仲量聯行：放寬通關有助人員、貨物及資金流動提振市場信心

澳門及香港，2023年2月22日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2022年澳門物業市場回顧及預測》，去年澳門各類別物業的資產均表現疲弱，然而今年初澳門與內地及香港放寬通關防疫措施，相信物業租售市場最嚴峻的時間已過，商舖租賃有望率先獲得改善。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字，2022年澳門博彩業收益合共錄得421.2億澳門元，按年下跌51.4%。受疫情和貴賓廳事件影響，2022年貴賓市場收益約為101.5億澳門元，按年大幅下跌64.4%，在整體市場佔比萎縮至24.1%。

2022年首三季澳門本地生產總值錄得1,302.9億澳門元，按年下跌27.8%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，各分類均錄得下跌。固定資本形成總額按年下跌19.5%，私人消費開支和政府最終消費支出則分別按年下跌7.8%及1.1%；貨物進口及出口亦分別按年下跌30.0%及9.3%。

根據統計暨普查局數據，2022年的訪澳旅客人數錄得約570.0萬人次，按年下跌26.0%。內地旅客佔訪澳旅客總人數的89.6%，「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數約為32.9%。截至2022年底，澳門的酒店客房供應量為37,490間，較去年底減少1,247間，下跌3.2%；酒店累計入住率錄得38.2%，住客平均留宿時間微升至約1.9晚。

2022年外地僱員持續流出澳門勞動市場，所有行業均有流失。根據澳門統計局數字顯示，截至去年年底澳門的外地勞工人數約154,912人，較2021年底減少16,186人，下跌幅度約9.5%。澳門總體失業率錄得3.7%，就業不足率約為6.9%。財富收入和存款方面，澳門總體收入中位數下降至15,000澳門元，較2021年底減少5.1%；本地居民存款約為6,974.3億澳門元，較2021年底增加4.5%。

仲量聯行澳門估價部董事黃嘉良指出：「疫情三年對人員流動的限制令本澳經濟增長陷入困境，隨著疫情受控以及澳門與內地及香港通關，澳門可望經濟重現曙光，市場氣氛得以舒解。今年初我們收到的估價查詢已回覆至疫情前的水平，受惠於通關後旅客重臨澳門、市場情緒改變以及利率見頂等因素，商舖及住宅等租賃市場有望率先回升。然而在複雜多變的外圍環境及供應鏈滯後影響下，物業市場的投資意欲仍受高息環境牽制，並依賴本澳經濟回復的步伐。」

住宅

根據澳門財政局數字顯示，2022年共錄得2,950宗住宅買賣成交，按年大跌50.6%。期內缺乏新盤開售，因經濟下行及市場憂慮受加息影響，投資者及潛在買家保持審慎，住宅成交量萎縮。樓花銷售只錄得237宗，只佔全澳住宅成交量8.0%。其中主要為路環擎天匯的住宅單位，共有176宗成交。

2022年共有10個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可，合共只有971個住宅單位可銷售供應，可供應住宅市場的建築面積約63,592平方米。

住宅物業的資產及租金表現持續下滑。2022年高級住宅租值按年下跌15.5%，中小型住宅租值則按年下跌12.8%。資產表現方面，2022年高級住宅資產價格按年下跌9.6%，中小型住宅資產價格則按年下跌10.1%，投資回報率均約1.5%。

仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂稱：「澳門物業市場已受到嚴重創傷，展望通關後住宅租賃市場受到承接。但短期內利率仍處於高位橫行，失業率及就業不足率亦需要時間去消化，加上還息不還本等措施將會在年底到期，相信住宅價格需要在明年以後才有機會重拾增長動力。澳門短中期缺乏新的私人住宅供應，未來供應以公共房屋為主，新一輪的經濟房屋及橫琴新街坊有望在今年開售；私人市場亦有兩個新盤於去年底獲發樓花預售許可，主要集中於氹仔及路環區，合共提供可以約850個住宅單位。

唐偉樂表示：「澳門政府於2010年及2018年分別推出樓市降溫措施，因過去經濟發展和供需問題等原因令成效不大。惟在自由經濟的推進下，現時住宅成交量已較2010年大幅減少八成，樓價亦有明顯調整。有關降溫措施當年以「組合拳」形式推出，招式多樣。部份措施今年看來已不合時宜，應適時考慮調整，以符合現時的經濟及市場狀況。近日國家已陸逐放寬部份城市對房地產的限制，同時要求對具系統重要性房企給予更多融資支持。澳門疫情雖逐漸受控，並與周邊地區通關，然而合適的政策有助中小企提升資金周轉走出困境，從而提振本澳經濟。」

住宅市場 – 2023年預測

寫字樓

2022年共有4,111家新公司在澳門註冊成立，按年下跌24.3%。受疫情和貴賓廳事件影響，寫字樓需求減少。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2022年整體寫字樓租值按年下跌11.2%，甲級寫字樓租值則按年下跌8.3%。寫字樓用家亦持續遷出或縮減租用面積，根據統計局資料顯示，截至2022年第三季澳門寫字樓空置率約為12.4%。在疫情期間，金融及保險行業的寫字樓需求最為積極，有新保險公司於去年進駐澳門，新租用寫字樓面積逾7,000平方呎。

銷售市場方面，根據澳門統計局數字顯示，2022年寫字樓單位成交量合共100個，按年下跌31.5%；成交金額約7.1億澳門元，按年下跌33.5%。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，整體寫字樓資本值按年下跌10.1%，甲級寫字樓資本值則按年下跌8.5%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.7%及3.1%。

仲量聯行租賃部高級經理高英杰表示：「去年澳門經濟受到疫情影響，寫字樓租務交投呆滯，加上澳門政府陸續遷出私人寫字樓市場，本地寫字樓空置率持續上升。澳門於2023年全面通關後，往來內地及香港的商業活動將會有助恢復寫字樓需求；但由於政府未來的新寫字樓供應將逐步落成，整體空置率預料仍有上升壓力，抵銷了通關帶來的租賃需求。位於皇朝區的寫字樓空置率仍然高企，南灣區一帶的甲級寫字樓則具有韌性，但金銀島名勝世界有部份辦公面積可供出租，將會增加南灣區的甲級寫字樓供應。坐落於水坑尾街的方圓廣場去年底因政府部門遷出而重新投入市場放租，該物業在地點、裝潢和租賃條款靈活等因素吸引用家進駐，現時出租率已達五成。此外，澳門大橫琴與BEEPLUS聯合位於南通商業大廈打造的聯合辦公項目預計今年年中正式投入運作，為澳門的寫字樓市場增添競爭氣氛。」

寫字樓市場 – 2023年預測

商舖

根據澳門統計局數字顯示，2022年首三季零售業銷售總值共錄得428.3億澳門元，按年下跌22.8%。旅客消費約佔零售業總銷售額的21.0%。受疫情、經濟疲弱及消費需求下降影響，中式食品手信、百貨商品和鐘錶及珠寶等類別錄得超過三成跌幅。其他零售行業銷售普遍下滑，然而一些民生及日常開支如超級市場貨品及家用燃料等類別則錄得約一成升幅。我們觀察到疫情改變了大眾的消費習慣，有較多人轉向線上購物，線下消費則主要集中娛樂體驗、服務和餐飲類別。

2022年全年共錄得357宗商舖銷售成交，按年下跌8.9%。根據仲量聯行澳門商舖指數，2022年一線商舖的資本值則按年下跌14.3%，租值則按年下跌15.0%。截至2022年底，一線商舖回報率約為1.9%。年內錄得幾宗一線街舖買賣成交，租金回報率約2.5%。國際零售商仍然對澳門保持信心，如位於南灣區的金銀島名勝世界商場部份已成功預租七成，並預計於2023年底開幕。

唐偉樂稱：「澳門未來發展主要以多元化旅遊娛樂體驗為主，訪澳旅客的背景和消費喜好亦有所改變。正常通關後訪澳旅客的恢復較預期快且多，商舖的租賃市場有望出現較顯著的復甦。旅遊區周邊的一線商舖甫通關便獲得大量租賃承接，主要為本地手信及藥房等零售商為主，他們希望早著先機，租金水平大致恢復至疫情前的一半。大型企業則持有較觀望的態度，畢竟現時人手不足和成本上漲等問題仍然存在，普遍希望多觀察數月再調整擴充策略。」

商舖市場 – 2023年預測

圖片說明

由左至右：澳門物業與資產管理部物業經理葉慧筠；澳門估價部董事黃嘉良；澳門及珠海總經理唐偉樂；澳門租賃部高級經理高英杰。