下半年香港地產市場局部復甦

香港, 2021年7月14日 – 香港地產市場經歷過去兩年疫情及社會事件的打擊後，今年上半年呈好轉跡象。商用物業的租金及資本值調整轉趨温和，住宅及工廈物業的租金及資本值已見反彈。仲量聯行今天發表的上半年地產市場回顧及展望指出，地產市場局部復甦的趨勢將於下半年持續。

儘管甲級寫字樓租賃交投活躍，下半年租金料仍會略為下調，買賣交投仍然呆滯；住宅及工業市場已見復甦跡象，核心街舖租金及資本值料將反彈。

寫字樓市場

甲級寫字樓租賃市場已見改善。去年錄得270萬平方呎負吸納量後，今年上半年負吸納量已降至518,400平方呎。除九龍東外，其餘各主要商業區均錄得負吸納量。

整體空置率於6月底升至9.5%，與2004年4月底的高位相若。在上半年期間，中環寫字樓空置率相對較穩定，尖沙咀空置率則飆升最多。

上半年整體甲級寫字樓租金下跌4.7%，跌幅較去年下半年錄得的6.6%收窄。中環租金走勢平穩，年初迄今僅回落3.2%。

仲量聯行租賃業務部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示：「我們預期下半年租賃交投量將會改善。然而，由於未來6個月仍有不少樓面重投租賃市場，市場將繼續錄得負吸納量，並推高空置率。」

他補充：「儘管租金仍面對下調壓力，租金大幅調整的階段已過去。預期下半年租金僅會温和下跌0-5%，租金有望於未來12個月內見底。」

商舖市場

由於疫情持續，香港零售市場仍然倚賴本地消費。今年上半年珠寶及鐘錶的銷貨額雖錄得高增長，但仍然較其2018年時的高峰期低約60%。零售銷貨額反彈亦有助略為舒緩核心街舖及優質商場的空置壓力。

此外，商舖市場另一新趨勢是租戶組合由奢侈品轉移至中價及大眾零售市場。由於商舖租金已跌至相對較易承擔的水平，針對大眾消費市場的國際零售商均繼續有意擴展至香港零售市場。同時，銀座式商廈或需要改變其租戶組合，由主要吸納酒吧及餐廳轉型至吸引醫療保健及美容的租戶，以配合市場趨向變化。

由於租金叫價回軟，上半年租賃交投有顯著改善。核心區街舖租金於期內下跌6.5%，而優質商場租金則下跌2.3%。

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂表示：「由於旅遊放寬計劃有望在下半年進行檢討，若獲得放寬，訪港旅客數字可望逐步回升。然而，放寬後來港的旅客將主要為商務、家庭需要等有實際需要的人士，渡假旅客重返香港的數字預計僅會緩慢回升。即將於下半年生效的消費券措施將對本地消費有進一步的刺激作用，我們預期核心區街舖及優質商場租金於下半年將回升0-5%。」

他亦指出，疫情令香港的網上消費出現突破性發展，今年首5個月網上銷貨額按年急升53.1%，在各主要消費類別中錄得最高的升幅。由於疫情已改變了我們的消費模式，業主有迫切需要為旗下商場引入新概念及體驗式商戶以吸引顧客。

住宅市場

受惠於累積的置業需求及疫情受控，上半年中小型住宅樓價重拾升軌，上升3%。受到數宗矚目的豪宅成交所帶動，豪宅價格上升3.9%，但成交宗數仍然低企。

豪宅租賃市場則受惠於租客在疫情下在家工作希望有更理想的居住空間的需求趨增，令租金見底並略為回升。

每月住宅買賣交投量亦由去年上半年每月平均4,562宗上升至今年上半年平均每月6,689宗；二千萬元以上的豪宅成交量及金額均見上升。

樓市另一項值得注意的變化是，隨著香港的交通網絡更趨完善，影響新界及九龍樓價的距離因素已隨兩地交通時間顯著縮短而減弱，九龍及新界的樓價差距於過去10年已顯著收窄。

例如，2010年大角咀帝峰皇殿較大圍名城第一期有36%的溢價，然而，今年兩區推售的新盤One Soho及柏傲莊III的價格僅相差8%，反映隨著新界的交通進一步改善，令九龍與新界兩地的新盤溢價逐漸減少。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：「息率低企及經濟復甦較預期理想，持續帶動住屋需求。然而，全球經濟仍然受制於疫情發展，封關也影響來港投資地產市場的內地資金，流入資金有限，我們預期中小型住宅及豪宅價格於下半年將上升0-5%。」

租賃市場方面，由於疫情令在家工作普及，帶動轉租更優質住宅的需求，他預期豪宅租金於下半年將上升0-5%。

投資市場

上半年投資氣氛改善，商用物業投資市場的價格調整趨緩和。因租金仍處於下行周期及空置率高企，甲級寫字樓資本值於期內下跌5%。零售市場反彈令核心區商舖資本值於上半年僅下跌3.5%，分層工廈物業則受惠於租賃需求穩定及機構投資者對工業投資前景感樂觀，資本值微升0.3%。

售價為5億港元以上的商用物業成交總額較去年下半年上升26%，有31%的成交金額為工廈物業買賣，較去年下半年僅佔5%急增。

市場上有更多機構投資者受工廈逾3.5%的高回報率及租務需求穩定所吸引，增加工廈物業投資。

本地投資者則注視民生區的零售物業。民生區商舖的成交額及宗數於上半年分別按年增加25%及98%，買家主要受穩定的出租率和租金收入，以及物業性質流動性高所吸引。

仲量聯行香港資本市場主管陳國章表示：「由於投資者積極吸納行將見底的物業，我們在投資市場將看到復甦不平衡的情況。投資氣氛改善下，核心區街舖及工廈物業資本值將於下半年上升0-5%。不過，甲級寫字樓資本值跌勢於未來6個月將持續，跌幅介乎5-10%。」