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香港物流中心市況可望於明年下半年轉佳

缺乏新供應支撐租金水平

2020年 09月 14日

香港, 2020年09月14日仲量聯行今天發佈的物流中心研究報告指出,受到全球及本地經濟放緩影響,香港物流設施的空置率將於今年底前升至超過3%。

香港物流市場正受到全球貿易關係緊張、本地經濟放緩及零售銷售額急跌所影響。今年初爆發的新冠肺炎疫情也令零售市場收到進一步打擊,拖累物流市場的表現。由於部份本地零售商及進出口商減少使用物流中心,過去12個月有接近110萬平方呎樓面於租約屆滿後重投市場招租。

仲量聯行香港工業部主管劉毅強表示:「然而,香港於2022年前將不會有新的物流中心落成,加上市場對電子商貿需求顯著增加,將為物流業帶來新需求。我們預期物流設施的租金將於明年下半年略為反彈。不過,短期而言,高檔物流中心將無可避免會承受較大的下調壓力,原因是不少公司均尋求可以節省成本的方案,高檔及中檔的物流中心租金差距將會收窄。」

報告指出,現時有更多資金流入亞太區物流市場。疫情令電子商貿加快發展,加上新興行業冒起,已急速改變物流設施的功能及運作,對物流中心業主及用戶均有影響。

新冠肺炎疫情已影響亞太區的投資流向及租賃需求。對於租金及空置率的預測、資金成本、旅遊限制及定價欠透明度等不明朗因素令今年上半年的成交量較去年同期減少32% 。儘管存在這些不明朗因素,但投資者對亞太區物流業仍感樂觀。

仲量聯行東南亞工業及物流部主管Stuart Ross指出:「投資者仍然對物流中心興趣甚濃。儘管成交量放緩,近期有跡象顯示市場越趨複雜。資金持續流入物流中心市場,令近期市場錄得的成交結構較以往複雜,富經驗及新進投資者更積極參與市場的投資。我們相信此趨勢將會持續。」

由於投資者繼續重新構思他們的亞太區物流中心策略,仲量聯行預期以下數個趨勢將持續:

  • 追求平台交易:投資者傾向收購物流平台多於個別資產的趨勢加劇。投資者通過這種複雜的交易途徑獲得租戶網絡,以及迅速擴大規模。透過合併及私有化進行的平台收購也提供了額外通道通往物流業及擴張。
  • 加快機構化:全球最大的投資者正增加物流地產的投資。此外,不少新供應是大型現代化的物流物業,預計將會吸引更多機構投資者。
  • 價值上揚:儘管資本價值升幅將於2020至2023年放緩,但投資者對物流業的基礎動力仍具信心,預計基本價值將企穩,亞太區部份市場的回報率將會略為降低。

今年上半年整體租賃需求無可避免放緩,上半年淨吸納量[1] 2,368萬平方呎)較2019年上半年錄得的3,122萬平方呎減少753萬平方呎。

然而,短期的租務需求仍見增長,尤其來自日常用品零售商及健康服務公司的需求。供應錬將持續受到影響,導致市場更關注供應錬所面對的風險及抗跌力。

仲量聯行亞太區研究部董事Peter Guevarra表示:「疫情將會令整個行業的趨勢加快發展,例如互聯網滲透率增加、網上日常用品店擴張、全方位零售渠道及將科技融入於物流及貨倉。然而,受到使用者及投資者的承諾所帶動,物流業具備了應對疫症後復甦的良好條件。」

消費者需求及消費模式的改變將會令亞太區物流使用者改變策略。以下為仲量聯行預期將影響使用者決策的趨勢:

  • 多層式物流中心發展:人口密集的城市、有限的物流中心用地,以及高昂的地價支持多層式物流中心在亞太區不少市場發展,尤其澳洲及印度。
  • 最後1公里物流的發展:我們預期將會見到更多在市區的物流中心、優化派遞、交叉對接中心及無人駕駛汽車使用。
  • 第三方物流增加:租戶正由過時、相對較小及業主自用的物流設施轉移至位置更佳、設備更新的物流中心,以支持飲食、美容、醫藥及寫字樓和科技設備等行業的增長。

按此下載報告。

[1]仲量聯行監察中國內地(1、2線城市)、香港、東京及新加坡的市場


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