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香港及澳門

仲量聯行:浦西辦公樓需求保持强勁,緊縮政策影響住宅銷售

2011年第一季度上海房地産市場回顧


香港及澳門,2011年4月12日 — 跨國公司持續强勁的需求推動浦西甲級辦公樓租金按季上漲8.8%,成爲自2005年第一季度以來最大的單季漲幅。仲量聯行上海董事總經理顧東尼表示:「跨國公司持續的擴張計劃提升了業主的信心與議價能力。」國外零售商持續進駐上海市場,本季度思南公館的開業爲市場增加了新的供應,上海優質商鋪市場租賃活躍度增强。上海普通住宅市場銷售量一月出現大幅上揚,但隨著新的調控政策出台,二月成交量急劇回落。同時,新政也大大削弱了上海豪宅市場的購買意願。在大宗交易市場,商鋪和辦公樓市場的發展前景繼續向好。在强勁的市場需求和有限的空置空間的推動下,本季度上海非保稅物流倉庫市場租金按季上漲2.1%。

辦公樓

市場供應趨緊,浦西租金按季上漲8.8%。越來越多業主利用外資企業紛紛擴張的機會提高租金,推動浦西平均租金上漲至8.2元/平方米/天,按季漲幅高達8.8%,繼2010年第四季度後再次刷新浦西自2005年第一季度以來單季按季漲幅的紀錄。在浦東,平均租金穩步上升至7.7元/平方米/天,按季上漲3.7%。超甲級辦公樓市場的租金表現更爲强勁,浦西和浦東市場的平均租金分別按季上漲10.9%和4.1%。本季度中央商務區內沒有新增供應入市。目前市場上已建成的甲級辦公樓大部分處於滿租狀態,可租賃面積僅集中在一些新竣工項目中。新增供應的短缺和龐大的市場需求致使辦公樓市場整體空置率降至5.6%。

各行業的積極擴張推動强勁租賃需求。本季度的上海辦公樓租賃市場並未受到春節長假的影響,繼續保持活躍態勢。强勁的擴張需求推高市場淨吸納量,本季度浦西市場的淨吸納量達到43,140平方米,較去年同期增長近八成。出於對未來中國業務增長的良好預期,各行各業的跨國公司紛紛加入擴張大軍。例如,AECOM在會德豐國際廣場租賃6,300平方米,相較其之前的辦公面積擴張了60%左右。三菱電機也擴租近50%,在名人商業大厦租賃約3,000平方米。在浦東,金融類企業繼續成爲吸納市場供應的主力,摩根士丹利分別租下上海環球金融中心約6,000平方米的面積以及浦東嘉裏城8,000平方米的面積。此外,外資專業服務類以及製造類企業在陸家嘴區域積極擴張。普華永道在星展銀行大厦樓內擴租5,400平方米,是原有樓內租賃面積的一倍。富士通預租了太平金融大厦內近5,400平方米的面積。

非中央商務區甲級辦公樓緩解市中心的供應壓力。中央商務區甲級辦公樓的供應緊缺以及其與非中央商務區甲級辦公樓的租金差距不斷擴大使得非中央商務區甲級辦公樓在本季度廣受青睞。本季度共有兩個非中央商務區甲級辦公樓項目竣工:緊鄰浦東新國際展覽中心的浦東嘉裏城竣工交付,爲市場帶來88,732平方米的新增供應量,並在一定程度上緩解了陸家嘴地區供應緊張的情况。該項目在交付時預租率已接近50%,許多無法在目前所處的中央商務區甲級辦公樓內找到可擴張面積的租戶將會進駐其中。在浦西非中央商務區,位於長寧區中山西路板塊的中山萬博廣場竣工,爲市場新增40,000平方米的供應。

商鋪

零售商尋求擴張,市場租賃活動反彈。二月的兔年春節長假期間,上海零售市場實現“開門紅”。據上海市商委公布的統計數據顯示,七天中,全市460家大中型商業企業實現營業額50.45億元,相比去年同期增長11.5%。零售商在本季度明顯較上一季度活躍,紛紛開始在全市範圍內實施新一輪的開店計劃。大多數租賃成交集中在快速時尚消費、家電和化妝品行業。來自荷蘭的快時尚消費品牌WE首次登陸中國,中國首家旗艦店於1月20日在上海南京東路百聯世茂國際廣場盛大開業,據介紹,上海旗艦店是其亞洲最大的旗艦店,面積達2,000平方米;同天開業的另兩家店分別位於寧波和重慶。H&M租下南京西路上緊鄰馬莎百貨約4,000平方米的三層商鋪空間開設新店,新店規模將達到其現有淮海路旗艦店的兩倍,預計於5月正式開業。繼去年11月在淮海路開設首店後,電器零售商萬得城本季度在浦東錦綉路開出其第二家門店,面積達4,600平方米。在衆多零售商爭相湧入上海的同時,一些零售商卻决定退出申城市場。比較顯著的例子是百思買和芭比,出於銷售策略等一系列原因,百思買於本季度關閉了其在上海的所有門店,芭比也關閉了其上海旗艦店。2011年第一季度,上海優質商鋪首層租金按季上漲1.1%,達到50.6元/平方米/天,租金上漲的主要原因是一些業主因自年初開始將租戶組合升級後提高了租金期望,例如南京西路的中信泰富廣場和徐家匯的港匯恒隆廣場(前稱爲港匯廣場)。

思南公館竣工入市。本季度上海優質商鋪市場整體空置率上升11個基點至0.8%,這主要是由於百思買關閉了其在正大廣場內面積約2,500平方米的門店。思南公館於本季度交付,爲上海優質商鋪市場帶來20,000平方米的新增供應。位於盧灣區思南路的思南公館由一些新建別墅和更新改造的老別墅構成,其定位爲時尚生活休閒購物場所,類似新天地一期。目前項目的簽約率已達80%,主力租戶是餐廳、酒吧和花店等。

住宅

緊縮政策開始見效。一月底出臺的一系列包括限購、房産稅以及信貸限制在內的緊縮政策大大地降低了上海住宅市場的活躍程度。由於購房者集中在上海房産稅出臺前搶購房源,2011年一月的一手商品住宅成交量較去年同期大幅增長50%。然而受到新出臺緊縮政策的影響,二月份交易量跌至2004年7月以來的歷史新低,較去年同期大幅减少50%。三月的成交量雖比二月增加了一倍多,但仍比去年同期减少了50%。雖然出臺的緊縮政策致使交易量大跌,但是上海商品住宅成交均價仍穩中有升。中房上海指數顯示上海新房價格在一月和二月分別按季上漲0.5% 和0.7%。

低迷的市場情緒影響高端市場銷售。 第一季度高端住宅市場的銷售量也與整體市場一樣受到緊縮政策的影響,一月份市場還較爲活躍,但春節後就基本停滯。例如,位於長寧區的兆豐嘉園二期在本季度開始預售,一月份成交49套,但二、三月份合計只售出一套房源。其他許多住宅項目也經歷了相同的遭遇,如豐盛皇朝,一月份售出12套房源,二、三月份合計售出一套;公館77也在一月成交12套,二、三月份卻無任何成交記錄。本季度共有兩個高端住宅項目開盤,長寧區的兆豐嘉園二期和盧灣區的伯爵居,分別推出251套和388套房源。而受到低迷市場情緒的影響,遠中風華園二期和靜安豪景二期再次推遲了開盤時間。

在高端住宅租賃市場方面,由於跨國企業尤其是專業服務類跨國企業持續在國內擴張,由此帶來的新增外籍員工使得長租需求不斷增長。因此,本季度服務式公寓的平均空置率較上季度略有下降,至 12.4%。

緊縮政策將持續影響住宅市場。  我們預計現行的緊縮政策將貫穿整個2011年,並有可能延續至2012年。仲量聯行中國區研究部總監柯志謙表示:「由於政府的緊縮政策以及非核心區域中低端住宅供應的增加,我們預計2011年的住宅成交均價會有所下降。」然而,高端住宅市場價格預計仍將保持穩定,這主要是由於目前市場上的高端住宅項目大多由經驗豐富、資本實力强大的開發商持有,這些開發商寧願等待市場轉好也不太會降價銷售。在租賃市場方面,由於外籍員工帶來的租賃需求不斷增加,業主信心將持續走强,我們預期服務式公寓的租金在2011年將繼續保持上升態勢。

投資

投資額强勢開局。初步數據顯示,2011年第一季度的上海大宗交易額達到105億元,較 2010年第一季度(不包括2010年第一季度凱德置地購買東方海外資産組合的交易)增長11.5%。2010年境外投資者在投資市場中佔據了主導地位,然而2011年第一季度國內買家佔到市場份額的60%。由於商鋪和辦公樓市場的增長前景持續向好,國內外投資者都熱衷於收購商鋪以及辦公樓物業。由於可供交易的優質商鋪和辦公樓物業有限,國外投資者已開始尋求非頂級或需要翻新改建的物業項目。例如,財富控股以5.75億元的價格買入淮海商城,計劃在日後將租戶組合升級,以配合淮海路高端零售的定位。此外,某私募股權基金以11.6億元的價格買入上海盛邦國際大厦。中國太平洋保險以44億元買入超甲級辦公樓世紀商貿廣場。雖然保險公司擁有大量資金可用於購買房地産項目,但短期內不會對房地産投資市場産生顯著影響。在陸家嘴,金融類企業購買辦公樓空間自用繼續推動市場。爲了迎合這一市場需求,森大厦開始向自用客戶分層出售上海環球金融中心。由於很多國內公司願意爲進駐這一地標建築支付一定的溢價,共計5個樓層在2011年第一季度以均價每平方米82,000元的價格成交。此外,華僑銀行買入浦東一棟乙級辦公樓上海國際集團廣場作爲自用。收益率在本季度保持相對平穩。雖然境內外投資者對於上海房地産市場有著濃厚的興趣,但由於緊縮的貨幣政策以及利率的上升,收益率不太可能進一步收窄。

工業

物流

非保稅倉儲市場仍呈緊張態勢。本季度,零售市場的强勁表現帶動非保稅倉儲市場需求的增長,對上海西部市場的需求尤爲强勁。受持續旺盛的需求以及無新增供應的雙重影響,本季度上海非保稅倉儲市場的空置率從6.5%下降到5.8%。由於市場供應有限,淨吸納量按季下降12,038平方米至21,000平方米,一些公司已開始預租即將完工的項目。銥力物流與凡客誠品分別預租維龍(Vailog)松江物流園三期約19,000和18,000平方米的面積,該項目預計將於2011年第二季度竣工。作爲中國最大的在綫獨立時尚服裝零售品牌,凡客誠品還在普洛斯松江物流園三期預租了37,000平方米的面積,該項目預計也將在年內完工。其他在建的非保稅倉儲項目包括面積爲27,260平方米的皮諾松江物流園以及26,465平方米的安博青浦重固配送中心。2011年第一季度,上海保稅與非保稅倉儲市場的租金均穩步上漲。非保稅倉儲市場平均租金按季上升2.1%,達1.05元/平方米/天。保稅市場租金環比上升2.8%,至1.03元/平方米/天。

産業園區

對於創新中心的興趣愈發濃厚。越來越多在上海的企業有意開發創新中心。傳統上研發中心往往不對公衆開放,但目前的一些創新中心不但承擔了研究職能,還將研究的科技成果以互動的形式展現給客戶。這些設立創新中心的企業通常在選址時會特意選擇那些便於員工和客戶到達的地點,在具備兼容技術規格的同時又可以很好地展現品牌形象。例如,FMC於三月宣布將在浦東張江高科技園區建造一個面積達12,000平方米的亞太地區總部及創新中心。此外還有不少公司也正計劃在上海設立創新中心。

製造業

企業正積極拓展生産空間。寶潔公司於2011年第一季度宣布已於江蘇太倉購置481,000平方米的土地建造生産基地並可選擇進一步擴展252,000平方米。該工廠預計於2012年投入使用,將成爲寶潔在全球最大的製造基地之一,也是寶潔首個以全球綠色建築設計標準爲理念設計的工廠。上海可用於建造製造業廠房的空間日益稀缺,因此寶潔此次的土地購買體現了上海周邊省份對於企業擴張計劃的重要性。許多企業都在長三角地區積極尋找合適的廠房空間。