放寬冷卻樓市措施難阻豪宅價格下跌

香港, 2023年10月24日 – 仲量聯行今天發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出，今年上半年豪宅價格錄得的升幅已全數於第三季抵消。仲量聯行預期，即使政府或會在即將公佈的施政報告中放寬冷卻樓市措施，面對當前環球經濟環境困難及不明朗前景，預期豪宅價格將進一步下跌，今年將下跌最多5%，並在2024 年再下跌約5%。

2023 年首9個月，豪宅資本值下跌0.3%，上半年的增長在9月已被完全抵消。去年公布的施政報告，將額外印花稅退還給符合條件的非本地買家，已證明並未能有效穩定住宅物業價值或刺激市場活動。整體住宅交易中，涉及買家印花稅的交易比例維持在1.6%，與去年同期相持平。

儘管賣家迅速調整叫價，但豪宅市場仍未見到買家轉趨活躍。第三季售價2,000 萬港元或以上的住宅成交易量按季顯著減少52%。由於很多本地買家的財富受到金融投資表現欠佳所影響，買家提升居住質素的需求已明顯放緩。根據花旗銀行的數據，在香港擁有超過1,000 萬港元淨資產的人群，其流動資產的中位數在今年已減少100 萬港元。同時，一些急需現金的賣家被迫將叫價設定在銀行估價的20%以下，務求盡快賣樓套現。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示：「市場普遍預期政府將於短期內放寬冷卻樓市措施。然而，縱使政府減免部分全部印花稅都難以豪宅樓價轉跌為升，僅能令價格跌幅收窄及帶動交投。」

他認為，豪宅市場面對以下挑戰：

1. 內地經濟疲弱：內地經濟復甦不及預期，人民幣持續貶值，影響潛在的内地買家的入市意欲。中國内地的物業投資情緒亦較爲疲軟；
2. 美國加息周期或延長：中東地區的衝突升級為利率走向帶來更多不確定性。由潛在的油價上漲引發的通脹可能延長美國加息周期，並進一步推高香港的基本利率；
3. 按揭支出增加：各大本地銀行的六個月存款利率高出新按揭利率約50 個基點。銀行無法長期以低於借貸成本的利率放款，我們預期按揭利率會上調和按揭現金回贈會減少。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「面對當前環球經濟環境困難及不明朗前景，豪宅價格預期將進一步下跌。即使政府在即將公佈的施政報告中提出放寬冷卻樓市措施，我們預見在加息、地緣政治不穩定及龐大貨尾單位的情況下，豪宅資本值在2023 年將下跌5%並在2024 年再下跌約5%。」

她補充：「按目前的市場條件，豪宅的流動性風險可能成為非本地高淨值人士的主要憂慮，並可能阻礙他們遷移到香港。政府一直致力吸引家族辦公室和環球投資者，印花稅減免將向他們提供直接誘因。同時，隨著豪宅交易量增加，政府可能會從印花稅的稅收增加和豪宅地皮的補地價收入增加中獲益。」