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香港及澳門

甲級寫字樓市場的平均租金已突破2008年金融危機前的最高值

仲量聯行發布2011年第一季度北京房地産市場報告


香港及澳門,2011年4月13日 — 根據仲量聯行2011年第一季度北京房地産市場報告顯示,甲級寫字樓租金繼續快速上漲,平均租金已突破2008年金融危機前的最高值;北京商鋪市場延續2010年年底的向好氛圍,商鋪需求保持强勁態勢。
  • 寫字樓 – 甲級寫字樓市場的平均租金已超過2008年金融危機前的最高值。
  • 優質商鋪 – 北京商鋪市場保持强勁需求,新品牌積極進駐,零售商加快擴張。
  • 高級住宅 – 服務式公寓供應量趨於减少,需求平穩增長;高級公寓成交量下降,但價格小幅上漲。
  • 工業物流設施 – 空置率持續下降,租戶繼續吸納有限的市場供應。
  • 投資–商業物業成爲投資重點。
寫字樓市場
 
雖然本季度有五個甲級寫字樓入市,但市場仍以業主爲主導。本季度,共有包括同方大厦D座、微軟北京總部、嘉銘中心、財源國際中心西座 (IFC) 和安邦保險大厦在內的五個甲級寫字樓入市。其中,微軟北京總部和安邦保險大厦將作爲自用寫字樓,而其他三個項目則會投入租賃市場。這五個甲級寫字樓共計建築面積409,946平方米,它們的入市使得北京甲級寫字樓的整體市場存量達到580萬平方米。

外資企業是本季度北京甲級寫字樓市場的租賃需求主力,多家公司續簽租約,並擴大其業務。本季度整體租賃需求達到228,473平方米,而自用需求則達到215,744平方米。最活躍的租賃市場仍然是CBD區域,約佔全部租賃淨吸納量的四分之三。其他區域中,只有第三使館區和亞奧區域實現較大的淨吸納量,各佔總租賃需求的近10%。

由於租賃和自用的需求依然强勁,儘管本季有五個寫字樓項目入市,北京甲級寫字樓整體空置率繼續下降,按季下降1.5個百分點至10.9%。其中CBD區域的空置率降幅最大,下降6.6個百分點至19.3%;中關村和第三使館區由於有新增供應進入市場,空置率分別上升7.5和5.1個百分點;金融街、東二環和東長安街區域平均空置率則實現了約1個百分點的降幅。

隨著空置面積迅速减少和需求的持續强勁,本季度寫字樓租金迅速上升,按季增長5.1%,達到每平米每月218元人民幣(按建築面積計算),整體平均租金已超過2008年金融危機前的最高值。第一季度所有區域均實現租金的增長,其中CBD區域的租金仍然增長最快,按季增長6.8%,達到每平米每月226元人民幣(按建築面積計算);由於新增供應帶來的壓力,中關村區域和第三使館區增長最慢,分別爲0.9%和2.0%。仲量聯行北京公司董事總經理張瑩表示:「隨著寫字樓租金的快速上漲,預計今後將有更多的外資機構投資者和國內保險公司活躍於寫字樓市場。」

2011年預計還有超過50萬平方米的新增供應投入市場,其中近一半的新增供應將為企業自用。因此,儘管未來有更多的寫字樓入市,預計市場需求仍將超過新增供應,租金將升至2000年以來最高水平。

優質商鋪市場

零售商擴張和首次開店需求旺盛。2011年第一季度,北京國貿三期商城正式營業,爲市場新增供應面積約57,000平方米。爲提高整體項目品質,北京部分商場在本季度進行大規模業態調整或裝修,導致了部分項目空置率的提高。商鋪市場需求保持强勁,珠寶服飾等奢侈品牌積極擴張,例如Minimum、ZUGZUG、De soul、BadgleyMischka、東宮珠寶,中藝香港等進駐國貿三期商城; LANVIN 高端精品店和Versace落戶三裏屯北區,MAXMARA金融街購物中心店、GUESS華聯萬柳店即將開業;GAP、優衣庫、H&M等快消時尚品牌繼續在新的優質購物中心開店;隨著居民生活水平的提高,手錶與珠寶零售商加快在京布局,包括CK手錶與飾品西單大悅城店、Rolex 國貿三期店、華瑞手錶華聯萬柳店及IWC僑福芳草地旗艦店即將開業。

另外,衆多國內外知名零售商在京開設首店或計劃進駐。德國頂級珠寶Wellendorff 首店即將在國貿三期開業;Manhattan Portage 首店落戶西單大悅城,其東方新天地分店和三裏屯分店也即將開業;國內首家Hello Kitty 主題餐廳落戶世茂•工三;鄂爾多斯首家旗艦店在崇文門新世界商城盛大開業;健康奢侈品牌Dr. Comfort 首店進駐金融街購物中心;瑞典戶外品牌Klattermusen計劃進巨駐北京市場 。

超市、影院以及餐飲等零售商需求同樣活躍。OLE 超市國貿三期店、物美高端超市豐聯廣場店、BHG宣武門莊勝崇光店等已經開業,永輝超市恒基中心店即將開業;伊士曼影院國貿三期店即將開業,金逸影城、萬達影城以及保利影城等分店即將開幕。味千拉麵、愛鍋、星巴克、三軒茶屋、金芭蕉、彩雲之南等分店即將開張。

總之,商鋪物業市場需求繼續保持旺盛。第一季度,整體市場租金平穩上漲,其中優質購物中心首層平均租金按季增長2.4%,達到每平方米每月639元。由於部分商城升級改造,導致市場平均空置率緩慢下降,按季下降0.8個百分點,達到13.1%。

我們預期2011年市場需求將繼續保持增長態勢。王府國際商城、國盛購物中心、北京華熙樂茂、北京僑福芳草地等優質項目將在本年度陸續開業,爲市場帶來約60萬平方米的新增供應。受惠於强勁的市場需求,優質商鋪市場租金將保持上漲趨勢。
 
高級住宅市場

服務式公寓供應量趨於减少。本季度,服務式公寓市場仍然沒有新增供應,而需求平穩增長,特別是來自製造業和醫藥行業的跨國公司的租房增長明顯。跨國公司在每年6月份的外籍員工調換導致租賃市場更加活躍。位於東部區域的服務式公寓需求旺盛,將整體市場入住率推升了1.1個百分點,達到北京市場前所未有的88%的水平。由於雅詩閣和東環公寓預計6月前進行全面改造裝修,造成市場中有效供應减少,有利於業主提高租金。本季度租金按季上漲0.7%,達到每平方米每月170元。服務式公寓經營情况的好轉已經引起了發展商的注意,有些項目計劃將部分尚未銷售的高級住宅轉爲服務式公寓長期持有。仲量聯行北京住宅地産部主管張紅指出:「預計2011年第二季,服務式公寓租賃市場將更加活躍,租金仍保持上升的趨勢。」

高級公寓成交量下降。 2月份,北京市政府出臺的嚴厲限購政策已經對北京市高級住宅的成交量造成影響。同時受到春節長假影響,本季度開盤以現有項目的後期爲主,沒有成交單價在4萬元以上的新項目開盤預售。需求方面,高檔公寓成交量開始下降,總成交面積按季下降15.8%,按年下降33.6%。成交價格在本季度小幅上升3.2%,達到每平方米42,328元人民幣,按年上升12.3%。從項目成交結構分析,3至4萬元之間的項目成交量達到66%,這部分需求主要來自受限購政策影響相對較小的北京籍客戶的改善型需求。高級別墅市場,有三個新項目入市,分別是豐台區的中海九號公館、昌平區的禦湯山和金科王府項目。本季度成交量放大,成交面積按季上升10.8%,按年上升24%,但成交價格按季下降7.8%,達到每平方米42,366元人民幣,主要原因是新開盤項目成交活躍,而這些項目主要分布在昌平、豐台和通州等新興別墅區域。

展望2011全年,北京市政府將堅定執行限購政策,高級公寓成交量將繼續下降,預計豪宅項目供應量有所减少,導致平均市場成交價格穩中有降。鑒於高級別墅的供給量有限,平均價格的波動性相對較小。

工業物流市場

持續强勁的市場需求導致空置率降至3.0%以下,租金繼續上漲。2011年第一季度,在2010年物流倉儲吸納量創新高、空置率達歷史低位的基礎上,物流設施需求持續高企。本季度吸納量下降,主要由於市場可供租賃面積短缺。物流設施需求持續增長,導致平均空置率下降至2.8%,按季下降2.3個百分點。雖然租賃市場活躍度有所降低,但來自汽車、零售、電子商務和製造業的租戶依然成爲租賃市場的主要推動力。2011年第一季度,市場中仍然沒有新物流項目竣工。上一季度完工的新項目—通州物流基地的寶德物流倉庫已成功簽約一半以上可租賃面積,預計下季度會有更多租戶進駐。

2011年第一季度,北京物流市場租金維持上升趨勢,平均淨有效租金達每天每平米0.90元,按季增長2.5%。經過前兩個季度高於5.0%的增長之後,2011年第一季度租金增長態勢小幅下降。市場上越來越多項目持滿租狀態,因此並未出現更高價位租賃交易。2011年第一季度期間,澳洲嘉民集團購買了位於北京空港物流園的康力物流項目,該項目包含一座面積達10,654平方米的倉庫和兩塊毗鄰空地,其中空地可供建設30,000平方米的物流設施。

展望2011年全年,預計有5個以上新項目於年底前竣工。北京整體經濟的快速擴張,對物流服務和倉庫空間持續增長的需求將在未來項目的大面積預租活動中呈現出來。仲量聯行預計,2011年對新增供應的吸收量將處於高水平,物流租金水平持續上漲。

投資市場

商業物業成爲投資重點。中資背景企業以强有力的資金實力在過去的一個季度中繼續完成對北京優質字樓的投資,特別是位於成熟商務中心區的優質寫字樓成爲企業總部選址或企業長期持有投資的重點。其中重要的投資交易包括,五礦集團對外發布公告,將募集人民幣資金45億元用於收購位於東二環地區第五廣場三幢甲級寫字樓物業。另外,一家美資投資公司也將其持有的西環廣場 3座寫字樓以離岸交易的形式售予一家港資公司。在商鋪市場,雖然業主鮮有出售已經開業運營的優質百貨或購物中心,但是擁有資金實力與運營能力的投資機構十分看好北京購物中心的經營收入前景。近期,凱德商用整體收購一位於北京朝陽區冠城大厦裙樓部分商場,總面積約爲9萬平方米,預計將於2011年年底正式開業。同時,北京金融街控股股份有限公司1月4日發布公告稱,將以40億元人民幣收購北京中信城B、C、D三商業金融地塊的土地使用權,規劃地上建築面積共約20萬平米,包括商場、寫字樓、酒店、酒店式公寓等物業。仲量聯行北京公司投資部主管龐樹東指出:「國內投資者仍是市場需求主力,而國際性投資機構也日益活躍(例如新加坡和香港);辦公租賃需求的復蘇和良好的商業市場環境是資産升值的主要動力,至於市場投資回報率,則小幅下跌。」