Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新聞

香港及澳門

良好的市場基本面爲中國的房地産投資市場創造了健康環境

仲量聯行發布最新白皮書,分析投資市場的變化與機遇


港及澳門,2011年3月30日 – 仲量聯行今天發布的最新研究報告《發展變遷:中國房地産投資市場動態》顯示,中國大陸的房地産投資市場正處於結構調整的過程中。在過去一年半的時間裏,中國房地産投資市場經歷了諸多變化,這不僅包括市場參與者構成上的變化,也包括許多新法規的實施。該研究報告重點闡述了市場發生的顯著變化和投資機會,其中包括:
  • 境外投資者的回歸,尤其是在商鋪與寫字樓物業市場領域;
  • 保險公司的進入對房地産投資市場的影響;
  • 房地産信托投資基金(REITs)和人民幣基金的發展;
  • 基於良好市場基本面的健康投資環境。

仲量聯行中國區投資部總監翰德偉表示:「境外投資者將再次積極尋求在中國商鋪和寫字樓物業市場的投資機會。在政府的金融緊縮政策下,國內開發商在資金鏈上面臨巨大挑戰,而與此同時,國際資本再次强勢進入中國市場。在房地産市場的各個領域,境外資本在收購、融資以及與國內開發商合作方面都會有很大的機會。同時,政府大力提倡具有“中國特色”的投資方向,即對社會福利設施的投資,如開發更多保障住房,養老物業;其他社會基礎設施,如高等教育,醫療福利設施等,都將爲投資者帶來新的機會。」他同時預測,新的投資渠道,如有“中國特色”的房地産信托投資基金(REITs)和人民幣基金或將大力推動投資市場的發展。目前,大家更關注的是保險公司在房地産市場的踴躍參與,我們將很快看到他們在國內甚至國際投資市場的影響。

境外買家的回歸:在全球金融危機過後,2010年境外房地産機構在中國內地房地産市場上的投資活動明顯活躍,在整棟樓宇買賣市場中佔全年總交易量的41%。其中來自亞洲的投資者佔總量的34%(收購的大宗房地産資産總額達到51億美元)。特別是來自香港和新加坡的投資者在中國大陸各地大舉投資。相比之下,歐美投資者則較爲謹慎,主要集中在上海這座城市,儘管其可供交易的物業資産數量亦很有限,如果他們不放寬其投資視野、探求新的投資領域,未來發展將面臨很大局限。

國內投資者的動態:2009年國內投資者的活動出現激增,主要是由於國有企業大量購買自用物業,而2010年投資交易量則下降了7%,投資减少的部分原因是由於政府政策的改變。由於金融機構收緊信貸,國內投資者在獲取資金方面面臨困難。與成熟市場不同,中國國內資本市場融資渠道有限,這令國內投資者在市場競爭中處於相對的劣勢。由於擔心資産價格上漲,政府鼓勵國內投資者進行“具有中國特色”的投資,如保障型居住用房和養老設施的建設。

2010年9月,中國的保險公司最終獲准參與房地産投資,投資上限爲公司資産總額的10%。他們因此有可能成爲投資市場的主導力量。儘管截至2010年底,中國保險公司的資産總額已突破5萬億元人民幣(約合7,700億美元),並且每年以20%的速度穩定增長,但目前尚未有大額投資交易活動出現。保險公司仍要面對許多挑戰,如:

  • 缺乏房地産投資管理人才
  • 國內缺乏投資類級別資産
  • 缺乏內部管理機制
  • 缺乏資産管理能力

保險公司將房地産視爲用以平衡他們長期保險責任的理想投資産品,因此他們必定會成爲房地産市場的核心投資者之一。

在當前的金融環境下,阻礙房地産投資信託基金(REITs)獲得批准的障礙似乎沒有减少。因此,人們紛紛推薦類似REITs的投資結構,以便爲保障性住房開發提供資金。政府通過規定土地價格和租金來確定産品的收益和利潤水平。由於這種結構可保證穩定的收入,其産品的風險因素就僅存在於開發商能否有效地管理控制建設成本方面。

目前,人民幣基金及其投資於房地産資産的法律依據依然模糊,但上海、北京和天津正在進行此類試點,已經吸引了多家知名的國際基金管理機構的積極參與。儘管對境外投資者來說市場尚存一些不確定因素,但國際基金管理機構仍可從尚未充分利用的國內巨額資本中獲得大量的投資機會。

商業地産强勁的市場基本面爲渴望在中國購置資産的亞太區境外投資者創造了一個良好的市場環境。

寫字樓:中國一綫城市的寫字樓市場整體表現依然强勁,2010年的淨吸納量創出歷史新高。面對中央商務區交易資産缺乏的情况,一些活躍的投資者已經開始在一綫城市的新興區域尋求有價值的寫字樓投資機會;另有一部分投資者則對寫字樓投資進行升級翻新,或將原有項目改造成綠色建築。在二綫城市,許多全新的中央商務區正處於開發之中,開發商也在採取散售的策略;其相對較低的資産價格爲保險公司等長期投資者提供了一個可觀的選擇。

商鋪:中央政府鼓勵提升居民消費的政策,加之全國範圍內城市居民收入的穩定增長,强勁的市場基本面持續吸引投資者的興趣。商鋪投資者不僅僅是在一綫城市,而是在全國範圍內尋找優質地段進行投資。購物中心需要隨著市場條件和消費者品味的改變而及時做出相應的策略調整,經驗豐富的商鋪資産管理者依然有機會成功地在商鋪投資領域獲得較大的市場份額。

住宅:由於政府政策抑制需求、限制價格上漲,投資者的機會將來自信貸緊縮政策。到2011年末,銀行必須重新將資産負債表外的信貸調回到資産負債表記錄中,信貸流動性控制顯現。由於政府重點放在經濟適用房,希望開發商針對低收入購房者進行開發,而上漲的土地價格使開發商的利潤受到擠壓,這最終將導致那些債務比率過高的開發商顯現壓力,同時投資者也將在此之中發掘到投資機遇。

展望未來,投資市場基本面保持强勁,這顯然會給國內外投資者帶來機遇。國內市場較低的投資收益率和有限的投資機會,將可能導致眾多國內投資者開始關注海外房地産市場。我們相信在未來幾年中國房地産投資市場及其相關領域仍將保持高度活躍及强勁的市場驅動力。