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香港及澳門

仲量聯行:低息環境加上強勁需求推動澳門住宅市場蓬勃發展


根據仲量聯行2010年度澳門物業市場回顧,澳門本地生產總值在2010年首三季錄得顯著按年升幅,增長動力主要來自旅遊業及博彩業。住宅市場表現活躍,不論高級住宅或中小型住宅需求均相當強勁,帶動相關資本值上升。

受到2010年環球經濟復甦的支持,澳門經濟強勁反彈。2010年首三季,澳門本地生產總值按年實質增長25.3%,達到1,464億澳門元,增長動力主要來自旅遊業及博彩業,帶動服務出口按年大幅增長33.5%。至於2010全年,澳門政府預料本地生產總值將錄得30%以內的強勁升幅。

澳門博彩業於2010年錄得235億美元的新高水平,按年增長57.8%。值得留意的是,在2010年的首十一個月,澳門的博彩業收益 (212億美元) 相對拉斯維加斯的博彩收益(53億美元),高出4倍以上。2010年首十一個月的訪澳旅客總人數錄得227萬人次,已超越2009年的全年總數。訪澳旅客主要來自中國大陸及香港,分別錄得1,200萬人次及680萬人次。

隨著澳門營商環境改善,2010年進駐當地以開設辦事處的公司數目增加。根據澳門政府統計暨普查局的數據顯示,2010年首十一個月在澳門註冊成立的公司總達2,779間,較去年同期增加18.7%,而批發及零售業持續佔最大比重,達到38.2%。

澳門的輸入勞工人數在2008年金融海嘯後,經歷了一年以上的負增長。2010年六至十一月,澳門的輸入勞工人數重上升軌並錄得正增長。隨著2011年澳門銀河酒店開幕、金沙路氹金光大道五、六地段的項目復工以及輕軌鐵路動工,澳門的輸入勞工人數勢將繼續增加。

仲量聯行大珠三角洲研究部主管陳錦平稱:「預料踏入2011年澳門的經濟將持續大幅增長,建築業將更為活躍,而博彩業及旅遊業則將進一步受惠於人民幣升值及中國大陸經濟持續增長。由於市場普遍看好澳門的經濟及就業前景,加上利率持續偏低,物業需求勢將持續強勁。」
 
住宅

在持續的低息環境及經濟氣氛向好帶動下,整體住宅市場於2010年表現凌厲,一手及二手市場的樓宇買賣合約登記宗數均錄得增長。2010年一至十一月份,澳門合共錄得16,035宗樓宇買賣合約登記,已高於2008及2009年的全年總數,其中,有11%來自一手市場,89%來自二手市場。
 
一手住宅市場方面,年內有多個新樓盤推售,如湖畔名門、迎湶及文華薈,銷情普遍理想。需求主要來自投資者,而部份即將落成的大型發展項目,如御景灣等,亦廣泛吸引用家興趣,該項目合共售出約450個單位,總售價17億港元。二手市場方面,在政府的房屋津貼措施刺激下,用家表現活躍,繼續成為住宅市場特別是中小型住宅單位的主要需求來源。

高級住宅資本值繼2010年上半年增長6.2%後,全年按年上升9.6%。中小型住宅方面,資本值全年錄得17.8%的按年升幅。

租務市場方面,高級住宅租金全年錄得4.8% 的按年升幅,而中小型住宅租金全年則錄得10.9%的按年升幅。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威指出:「統計數據顯示,,本地用家已取代外國投資者成為澳門住宅市場的主要需求來源。2008年以前,澳門的住宅需求有三分之一是來自外國投資者,而隨後24個月有關比重已逐漸減少至不足10%。」

2011年將有多個新項目落成,為市場帶來2,486個新住宅單位供應,供應量將較2010年的3,423個單位為少,主要項目包括有大潭山一號、凱泉灣及湖畔名門。

黃智威總結:「預料2011年澳門的經濟前景將繼續向好,這將有助鞏固澳門的住宅需求,包括自用及投資需求。持有物業的成本相信將繼續維持於低位,為住宅投資締造有利環境,另一方面,2011及2012年新供應量減少亦將令發展商的訂價能力增強。租務方面,預料隨著部份建築項目復工及新賭場度假設施開幕,來自外籍員工的住宅需求將會回升。」
 
寫字樓

受惠於全球經濟復甦,2010年澳門的營商氣氛改善。2010年首十一個月,在澳門成立的新公司數目錄得2,779間,較去年同期增加18.7%,這有助帶動2010年澳門的寫字樓租務需求增強。此外,無論政府機構以至私人機構均有進行擴充活動,這有助穩定寫字樓的空置率。截至2010年底,整體寫字樓空置率錄得24%。2010全年,寫字樓租值按年上升1.8%。

寫字樓資本值繼2008及2009年連續兩年錄得負增長後,在2010年重拾動力並錄得正增長,上升14.7%。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示:「踏入2011年,預料澳門的寫字樓市場將維持穩定。隨著當地的建築項目復工,寫字樓需求相信將會回升,但升幅將相對輕微。新需求將主要來自新建築項目的服務及物料供應商,同時,政府部門亦將繼續成為寫字樓擴充及搬遷方面的主要需求來源。澳門的優質寫字樓供應有限,對當地寫字樓市場的發展構成一定障礙。」
 
投資

2010年內錄得多宗矚目投資成交,當中包括兩幢寫字樓全幢易手,分別以7億港元及2.7億港元出售;三幅地皮分別以2.56億港元、9.6億港元及17.5億港元出售;以及一個舖位以4,500萬港元易手。上述物業均位於澳門半島,買家為本地投資者或中國大陸投資者。