佔訪澳旅客總人數的79.2%，而「自由行」旅客人數佔中國旅客總人數則下跌至38.7%。截至2020年十一月底，澳門的酒店客房供應量為34,100間，較去年減少8.6%；酒店累計入住率為26.1%，住客平均留宿時間約為1.6晚。

2020年澳門勞動市場亦出現較大變化，根據澳門統計局數字顯示，十一月份失業率上升至2.9%，總體收入中位數於第三季尾下降至15,000澳門元。澳門的外地勞工人數亦有所減少，截至十一月底外勞人數約180,962人，較2019年底減少7.9%。截至2020年十月底，澳門的居民存款為6,669.9億澳門元，較去年年底輕微減少0.5%。

仲量聯行澳門估價部董事黃嘉良指出：「新冠疫情令澳門各類物業於2020年出現不同程度的價格調整。全球新冠疫情有望在2021年受控，加上低息環境持續，澳門物業市場可望在下半年稍現曙光。但失業率和就業不足等陰霾在短期內仍然籠罩本澳，一些民生問題可能會在政府提供的抗疫紓困措施完結後浮現，拖延澳門樓市的復甦之路。」

寫字樓

2020年首十個月，共有4,717家新公司在澳門註冊成立，按年下跌9.6%。受到經濟衰退及疫症衝擊，一般寫字樓租賃需求疲弱。甲級寫字樓在缺乏新供應的情況下，租金相對平穩，普遍租客以一成加幅續租。租賃需求主要以金融機構及保險公司為主，其中較矚目的成交為一國內金融機構承租澳門財富中心特色單位，租金高出一般市場水平約百分之十五。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示，2020年整體寫字樓租值及甲級寫字樓租值分別按年下跌7.3%及1.8%。

銷售市場方面，根據澳門統計局數字顯示，截至2020年10月寫字樓單位成交量合共127個，按年下降16.4%。截至2020年底，整體寫字樓空置率由去年底的7%上升至10%，整體寫字樓資本值較去年底下跌1.2%，甲級寫字樓資本值則輕微下跌0.4%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.8%及3.1%。

仲量聯行澳門租賃業務主管唐偉樂表示：「儘管澳門未來將會有2 – 3幢寫字樓供應投入市場，惟規模較細及位置分散，並未對甲級寫字樓帶來直接衝擊。我們觀察到市場上一些商業用途的物業已用作經營聯合辦公空間，在疫情所帶來的新常態下，許多企業更著重辦公環境的靈活性、安全性和可持續性。」 

商舖

根據澳門統計局數字顯示，2020年首三季零售業銷售總值按年下跌52.2%，錄得269.87億澳門元。所有零售類別均錄得下滑，在大幅旅客縮減的情況下，旅客消費佔零售業銷售額比例大幅縮減至11.7%。其中依賴旅客消費的類別普遍跌幅超過五成，然而在本地市民內需帶動下，超級市場貨品需求增加，銷售額按年上漲9.4%。

銷售市場方面成交凋零，2020年首10個月共錄得256宗商舖成交，按年下跌32.3%。租賃市場方面則調整較大，其中有部份板樟堂核心區的商舖獲承租，租金較前期租金下調50% - 80%，租客以家庭用品、服飾及化妝品為主。位於民生區的商舖卻保持平穩，有部份民生區的商舖錄得約5% - 10%的租金加幅。根據仲量聯行澳門商舖指數，2020年整體商舖租值按年下跌27.8%，資本值則按年下跌27.6%。而截至2020年底，核心區商舖回報率約為1.7%。

唐偉樂稱：「現時的商舖的空置率和未來供應量處於近年的高水平，短期內租金受壓。然而本澳疫情受控，加上國內訪澳旅客也逐漸恢復的情況下，澳門的零售市場經已見底。我們近期收到較多零售商查詢關於核心區商舖的租賃情況，惟他們在考慮提交承租意向時仍然十分謹慎。根據多方市場資訊，普遍認為奢侈品零售可望成為反彈幅度最大的類別。此外，無論在新冠疫情期間或早年間經濟低迷時，均證明了本地居民的消費力依然保持強勁，2020年即使在缺乏3,000萬旅客量的情況下，澳門70萬本地居民仍可支持本地零售一半的額度，使零售商將來更加著重考慮本地的需求；亦有零售商在疫情期間積極發展線上銷售平台，以提升人氣及生意額。」

住宅

2020年澳門住宅量成交大幅萎縮。根據澳門財政局數字顯示，直至2020年十二月上旬共錄得6,184宗住宅買賣成交，按年下跌18.1%；樓花銷售則錄得866宗，約佔住宅成交量 14.0%。估計全年住宅買賣成交約為6,400宗。

供應方面，2020年共有14個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可，合共只有105個住宅單位投入供應，建築面積約13,386.91平方米。發展商仍需推出不同程度的置業優惠吸引潛在買家，除一般樓價折扣及稅務優惠外，部份住宅項目還提供裝修設計及全屋傢俬。

2020年高級住宅及中小型住宅資本值分別按年下跌7.4%及2.9%。租賃市場由於外地勞工人數及娛樂場周邊住宿需求減少，租賃市場表現下滑。2020年高級住宅租值按年下跌4.0%，中小型住宅租值則按年下跌4.5%。而回報率於2020年末則分別為1.7%及1.8%。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱：「在疫情的限制下，一手住宅開售速度減慢，買家在缺乏方向的情況下轉投二手市場。部份位置較佳的大型屋苑成交顯著，一些樓齡約二十、三十年的兩房住宅單位備受市場追捧，雖然呎價趨近一手市場，但只要成交總價維持在澳門元800萬內，青年首置買家一般可獲承接八成按揭。豪宅物業價格回落較大，今年錄得一幢鄰近主教山的別墅以低於叫價四成的折讓成交。雖然新冠疫情的不確定性將逐漸消散，但估計復甦需時，在按揭成數及取得印花稅不變的格局下，短期內樓價缺乏上升動力，住宅成交量將與去年相約。」

關於仲量聯行

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