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2020年上半年亞太區地產投資受新冠病毒疫情重創

投資額按年下跌32%,惟回報率水平穩健,反映資產需求仍然殷切

2020年 07月 20日

香港,2020年7月20日– 今年第二季新冠病毒疫情對亞太區地產市場造成的整體衝擊較上一季更甚,導致今年上半年大部分主要商用物業投資額及租金雙雙下跌。仲量聯行最新發佈的數據顯示,上半年亞太區地產投資額按年跌32%,其中第二季交易量按年跌39%,跌幅較第一季的26%加劇。

地產投資額持續減少,主要是因為更多地區實施封鎖及旅遊限制,進一步影響投資者的短期資金部署。今年第二季,區內地產投資額按年跌幅最大為新加坡(-68%)及香港(-65%),而澳洲(-58%)、南韓(-45%)及中國內地(-15%)的部分跌幅於第二季後期因交投回升而被抵銷。日本(-20%)的地產投資活動維持穩健,主要受分層式住宅市場交易及充裕的本地流動資金所支持。

仲量聯行亞太區資本市場部行政總裁Stuart Crow表示:「第二季成交量銳減反映業主出售意慾偏低及整體市場復甦前景未明。鑑於流動性仍然非常充裕,預料隨著各經濟體進一步解封及個別市場調整樓價,下半年成交量有望回升。」

在機構投資者對核心市場強勁需求的支持下,亞太區寫字樓市場持續錄得最高投資額。具防守性及營運為主的資產(如物流、教育及數據中心)亦吸引更多投資者關注,帶動大量的集資活動及合資公司的成立,惟零售及酒店物業交投在上半年依然淡靜。

隨著大部分主要市場的利率持續下跌,仲量聯行數據顯示亞太區大部分市場的主要回報率和債券回報率存在正常差距,為環球投資者提供具吸引力的條件,以在區內部署約400億美元[1]可動用資金。

租賃活動淡靜

縱觀亞太區,上半年寫字樓租賃處於低迷狀態,僅在個別市場錄得租金按季增長。香港中環的寫字樓租金錄得最大的跌幅(-9.3%),在租賃需求疲弱下,空置率持續上升。北京(-4.1%)、墨爾本(-3.9%)、悉尼(-3.5%)和新加坡(-3.3%)均錄得顯著跌幅。至於大阪和首爾核心商業區的寫字樓市場則在第二季跑贏其他市場,租金更逆市上升1%至2%。

仲量聯行亞太區商業部主管Jeremy Sheldon表示:「亞太區主要市場的寫字樓租賃活動在第二季相對淡靜,這歸咎於經濟不確定性增加而影響決策,封關措施亦增加了視察物業的難度。儘管個別區域表現相對亮麗,但整體市場仍難以預測,市場各方正密切關注下半年的形勢。」

封關措施、旅遊限制及社交隔離對零售市場的影響最大,拖累整個第二季的需求受壓。香港的商舖租賃市場錄得整個亞太區的最大跌幅(-13.3%)。大部分東南亞市場租金均下跌,其中新加坡(-8.5%)錄得較顯著的調整幅度。

第二季物流及工業物業在區內表現最為穩健,上海(+1.2%)及悉尼(+1.0%)的租金維持正增長,新加坡、北京、悉尼和墨爾本則大致平穩。

仲量聯行亞太區研究總監Roddy Allan指出:「新冠肺炎爆發期間,市場增長和復甦模式仍未明朗。供求關係依然主導租賃表現,市場繼續經歷斷斷續續的封鎖措施,對需求難免有直接影響。我們相信,疫情的影響仍會持續,但研究指出下半年投資者將會以審慎樂觀的態度入市,我們認為這個趨勢有望於2021年初進一步加速。」

仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示:「香港正面對第三波新冠病毒疫情爆發,內地資金亦減少流入香港樓市。此外,失業率上升、營商前景暗淡及經濟衰退均會拖累樓價,樓市的不明朗因素仍然存在。」

[1] 仲量聯行資本市場預測數字


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