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仲量聯行:浦西辦公樓租賃需求增强;新政策下住宅銷售將放緩


仲量聯行今日發布第三季度上海房地産市場回顧報告,在浦西,來自外資企業的擴張和升級需求推動浦西辦公樓租金環比上漲6.6%。仲量聯行上海董事總經理顧東尼表示:「來自國外的零售商正積極尋求大面積的辦公空間,以支持其零售連鎖店在全國範圍內的擴張。」優質商鋪市場需求保持强勁,帶動租金繼續上漲、空置率維持在1.0%以下。上海普通住宅市場成交量在8月和9月出現回升,但第三季度末宣布的新政將令成交量再次下跌;豪宅市場在整個季度持續低迷。隨著境外投資者對中國經濟增長前景的信心增强,以及國內保險公司購買商業地産物業的細則頒布,預期大宗物業投資市場氣氛增强。出口以及需求的增長推動保稅區物流租金環比增長3.8%。

辦公樓

需求强勁推動浦西租金上漲6.6%。2010年第三季度,全市甲級辦公樓的平均租金增長5.1%至7.0元/平方米/天。來自跨國公司擴張及升級辦公空間的强勁需求,推動浦西辦公樓租金環比增長6.6%,爲2008年初以來的最大漲幅,平均租金達到7.0元/平方米/天。在浦東,租金環比增幅收窄至3.2%,平均租金爲6.9元/平方米/天。在連續三個季度表現優於甲級辦公樓後,本季度浦西和浦東的超甲級辦公樓租金分別環比增長2.7%及1.9%。

跨國公司擴張及升級需求主導浦西辦公樓市場增長。在浦西,許多跨國公司重啓中斷了近兩年的擴張計劃,市場需求持續增强。國外零售商在市場上表現尤爲活躍,他們積極需求更大面積、更高品質的辦公空間,以支持其零售店不斷在全國範圍內的擴展布點。Puma在都市總部大樓租用3,000平方米的辦公空間,而另一國外零售商在名人商業大厦預租2,900平方米,他們都是從原來的乙級辦公樓升級遷出。其他行業對浦西辦公樓的擴租需求同樣呈現上升趨勢,市場需求廣泛復蘇。例如,一家國內律師事務所在新鴻基開發的上海環貿廣場預租約6,000平方米的辦公空間;而另一家製造業跨國企業也擴大了辦公面積,在會德豐國際廣場租賃2,670平方米。位於黃浦區的超甲級辦公樓名人商業大厦本季度末竣工,爲市場新增39,038平方米的辦公面積。雖然有新項目入市,但强勁的需求仍促使浦西空置率維持在11.0%的水平。

仲量聯行浦東辦公樓部總監李淩表示:「本季度浦東市場的交易量相對較小,淨吸納量較上季度有所下降,但目前大量的租賃意向仍顯示强勁的市場需求將在未來的幾個月內促成多宗交易完成。一些在上海環球金融中心、星展銀行大厦及國金中心二期內多樓層的租賃已進入談判的最後階段。」浦東辦公樓市場的大部分需求仍來自國內企業,尤其在竹園地區,來自國內證券及期貨公司的需求推動了長泰國際金融中心及葛洲壩大厦的新成交。同時,延續上季度的趨勢,國外金融機構同樣成爲市場需求的重要來源。美國銀行和三菱東京日聯銀行在匯亞大厦進行擴張,分別擴租2,400平方米。位於浦東竹園的宏嘉大厦於本季度交付,爲市場新增38,672平方米的辦公樓面積。

商鋪

國際品牌入市勁頭不减。來自國際一綫品牌和國際快速時尚消費品牌的需求於本季度持續强勁。包括Balmain、Céline、Salvatore Ferragamo 和 Bulgari在內的衆多國際一綫品牌於本季度在浦東的國金中心商場開業;另外,MCM、Tom Ford、 Roger Vivier等高端奢侈品牌也紛紛在浦西的優質商鋪物業中開業。此外,愛馬仕針對中國市場推出的全新高端品牌“上下”也於本季度在香港廣場揭幕。仲量聯行大中華區商鋪部總監鄧汝舜指出:「快速時尚消費品牌零售商的市場表現同樣活躍:首次進入上海市場的UGG Australia 本季度進駐香港廣場和恒隆廣場;美國時尚品牌GAP確認其位於上海的兩家店鋪將在今年四季度開業,分別選址於南京西路的中創大厦和淮海路的香港廣場。受持續强勁的市場需求推動,上海第三季度優質商鋪首層租金爲人民幣49.9/平方米/天,環比上升1.9% (同質比較)。」

優質商鋪空置率保持低位。本季度,上海市場沒有新增優質商鋪新供應,空置率與上季度持平,爲0.8%。建築面積爲2.9萬平方米的新天地三期--新天地時尚於9月最後一天開始試運營,目前已經確認入駐的租戶包括LeSportsac、 Calvin Klein Jeans 、 Bread n Butter 等國際時尚品牌以及DBHK、素然、La Vie等設計師品牌。外灘27號也在本月完成修繕重新亮相,勞力士將取代之前盛傳的第五大道百貨進入外灘27號,其位於一樓約1,000平方米的旗艦店預計於年底開業。在非中央商務區的商鋪市場,位於打浦橋地鐵站的日月光中心廣場於本季度正式開業,爲周邊居民提供了大衆流行服飾和餐飲方面的衆多選擇。

住宅

住宅市場購買情緒顯著改善,但將再次回落。由於政府緊縮政策持續打壓購房者信心,第三季度伊始的住宅市場購買情緒非常疲弱,七月的交易量維持在較低水平。但隨著首次購房者逐步重回市場,八月的住宅市場成交量開始回升。到了傳統的銷售旺季九月,市場銷售情况進一步改善,雖然整體商品住宅價格沒有太大的變動,但成交量呈現大幅增長,環比達到88.8%。中房上海指數顯示七月新房價格較前一月微幅下跌0.7%,而八月則保持不變。

隨著八、九月交易量的回暖以及市場信心的提升,中央政府於9月29日出臺了新一輪的市場緊縮政策。除了停止提供第三套(及以上)住房的房貸外,新政策要求第一套房貸的首付比例從20%上調到30%。而在上海,在政策有效期內每戶家庭將只能購買一套新商品住宅。仲量聯行中國研究部總監柯志謙表示:「在這些新政策下,買房者又將重回“觀望”狀態,直到他們能够評估政策對價格的影響。成交量預計將大幅回落到今年四月份上一輪緊縮政策後的水平。」

豪宅市場保持平靜。受制於更嚴格的房貸政策,上海豪華住宅銷售情况在整個季度保持低迷,這在多個豪宅項目中得到體現,包括新華路一號、嘉裏華庭二期以及湯臣一品等在內的項目在第三季度中均只有1套或2套的成交記錄。由於豪宅需求的持續走低,本季度市場沒有新開盤項目。開發商選擇進一步推遲開盤時間,等待豪宅市場復蘇。儘管2010年第三季度的豪宅市場銷售呈現疲軟現象,但幷未出現開發商及二手房市場的個人賣家大幅降低價格以促成交易的現象。因此,豪華公寓的資本價值在第三季度保持平穩,維持在每平方米55,255元的水平。新一輪的緊縮政策預計將使上海豪宅市場呈現長時間的低迷狀態。在豪宅租賃市場方面,來自外籍人員的强勁需求促使空置率下降了1.4個百分點。隨著空置率的下降及業主信心的提高,高檔公寓租金環比增長了0.9%,租金創下了連續第三個季度的增長。

投資

投資活動增多。初步數據顯示,截至目前,今年上海的大宗物業投資成交額已達人民幣243億元。上季度,受歐洲債務危機和中國政府出臺的一系列針對住宅市場的宏觀調控政策的影響,境外投資者對大宗物業收購持謹慎態度。“進入到第三季度後,許多投資者出於對國內保險公司購買需求的預期,重新開始積極尋找投資機會。摩根大通旗下一基金於7月以近人民幣12億元的價格,從摩根士丹利手中購得位於浦東的服務式公寓項目莎瑪世紀公園,這一項目是摩根士丹利於2006年以人民幣7億元的價格購得的,”仲量聯行上海投資部總監韓瑞杰指出:“然而,多數投資者主要關注的仍是商鋪和辦公樓項目。例如,新加坡基金騰飛在9月以人民幣13億的價格購入位於黃浦區的高騰大厦。由於可供整棟收購的優質物業數量有限,市場上在售項目引起多方强烈興趣,特別是在租金周期明顯處於增長階段的辦公樓市場。”本季度,回報率繼續持穩,然而保險公司投資房地産行業的放行將很有可能在未來壓低投資回報率。韓瑞杰補充:「在短期內,許多保險公司仍在積極組建幷完善其房地産投資團隊,因此真正達成物業投資交易仍將有限,在這段過渡時期內最有可能的投資方式是還是與其他投資者進行戰略合作。」。此外,國內公司依然熱衷於在浦東主要區域購買自用型辦公樓物業,尤其是附帶樓宇標識權的項目,以確保其在上海的“天際綫上”擁有自己的品牌曝光。

工業

物流

保稅物流市場鞏固復蘇勢頭。在最近幾個月中,上海出口市場繼續保持强勁上升勢頭,六、七和八月的出口額同比增長分別達到44.2%、38.8%和25.5%。出口值現已高於金融危機前的水平,一至八月的出口總值較2008年同期高出3.0%。2010年上半年,與東盟國家的貿易額同比上揚了68.2%,這一趨勢將繼續在上海貿易量的總體增長中扮演關鍵角色。上半年,轉運存儲貿易所貢獻的出口值增加了98.0%,較一般貿易和加工貿易的增速高得多。轉運存儲貿易是保稅倉庫需求的重要驅動力,這也表現在保稅倉庫市場淨吸納量的增加上。外高橋市場需求保持最爲强健的態勢,而臨港市場的需求也開始復蘇。保稅倉庫租金繼在上季度出現了2008年第三季度以來的首次上漲以後,本季度增速加快,環比達3.8%。非保稅倉庫租金已連續四個季度增長,本季度環比上升2.6%,爲2007年第四季度以來最快。

産業園區

産業升級促使需求增强。經過兩年的低迷時期,跨國企業對於上海産業園區市場的租賃需求已全面恢復。同時,許多産業園區正積極尋求改變其産業結構及組成。這些園區正在進行定位的轉變升級——從工業製造轉向更高端的科技研發和總部功能等。這意味著一些目前不符合園區産業結構新定位的租戶將被迫遷移,而隨著這些企業在上海及上海以外尋找新址的機會,一些新建空間及物業的需求將得到提升。投資市場方面,隨著買家積極尋找産業園區空間,賣家的預期水漲船高,因而近期沒有交易完成。

製造業

公司繼續新選址過程。來自各企業尋找製造空間的問詢保持强勁,許多在前幾個季度開始尋找辦公空間的企業現已進行到最後的選址過程,地點包括大上海區域幷遍及長三角地區。生物科技,制藥,快速消費品和汽車零部件等産業尋找製造業空間的動作顯得尤爲積極。