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新聞

金融海嘯影響初顯,2009深圳商業房地産機遇與挑戰並存 

根據仲量聯行2008年市場回顧報告


009年1月22日香港及澳門訊 – 
回顧2008年,深圳市生産總值的增速繼續領先全國和廣東。同時,國民經濟産業結構持續優化,金融業繼續成爲深圳市增長最快的行業之一。但是全球金融危機導致中國出口業下滑,經濟放緩導致居民預期收入下降,股市暴跌導致財富縮水,投資機構、居民投資地産或購房的信心隨之下降。2008年,深圳房地産增加值一直出現負增長,新建商品房的銷售面積以前所未有的大幅度下降。仲量聯行深圳董事總經理鍾德堯表示,“雖然全球金融海嘯對深圳房地産市場的影響在2008尤其第四季度開始呈現,但是我們仍然對2009年的深圳市房地産保持審慎樂觀。”
 
經濟及投資市場
2008年,全球金融危機及新勞動法導致中國經濟減速,深圳作爲南中國的一個重要經濟體也難以獨善其身。2008年深圳市首三季的生産總值的增速僅爲11.5%,低於去年同期14.7%的增幅,經濟出現明顯下滑。
 
隨著全球經濟放緩、人民幣升值、出口退稅政策調整等諸多因素的叠加影響,以及下半年愈演愈烈的金融海嘯,作爲外貿重鎮的深圳,不少外向型企業深受影響,尤其是加工貿易出口明顯放緩。深圳市1到11月份外貿出口總額爲1637.8億美元,比去年同期增長7.7%,增長速度比去年同期回落16.1個百分點。
 
2008年深圳市的支柱産業受全球經濟放緩的影響,增速均呈現不同程度的回落。其中,物流業和房地産行業備受影響,均出現了不同程度的負增長。但是2008年一至三季度,金融業增加值仍然保持雙位數(20.3%)的增長速度,繼續成爲深圳市增長最快的行業之一。
 
2008年,股票市場持續低迷導致財富效應消失,居民收入增長也出現回落。深圳市居民開始收縮消費,其中在居住類上的支出下降最多。2008年1到11月,新建住宅銷售面積僅爲310.47萬平方米,較去年同期下降36%。 但是自2008年三季度以來,受國家宏觀政策調整及相對寬鬆的金融政策的影響,住宅的銷售規模相對於上半年有所增加。
政府採取一系列的政策刺激國內需求,加强投資信心,包括持續放鬆貨幣政策、擴大政府投資、放鬆相關住宅政策、利用珠三角優勢加强粵港澳相互合作等,對深圳市2009年經濟將起一定積極作用。仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平表示,“2009年經濟前景持續困難,但深圳對珠三角的戰略性位置將維持不變”。
 
甲級寫字樓市場
2008年,深圳甲級寫字樓首三季强勁需求帶動全年吸納量創新高,年淨吸納量約28萬平方米,較2007年上升13.7%,空置率也回落到16.6%。其中,充裕的新供應及CBD轉移令福田成爲最活躍寫字樓市場,年吸納量約24萬平方米。
 
2008年前三季,跨國企業依然專注於在中國的業務增長,並積極在深圳開設分支機構或擴充寫字樓面積。爲了提升形象並改善商業氛圍,一些國內大型企業,如中國移動和中國平安等,也由乙級寫字樓搬遷至位於福田CBD的甲級寫字樓。
 
雖然空置率有所回落,然而,由於近兩年充裕的供應量,2008年全年甲級寫字樓的空置面積一直高於20萬平方米,加上受到金融危機的衝擊,自2008年第一季度開始,深圳市甲級寫字樓的租金和售價即邁入調整期。特別是第四季度,供應量進一步上升,需求疲軟使得空置率上浮。租金和售價開始出現大幅度下降,季度降幅分別高達14%和23%。
 
2009年的整體供應量相比於2008年略有上升,福田區將繼續成爲新增供應集中地。即將落成的四座大厦,有三座位於福田區(中國港中旅大厦、卓越時代廣場二期、卓越世紀中心),另外一座位於南山區(天利中央廣場二期)。
 
展望2009年,仲量聯行深圳商業地産部主管夏春毅預期全球金融海嘯將繼續在需求和供應方面影響深圳甲級寫字樓市場,跨國公司仍會以短期續租現有物業爲主,推遲擴充計劃。而需求轉弱、供應充裕、空置率上升,2009年甲級寫字樓租金將繼續出現調整,爲租戶帶來理想議租空間。
 
商鋪市場
經濟增長放緩令2008年第四季零售總額升幅減慢。其中,1至11月深圳市居民對於體育娛樂用品類、文化辦公用品類、汽車類等的消費的增長率與2007年相比均出現大幅下降,降幅分別高達193個百分點、263個百分點 和20.2個百分點。綜合來看,居民對未來收入預期的下降以及消費信心不足,正在減少不必要的支出。
 
全球經濟放緩,而使遊客減少外出。2008年1至11月,在深圳市旅遊並過夜總人數達2400.29萬人, 增長4.0%, 增幅比上年同期回落7個百分點。在個別月份,香港、澳門和台灣過夜游客數目甚至與2007年相比出現不同幅度的下降。
 
雖然如此,深圳的戰略性定位仍然受國際品牌歡迎。2008年開業的益田假日廣場成功引進不少首次在華南區開業的國際品牌,如H&M, Zara, Armani Collezioni;另外,華南區最成功購物廣場萬象城一期也在2008年引進更爲高檔的國際品牌,如Bottega Veneta,Fendi,Miu Miu,Prada等,顯示深圳對國際品牌的吸引力正不斷鞏固。
 
然而,消費氣氛轉差,加上供應巨大令下半年商場租金增幅放慢。2008年三季度,深圳居民的人均消費支出近來首次出現負增長,使得零售商對短期內擴充的態度更趨謹慎。再加上下半年充裕的供應,租金升幅下降趨勢明顯。第三季和第四季的商鋪租金僅維持0.1%的季度增幅。
 
2009年商鋪的新增供應量將集中在羅湖區,即萬象城二期和百仕達東郡廣場。其中,萬象城二期由於一期的成功運營,已成功簽約LV, HERMES, BVLGARI, SALVATORE FERRAGAMO, MONTBLANC, Dior 等更多世界頂級品牌。
 
鍾德堯認爲,財富效應消失,加上就業前景欠佳,影響消費信心,減低零售商於短期內的擴張需求,但預期商戶對優質商鋪興趣仍然存在。預期今年零售消費額將下降,奢侈品及大額類消費將顯著回落。然而,深圳作爲華南一個主要消費市場,將繼續受國際品牌注視,位置優越的商鋪需求料影響輕微,租金下調亦有利議租。