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全球跨境商業地産投資復蘇

隨著投資者分散投資,商舖、酒店及工業物業的環球資本流量上升


根據仲量聯行的最新研究顯示,全球房地産市場跨境投資額已回升至金融危機前水平,在此帶動下,2010年上半年全球商業地産交易額較去年同期增長近一倍。今年上半年全球商業地産投資額累計爲1,320億美元,遠超2009年上半年的760億美元* 。而跨境投資**在整體投資額中的比重也從2009年上半年的31%,回升到目前40%以上(43%),預計2010年的最後幾個月仍將繼續維持這一上升態勢。這表明,隨著市場恢復信心、房地産投資重新轉向全球化及對價值的追求,市場整體狀况已得到改善。

展望今年最後幾個月的發展趨勢,仲量聯行國際資本集團總監Arthur de Haast表示:「由於全球各市場的經濟指標好壞不一,加上投資者開展盡職調查導致交易過程延長,預計今年下半年的商業地産投資額增長幅度將不及上半年。但是,估計2010年全年的投資總額仍將達到2,750 – 3,000億美元,遠超2009年的水平(2,090億美元),跨境投資者仍將表現活躍。」

各地區發展趨勢

2010年上半年,歐洲地區的跨境投資額位居全球之首(跨境交易佔歐洲總交易額的54%以上,其中24%爲跨區域交易)。在此以前,美洲地區以國內投資者爲主,但今年上半年的跨區域投資額在三個區域中比重最高(在美洲地區的投資交易額中,有35%以上爲跨區域交易)。與2009年上半年相比,今年上半年亞太地區的交易額上升40%。其中,69%爲國內交易,31%爲跨境交易,15%爲跨區域交易。

仲量聯行歐洲、中東和非洲資本市場部總監Richard Bloxam指出:「在2008和2009年,不少投資者紛紛將重心轉回國內市場,踏入2010年以來,跨境交易活動已回升至金融危機前的水平。儘管今年的總投資額與去年同期相比顯著回升,但仍低於2007年的水平。」

「很多跨區域投資活動已對準倫敦和近期的巴黎市場,而投資者對德國市場的興趣現在也日益增加。與此同時,隨著機構投資者的需求和可用債務繼續轉回房地産市場,尤其是優質資産市場,歐洲、中東和非洲的跨區域投資也出現了强勁復蘇的勢頭,尤其是大體量的和購物中心的交易。」

仲量聯行國際資本集團亞太區總監Alistair Meadows說:「跨境投資額回升至金融危機前水平,反映亞洲買家在國際主要市場,包括在倫敦商業和住宅市場上的投資活動增加。預計來自馬來西亞、新加坡、香港和韓國(2010年上半年全球最活躍的4個市場)的亞洲機構和私人投資者的跨境投資將繼續對全球一綫市場産生重大影響。」

跨境投資的目標市場

截至2010年上半年,英國是最受跨境資本青睞的市場,跨境投資額高達70億美元,德國取代美國躍居第二。儘管美國市場的總交易額從2009年上半年的22億美元上漲至今年的43億美元,但仍從2009年上半年的全球第二退居至2010年上半年的全球第三。此外,日本、澳洲和瑞典也躋身最受跨境投資青睞的十大市場之列,而這幾大市場在2009年上半年均列十名之外。

跨境投資者

2010年上半年,來自全球資本流動最快地區的主要成熟機構投資者仍在跨境投資市場中佔據主導地位;其中,環球基金(同時在多個地區募集資金)是最大的投資者,其次是來自德國、新加坡、荷蘭、中東、英國、韓國、美國、香港和瑞典的跨境投資者。

跨區域投資者

2010年上半年,環球基金(同時在多個地區募集資金)是全球爲活躍的跨區域買家,其投資額與2009年上半年相比增加一倍。中東地區的投資者仍是全球第二大跨區域買家,其投資額也較去年同期增長超過一倍。美國投資者的跨區域投資同比增加48%。2009年未進入十大跨地區買家之列的韓國投資者,2010年上半年的跨區域投資躍居全球第四位,投資額達8億美元。

仲量聯行國際資本集團美洲地區董事總經理Steve Collins補充:「跨境交易額的增長,同時反映全球主要市場房地産行業的復蘇。比如,在2008年和2009年的經濟衰退期間,美國跨境投資額跌幅最大,而今年的跨境投資同比增幅高達176%。據2010年迄今錄得的幾宗大型交易來看,投資者已開始回歸美國市場。但是,投資者的興趣導致市場出現明顯分化,比如在一些主要門戶市場,如紐約和華盛頓特區,對租賃狀况良好的核心房地産的需求尤其强勁;而在一些非門戶城市,房地産投資需求仍然非常疲軟。」

德國投資者在跨區域投資方面的表現比較不活躍,跨區域投資額從2009年上半年的11億美元降至2010年上半年的5億美元,這跟正在制定中的德國基金立法不無關係,投資者更多採取相對保守的投資態度。
 
細分市場

儘管辦公樓物業仍在投資市場中佔據主導地位,但其在全球房地産投資額中的比重已由2009年上半年的53%降至2010年上半年的50%以下(48%)。與此同時,由於投資者投資類別更趨多元化,商舖、酒店和工業地産市場活動相對有所增長。
 

*   有關以美元爲單位的歷史交易數據,請參閱「編輯備註」

** 跨境投資包括跨區域和區域內投資(區域指亞太地區,美洲地區及歐洲地區)

 
– 完–
 
編輯備註:
  1. 全球商業地産直接投資額歷史數據
    年份 
    投資總額
     跨境投資額
    2003 
    3,540億美元
    900億美元
    2004
    3,930億美元 (+11%) 
    1,180億美元 (+31%)
    2005
    4,950億美元 (+25%)
    1,660億美元 (+40%)
    2006
    7,000億美元 (+41%) 
    2,990億美元 (+80%)
    2007
    7,590億美元 (+8%)
    3,530億美元 (+18%)
    2008
    3,780億美元 (-50%)
    1,590億美元 (-54%)
    2009
    2009年上半年
    2,090億美元 (-44%)
    760億美元
    795億美元 (-50%)
    236 億美元
    2010年上半年
    1,320億美元 (+73%)
    568億美元 (+140%)


  2. 所報告的數據涵蓋所有的商業地産直接交易額(包括酒店)。

  3. 實體層次的交易、土地購買、開發項目及多戶住宅投資,以及交易額低於500萬美元的投資,均不包含在數據之中。

  4. 跨境投資指的是買家和賣家一方或者雙方來自於資産所在地以外的其他國家和地區。

  5. 跨境投資分爲「區域內」投資(買家和賣家均來自資産的所在地區)和「跨區域」投資(買家和賣家一方或者雙方均來自資産所在地區以外的其他地區)。

  6. 區域房地産投資額已反彈至接近10億美元的水平。