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香港及澳門

仲量聯行:2010年市況持續向好,各類物業資本值錄得強勁增長


2010年12月7日香港訊  – 根據仲量聯行2010年度香港物業市場回顧,低息環境、財富效應、全球資金充裕加上供應緊絀,使自去年以來的理想市況在2010年延續,投資需求持續增加,令各種物業的資本值均錄得增長。仲量聯行預測,隨著經濟繼續改善,2011年樓市將會持續上揚。


寫字樓巿場


受到營商氣氛向好所帶動,年內出現不少企業大幅擴張或搬遷,令2010年甲級寫字樓租務市場發展暢旺。從2010年1月至11月,整體淨吸納量達338萬平方呎,預期全年可達370萬平方呎,為自2000年來所創下的最高紀錄。在各分區當中,以九龍東的淨吸納量最為強勁,達159萬平方呎,其次為中區的404,085平方呎及灣仔/銅鑼灣的343,624平方呎。


租務需求上升,令大部分地區的寫子樓空置率下降。截至2010年11月底,整體空置率由去年的7%下降至僅4.2%,當中以九龍東的跌幅最為明顯,由去年全年的19.9%下跌至本年11月尾的6.8%,主要由於該區持續吸引一些原本租用核心地區寫字樓、現在希望以較便宜租金租用質素較好寫字樓的租戶。


至於租金方面,雖然一些分區市場如尖沙咀及港島東在年初時出現租金不穩的情況,但至年底甲級寫字樓在各分區的租金均錄得雙位數字的增長。空置率下調加上強勁的吸納量,使業主對加租極為進取,至今年11月底,整體租金上升27.5%,中區 上升幅度更達33.3%。


租金增加、資金充裕,加上低息環境持續,推動甲級寫字樓投資需求。甲級寫字樓資本值在2010年1月至11月上升28.0%。


仲量聯行國際董事兼香港商業部主管莫家文(Gavin Morgan):「經濟發展蓬勃將導致企業持續擴張業務及設立新公司的需求,推動空置率繼續下調。在未來幾年,甲級寫字樓供應緊絀,空置率下調,為短期至中期的租金增長大大提供支持。我們預期2011整體寫字樓租金表現保持強勁增長,升幅達30 – 35%。企業搬遷到非核心地段的趨勢將會持續,因為核心地區的面積減少及新興地區,如九龍東發展不斷成熟。」


香港主要寫字樓指標 – 變動百分率%

分區市場
資本值
(2010年1月至11月)*
租值
(2010年1月至11月)* 
空置率
(2010年11月)
中區
+35.5%
+33.3% 
3.0%
 灣仔 / 銅鑼灣
+27.4%
+30.2%
3.0%
尖沙咀
+11.6%
+12.8%
4.5%
港島東
+16.2%
+11.2%
3.9%
九龍東
+17.0%
+19.1%
 6.8%
整體
+28.0%
+27.5%
 4.2%

 * 初步數據


商舖巿場


在2010年,本地消費及抵港旅客強勁增長加強推動香港的零售市場。本港1至10月的總零售銷售額增長了18.3%,私人消費開支同頭三季同比上升了5.7%。與此同時,2010年首10個月入境旅遊市場也出現了強勁的增長勢頭,旅客總數增長了約 23%至2,940萬人次。


在年內,貴價商品需求特別強勁,如汽車,珠寶及鐘錶,電子產品和相機等均錄強勁的零售銷售增長年內。世界各地的零售商繼續對香港的零售市場表現興趣,部分原因是利用各城市的強勁零售銷售增長,或利用香港作為跳板,進駐中國內地市場。在過去一年,強勁的租賃需求來自海外及本地零售商,青睞核心購物區內的優質零售店鋪。


就業前景樂觀,加上市民在股票及物業市場獲利,令個人財政狀況得以改善,帶動消費者信心指數上升至過去兩年以來高位。由此引發的財富效應刺激私人消費開支在2010年第三季按年增長5.7%。此外,2010年首10個月訪港旅客人數亦按年上升接近23%至2,940萬人次。


在2010年首11個月街舖租金增長了15.0%,整體高級優質購物中心及整體優質購物中心的租金比同期分別上升10.2%和12.8%。


香港主要商舖指標 -- 變動百分率%

物業類別
資本值
(2010年1月至11月)*
 租值
(2010年1月至11月)*
街舖 
+36.2%
+15.0%
高級優質購物中心
N/A
+12.8%
整體優質購物中心
N/A
+10.2%

* 初步數據


年內,市場對街舖的投資需求亦非常強勁,投資者均希望把握租金收入強勁增長的潛力。因此,街舖資本值於2010年1月至11月大幅飊升36.2%。


仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平表示﹕「就業上升以及收入增加,將繼續支持本地消費在2011年的增長。市民對股票市場抱樂觀態度亦會延續財富效應,進一步推動市場對高價消費品的需求。同時,人民幣持續升值,亦將繼續吸引內地旅客來港消費。對於外國的零售商,香港依然是亞洲特別是中國區的焦點,預期海外零售商在未來一年將繼續來港尋求發展機遇。與其他物業類別一樣,未來香港的購物中心供應將持續緊缺,為租金在2011年的進一步增長帶來支持。」

 

住宅市場


2010年內,由於港府日益關注住宅樓市會出現泡沫,已先後推行一連串措施以防止樓市過熱。初時,住宅的銷售需求仍未受到嚴重影響,但至十一月下旬,港府頒布新一輪遏抑樓市措施令短期炒賣的成本顯著增加後,銷售需求即面對衝擊。有關措施將帶來的實質影響仍有待觀察,但從非官方數據來看,銷售交易量將很可能大幅減少。


2010年一至十月份,一手住宅市場合共錄得超過12,425個新單位買賣成交,相等於2009年全年整體銷售量 (2009年合共售出16,161個單位) 的77%左右。


豪宅市場表現強勁,就交易宗數或交易金額而言,均已超越2009年水平。2010年首11個月,價值逾2,000萬港元的住宅交易總達2,785宗,較2009年錄得的2,344宗上升19%,總成交金額達到1,155億港元,較去年所錄得的920億港元上升25%。


2010年首11個月,豪宅及中小型住宅資本值分別上升19.8% 及 19.2%。在活躍的投資氣氛帶動下,同期豪宅租金平均上升19.3%。


仲量聯行國際董事兼香港資本市場部主管曾煥平表示:「除非香港經濟轉壞,否則在超低利息環境下,用家對住宅的需求相信將不會受到影響。然而,政府最近推出的遏抑措施或會令短期炒賣活動完全停頓,而投資者對長遠投資亦將較為謹慎及抱觀望態度,2011年的住宅交投量有可能明顯下降。不過,由於持有物業的成本依然偏低,加上未來供應匱乏,故即使短期投資需求減少,資本值仍不會大幅下瀉。預料2011年住宅樓價將會錄得較穩定的增長,豪宅資本值將進一步上升10%。豪宅租務市場方面,企業擴充將帶動外籍員工對住宅的租務需求增加,在這利好因素支持下,預料豪宅租金在2011年將進一步上升10-15%。」


香港主要住宅指標 -- 變動百分率%

物業類別
資本值
(2010年1月至11月)*
租值
(2010年1月至11月) *
豪華住宅
+19.8%%
+19.3%
中小型住宅
+19.2%
N/A

*初步數據

 

貨倉市場


受到早前亞太區強勁的貿易增長及逐步擴展至歐美市場的刺激,香港的對外貿易在經歷2009年全年收縮後,於2010年出現強勁反彈。香港的貿易總額在今年首三季上升超過20%,達到52,820億港元。隨著對外貿易強勁復甦,貨倉租務市場空置率於2010年首11個月下跌至4-4.5%,箇中主要由第三者物流業的擴張及新成立企業所帶動。2010年一至十一月份,貨倉租金平均上升8.1%,貨倉資本值則上升12.8%。


仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出:「展望香港的對外貿易於2011年將繼續穩步改善,確保貨倉的租務需求維持於健康水平。雖然全球性的貿易爭議及人民幣升值等問題有可能對中國出口帶來影響,但中國致力透過擴大內需來重新平衡經濟發展將有助推動貿易總額大幅增長,抵銷了當中的負面因素。在供不應求的條件下,貨倉空置率勢將繼續收緊,推動貨倉租金及資本值於2011年進一步增長,預料貨倉租金及資本值於2011年上升10-15%。」


香港貨倉指標 -- 變動百分率%

物業類別
資本值
(2010年1月至11月) * 
租值
(2010年1月至11月) *
貨倉
+12.8%
+8.1%

* 初步數據


投資市場


在經濟表現強勁、信貸充裕、利率低、租金飊升及供應緊缺等利好因素帶動下,2010年內用家及投資者對各類物業的需求均非常強勁。2010年首11個月,價值超過1億港元的物業交易 (不包括政府賣地) 達到267宗(2009年錄得253宗),總成交金額達到748億港元,較2009年的632億港元為高。投資市場仍以住宅及寫字樓為焦點,而上述兩類物業的投資額佔價值逾1億港元的總物業投資額達70%以上。雖然本地公司及個人投資者依然是主要的需求來源,但有跡象顯示外國投資基金已逐步回流香港市場。


曾煥平總結:「展望香港的經濟前景持續樂觀,而企業的擴充需求將繼續強勁。租賃需求維持於健康水平加上租金強勁增長,將繼續吸引投資者入市。此外,息率持續偏低,加上大量資金湧入亞洲及新供應有限,將為各物業市場資本值帶來支持。然而,隨著港府頒布管制措施以遏抑短期炒賣活動,當中並以住宅市場為主,預料2011年的物業交易量將會下降。雖然現時整體樓市基調良好,但在美國財赤日益嚴重及歐洲債務問題等陰霾下,環球資本市場有可能出現波動,投資者在2011年或會較為審慎。」