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香港及澳門

企業由關注控制成本轉向提升生產力及高增長以作為2011年的主要房地產動力

外判房地產成主流,全球有70%受訪公司預期至2014年會採用混合交付模式


香港及澳門,2011年3月11日仲量聯行與湯森路透(Thomson Reuters)剛發表的環球企業房地產調查(Global Corporate Real Estate Survey)顯示,隨著企業經營環境長達36個月的陰霾過去,企業的注意力已由控制成本轉向提升生產力及高增長。

調查報告顯示,企業在環球金融危機中復甦後正尋求重組及計劃迎接一個新的經濟世代,將加倍重視並加強監控企業房地產的生產力。

上述趨勢為企業房地產團隊進行策略性轉變及為更廣泛的業務增值帶來良機。 企業房地產團隊將須要更靈活變通和提升生產力,同時進一步採用外判服務供應商。

我們首次向全球超過500名企業房地產行政人員進行調查,對象來自中國、印度、澳洲、英國、法國、德國及北美洲,涵蓋銀行及金融、製藥、政府及資訊科技等各行各業。 這是本公司首次從全球的層面,正式確認未來三年企業房地產行業須面對的挑戰以及可能出現的結果。

仲量聯行亞太區企業解決方案部行政總裁John Forrest指出:「是次調查讓我們首度透視企業房地產業界的想法以及環球營商市場的整體環境。 結果清楚顯示,企業已從短線的求存策略轉向中期的策略性計劃以提高生產力。」

John Forrest  稱:「由於房地產通常佔一家公司總營運成本的7% 至12%,故透過採用具策戰性的房地產計劃以提高生產力,將有助釋放龐大價值。」

湯森路透房地產市場部環球主管Robert Ciemniak指出:「是次調查結果指出有關房地產需求及租戶在營運上的優先考慮因素的重要周期性及結構性轉變,故應會引起投資者興趣。」

全球企業在面對財務緊縮及收益減少的情況時,一般注意力均會迅速落在房地產上。 全球的企業房地產團隊深深感受到這趨勢,有97%的受訪者曾進行一個或以上節省成本的房地產策略以支持營運。
 
現時,企業的健康狀況正在改善,並轉向採用增長策略以平衡增長及控制成本的力度。  受訪者在被問及未來三年制訂房地產策略的最重要因素,回應增長的人數最多,有35%,其次是成本壓力,有11%。

John Forrest表示:「企業房地產團隊將要面對挑戰,在透過房地產提高生產力的同時,一面進行合理精簡,一面追求增長。部份企業房地產團隊將須要沿外判曲線進發,與專業房地產服務供應商建立夥伴關係,以有效迎接這些挑戰。 對於已到達曲線頂端的企業,重新評估現有合作關係將可確保取得全部價值及利益。」

在談及對未來房地產策略最具影響力的因素,77%受訪者確認須招攬專才、提高生產力、合理精簡房地產組合以配合新架構或改變工作文化及性質。 創造更有效率的工作間有助配合現代的工作模式及符合知識型人員的需求,這將有助企業房地產主管人員迎合這些需求及為業務增值。

預期房地產組合將會增長,但只局限於某些地區

調查結果顯示,受訪者認為在個別地區將會再看到增長。 39%受訪者預計,其環球房地產組合的整體規模在未來三年會有所增長,而31%受訪者則認為會縮小。
  • 亞太區的淨增長最為強勁,尤其是北亞(60%)、南亞(主要為印度)(43%)、及東南亞(37%)。
  • 歐洲、中東及非洲地區亦同樣呈現向東及向南的發展趨勢。 預計中歐及東歐(34%)及中東(24%)的組合會錄得強勁增長。
  • 在美洲,增長的勢頭向南移到拉丁美洲地區(34%)。

受訪者指出,未來三年美國及西歐的整體組合規模會縮減,原因是整合活動令使用率持續提升。

John Forrest表示:「有關區內的未來房地產需求預測,反映亞洲區的商業已恢復增長。 隨著業務擴張,企業將要面對挑戰 -- 亞洲區內部份正在迅速增長的市場,相對上欠缺透明度及房地產的成熟程度不一。」

John Forrest稱:「環球金融危機過後,由於在2007至2008年期間發展放緩,故亞洲多個市場將很快要面對供應緊張。 這意味企業須加緊管理房地產組合,以有效管理成本。 」

在最活躍的行業界別中,預測北亞區的金融界別增長最為顯著,63%受訪者預測房地產組合會有所增長。 技術行業同樣預測北亞區(67%)、拉丁美洲(44%)及東南亞(44%)的房地產組合會有所增長。

在不明確的營商環境中堅守信念行事

雖然現在大部分企業的現金狀況較強,但要進行廣泛的房地產業務行動仍須跨越重重障礙。 43%受訪者指出,在金融危機期間,「圍繞業務的未來形態/規模的不明確因素 」為實施理想策略的障礙。 29%受訪者則選擇「經濟上的不明確因素。」

與大多數的預期相反,有較多的受訪者認為「不明確因素及風險最小化 」為由現在起計三年內制訂房地產策略的主要因素,而認為這是現時制訂房地產策略的主要因素的受訪者則較少(22% vs. 25%)。

企業可利用改良的預測模式、更全面的人口資料及更精密的風險管理技巧以提升預測需求的能力,從而降低不明確因素的水平。

環球金融危機帶來深遠影響,將企業房地產部提升至管理層

被問及環球金融危機留下的得益時,92%受訪者回答「高層人員的能見度及參與度增加」,90%受訪者則指他們「在影響商業決策方面的能見度及能力提升」,81%受訪者則指出,自環球金融危機爆發後,企業房地產的運作受到更嚴謹的監察。

前景: 重整企業房地產部的結構及技術

被問及未來三年最有可能出現的局面,77%受訪者稱「企業房地產領袖將更積極參與制訂及實施機構的方針。」

受訪者堅信企業房地產的角色及結構正在轉型,而未來三年這趨勢將會深化。 企業房地產人員將要面對重大挑戰及更高要求。 企業房地產領袖可率先投放資源,從業內或其他傳統相關行業招攬及培育主要的企業房地產人才。

John Forrest指出:「綜觀全球各地,房地產功能日益受到企業重視,企業房地產領袖可利用這機會重整部門架構,推動更具策略性的房地產運作。我們預期全球的企業房地產團隊在結構和職責方面將會出現基本及持續的變化,外判服務供應商的參與程度會隨著夥伴關係發展而加強,80%受訪者計劃未來三年內將全部或部分企業房地產職能外判。 」

仲量聯行與湯森路透的環球企業房地產調查旨在透視: 環球企業房地產在新興及發達經濟體系中的趨勢及要點;環球金融危機如何改變企業房地產業的生態環境及重整其職能及策略;短期及長遠的企業房地產優先考慮事項以及行業發展及慣例。