香港地產市場透明度位列全球第15位

香港，2024年9月4日 – 在市況仍未明朗的情況下，地產市場的透明度成為影響投資決策的關鍵因素。仲量聯行及領盛投資管理 ( LaSalle Investment Management ) 的全球地產透明度指數（GRETI）顯示，積極投資於科技應用、人工智能、數據齊備和可持續發展等領域的市場擁有更高的透明度，有助投資者了解全球不同地區的地產投資、發展和租用情況，因而在競爭中脫穎而出。

作為衡量市場透明度的獨特基準指標，全球地產透明度指數每兩年發佈一次，為投資者提供重要的參考依據，以作出明智的投資決定。自仲量聯行於2022年發佈上一份全球地產透明度指數報告以來，大多數國家和地區的地產透明度均有所提升。

香港排名穩居亞洲前列

最新的2024年全球地產透明度指數顯示，香港名列「具透明度」類別，位列全球第15位，繼續保持其亞洲第三大透明地產市場的地位，僅次於日本（第11位）和新加坡（排名第13位）。

從六項分類指數來看，香港在「市場基礎」方面表現亮眼，位居全球第五，領先新加坡（第11位），原因之一是香港有充份地產數據反映市況等。同時，香港在「表現評估」和「監管和法律環境」兩項分類指數分別位列全球第12和第14位，同樣領先新加坡（第15和第17位），但落後於日本（第7和第12位）。

日本在「可持續發展」分類指數遙遙領先，位居全球第二，而新加坡則排名第11位。香港在該項指數上表現相對遜色，未能進入全球前20名。

在「交易流程」分類指數方面，今年未有亞洲國家/地區進入全球前20名。

其他亞太國家/地區方面，印度的透明度升幅最為顯著，從工業到數據中心等各個地產行業的數據覆蓋範圍和質素均見提升；澳洲、中國內地、韓國、阿聯酋和沙特阿拉伯的透明度亦有顯著提升。

仲量聯行大中華研究部主管龐溟表示：「雖然香港在透明度的得分有所上升，但在可持續發展方面仍有提升空間，而這正是全球領先透明市場持續進步的關鍵。其他市場如新加坡或澳洲等地，政府已立例推動可持續發展，私人企業的參與度也極高。國際投資者日益關注ESG和可持續發展因素，將其視為評估長期價值和降低風險的重要指標。香港如能積極回應這一趨勢，制定更進取的可持續發展目標，並推動地產行業的綠色轉型，將有望持續吸引國際資本並保持競爭力。」

全球方面，最新指數顯示，歐洲依然穩踞透明度榜首，其中商業地產市場高度透明，而且透明度升幅最為顯著。美國、加拿大、法國和澳洲等國家的透明度升幅最大。過去兩年，這些排名靠前的國家吸引了超過1.2萬億美元的直接商業地產投資，佔全球投資總額八成以上，隨著資本市場活動增加，該等國家將在流動性的周期性復甦中保持領先地位。

仲量聯行資本市場行政總裁Richard Bloxam表示：「隨著地緣政治緊張局勢和選舉周期等外部挑戰日益突出，全球地產市場投資者較以往更重視透明度。展望未來，人工智能及更高標準的可持續發展義務和報告等其他因素將持續推動投資者追求更高透明度的市場。」

領盛投資管理全球研究與戰略主管Brian Klinksiek表示：「今年指數中具高透明度的市場涵蓋全球逾半數的由收入主導的地產。在不同專業行業和細分行業中具備透明定價和基礎因素的國家，預計將引領地產流動性復甦。隨著可投資領域不斷拓展且日益複雜，投資者更應重視多元化配置策略。」

人工智能和可持續發展為透明度帶來新機遇與挑戰

隨著人工智能迅速普及，各式工具應運而生，例如仲量聯行的人工智能平台JLL GPT，令人更期待人工智能為地產領域帶來的變革。據估計，目前有500多家公司提供專為地產領域而設的人工智能服務。隨著相關投資大幅增長，有初步研究表明，人工智能可應用於審查和匯總大量數據及分析、實現樓宇管理自動化以及優化城市和建築設計，有助提升地產行業的透明度。然而，人工智能的風險亦引起專家和政策制定者的關注，多項法規相繼頒佈，例如美國發佈了關於人工智能的行政命令，而歐盟近日亦通過了《人工智能法案》，以確保負責任地使用人工智能技術並保持高透明度。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「人工智能正在重塑全球地產市場，為行業帶來革新。香港政府近年銳意發展智慧城市和數字政府，並鼓勵業界應用人工智能技術，例如建築信息模型（BIM）、地產科技（PropTech）等，致力打造更透明高效的營商環境，吸引資金持續流入香港。然而，與該等智能工具相關的監管和合規風險亦同步上升，相信更多規範數據安全、隱私保護等方面的法律法規將陸續出台。香港必須密切關注全球監管趨勢，建立健全的人工智能監管框架，在把握人工智能發展機遇的同時有效規避潛在風險，確保地產市場穩步推進數碼轉型和可持續發展。」

與此同時，可持續發展在2024年指數各項指標中取得最顯著的改善，主要由於各國為達成《巴黎協定》的目標，力爭在2030年前將碳排放量減半，同時引入強制性減碳路徑，包括制定新的建築性能標準、可持續報告要求和企業承諾。法國、日本和美國在可持續發展方面位居全球前列，這三個國家均要求新建及現有建築物遵守能源績效規定、提供能源使用報告以及積極保護和恢復生物多樣性。此外，該等市場均訂有清晰明確的長期路徑，持續佈局更可持續的地產市場，致力打造最透明且可預測的市場環境，讓租戶能夠充滿信心地作出決定，政府能夠實現減碳目標，投資者亦能夠確保其投資組合的未來價值。

然而，可持續發展指標雖已顯著改善，卻仍是全球透明度最低的指標之一。除了部分高度透明的市場外，強制性建築性能標準、建築能源使用的公開披露、氣候風險報告和韌性規劃等方面仍然不足。建築物減碳改造的速度需要加快兩倍，才能與淨零碳路徑保持一致，而綠色建築的需求遠超供應。預計到2030年，全球主要市場中只能30%的低碳辦公空間需求能夠得到滿足。展望未來，隨著更多新法規陸續頒佈，預計未來兩年內，美國、歐盟、英國、中國、日本、韓國、加拿大和澳洲等全球最大經濟體在可持續發展方面的透明度將會持續提升。

隨著技術整合和可持續發展等新興趨勢出現，投資者積極尋求能夠從這些長期主題中獲益最多的資產，令多元化配置日益重要，更因而擴大了可投資領域，並促使資本大幅重新分配。過去10年間，工業和生活領域在全球投資中所佔比例已從29%上升至去年佔全球直接投資的50%，機構投資者亦越來越積極投資數據中心或實驗室等新興資產類型。

債務市場、洗錢和實益擁有權等關鍵透明度主題值得關注

2024年至2025年期間，全球約3.1萬億美元的地產資產將面臨債務到期，其中2.1萬億美元的債務將需要再融資。儘管今年上半年約有三成再融資已完成，但隨著非銀行貸款機構蓬勃發展，與傳統貸款機構共同為市場提供資金，市場相對缺乏透明度的潛在風險引起貨幣當局的關注。過往，商業地產貸款主要由受監管的銀行提供，但隨著債務基金、養老基金和保險公司等新貸款形式湧現，如今的借貸領域格局已更趨多元化，令市場更加平衡，惟同時亦導致許多國家的融資狀況透明度下降，引發新的透明度擔憂。

除債務市場外，洗錢和實益擁有權規例亦已成為透明度監管的焦點。財務行動特別組織頒佈新指引，要求各國確保能夠追蹤公司的真實擁有權，而金融制裁制度持續擴大，亦促使各國不斷完善反洗錢和實益擁有權法規。然而，全球各地的法規實施和定義往往存在差異，而且容易被規避，因此其實際效果仍有待觀察。印度、印尼、阿聯酋和美國等國家已著手修訂反洗錢和實益擁有權法規以提高透明度；而美國、新加坡、瑞士、加拿大、澳洲和歐盟亦正在制定更多相關法規。