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香港及澳門

仲量聯行:2010年下半年各物業市場持續蓬勃


根據仲量聯行香港中期物業市場回顧,低息環境持續、流動資金充裕、租金大幅反彈加上空置率維持於低水平,帶動物業市場的投資需求保持強勁,2010年上半年香港各類物業的資本值及租值大幅上揚。
 
寫字樓市場
香港甲級寫字樓租務市場在2010年上半年表現活躍,整體淨吸納量已超越2009年全年水平。企業繼續整合業務並遷往非核心地區,如九龍東,事實上,由於九龍東的寫字樓質優價廉,故持續有租戶由核心區遷往該區。
 
受惠於上述趨勢,九龍東的總淨吸納量在2010年上半年勁升至109萬平方呎,為各分區市場之冠。此外,九龍東的空置率亦從2008年高峰期的27.9%大幅回落至11.4%,而大部份新落成寫字樓的出租率亦達至高水平。九龍東區內,以保險業最積極於搬遷及擴充,上半年錄得的最大宗成交亦是來自保險業 – 國衞保險租用觀塘Landmark East 共190,000平方呎寫字樓,交易由仲量聯行促成。
 
核心區方面,2010年上半年以灣仔 / 銅鑼灣區的淨吸納量最為強勁,錄得約188,000平方呎。中區方面,由於金融及銀行業對核心區寫字樓需求甚殷,淨吸納量錄得約79,000平方呎,此外,往中區設立辦事處的中資機構亦有增加趨勢,2010年上半年區內搬遷活動極為活躍。
 
各區甲級寫字樓租金均錄得增長,整體租金在上半年上升13.5%。在持續低息及租金上揚的支持下,銷售市場維持活躍。投資需求增強,帶動資本值在2010年上半年平均上升12.2%。
 
仲量聯行國際董事兼商業部主管莫家文(Gavin Morgan)表示:「展望下半年在經濟環境改善加上低空置率的支持下,租金將持續上揚。核心區在上半年表現突出,預料下半年租金升勢將會相對放緩。然而,非核心區租金升幅將會擴大。」

香港主要寫字樓指標 – 變動百分率%

分區市場
資本值
(2010年上半年)
租值
(2010年上半年) 
空置率
(2010年6月底)
整體
12.1%
13.5%
5.5%
中區
16.3% 
17.5% 
4.4 %
灣仔 / 銅鑼灣
10.7% 
12.7%
4.1%
港島東
6.1%
4.2%
2.9%
九龍東
5.7%
6.6%
11.4%
尖沙咀
4.5%
6.9%
 
6.2%

商舖巿場
2010年上半年,隨著宏觀經濟改善,香港本地生產總值大幅增長及失業率回落,帶動市場氣氛改善並引發財富效應。消費者信心指數上升至金融海嘯後的高水平,私人消費開支在上半年按年增長6.5%。此外,訪港旅遊業亦見改善,2010年首五個月訪港旅客人數按年上升接近20%。

受惠於本地消費增加及訪港旅客人數大幅上升,香港零售業銷售總額於2010年首5個月按年增長18.3%,錄得1,320億港元,當中以高價消費品如汽車、珠寶首飾及鐘錶等的增長尤為強勁。

2010年上半年,持續有零售商往核心購物區吸納優質商舖以爭取曝光度及建立品牌形象,同期,亦錄得不同行業的外國零售商在港擴充或成立新業務。

2010年上半年,優質購物中心租務交投活躍,帶動租金大幅勁升,其中,高級優質購物中心租金上升8.3%,街舖租金平均上升7.8%。

香港主要商舖指標 -- 變動百分率%

物業類別
資本值(2010上半年)
租值(2010上半年)
街舖
13.4%
7.8%
高級優質購物中心
NA 
8.3%
整體優質購物中心
NA 
 5.6%

此外,上半年街舖的投資需求亦非常強勁,市場錄得多宗售價達1億港元以上的街舖買賣成交,上半年街舖資本值上升13.4%。

仲量聯行香港及華南區商舖部總經理陳永慧表示﹕「2010年下半年市場氣氛將持續向好,本地及全球經濟逐步改善,繼續為本地消費者信心帶來支持,而中國將繼續成為香港零售業的主要客源市場。零售業前景樂觀,預料下半年零售商將繼續擴充,帶動空置率進一步下降,租金將可能上升5—10%。」

住宅市場
2010年上半年,港府除提高對價值逾2,000萬港元的住宅的印花稅以外,並針對一手市場推出各項更為嚴厲的措施,以提升市場透明度及更有效監管一手住宅銷售市場。雖然部份措施或會影響發展商的銷售策略,但對市場需求並未構成明顯的負面影響,樓宇買賣合約登記宗數維持於平均每月超過10,000宗,高於2009年的水平,亦較2003及2005年的平均水平為高。

事實上,2010年上半年豪宅銷情遠較2009年上半年強勁。2010年上半年,價值在2,000萬港元以上的住宅交易宗數達1,150宗,較2009年同期上升35.7%,總成交金額達521億港元,高於去年同期所錄得的315億港元。2010年上半年,一手銷售市場表現活躍,6個月內共售出7,545個一手單位。

在強勁的需求帶動下,資本值持續上升,豪宅及中小型住宅的資本值於2010年上半年分別上升8.5% 及 9.6%。此外,由於來港工作的外籍人士增多,帶動豪宅租務需求顯著上升,上半年租金上升10.9%。

香港主要住宅指標 -- 變動百分率%

物業類別
資本值
(2010上半年)
租值
(2010上半年)
豪華住宅 
8.5%
10.9%
中小型住宅 
9.6% 
NA

仲量聯行香港資本市場部主管曾煥平表示:「雖然現時中小型住宅的供樓負擔比率接近警戒線水平,但由於經濟基調增強,加上低息環境及供應緊絀,住宅物業價格於2010年下半年仍會溫和上升。」

曾煥平續稱:「未來6至12個月市場將陸續推出不同的豪宅用地公開拍賣,這將有助推高基準售價,為現貨資產價格帶來支持。預期豪宅及中小型住宅資本值在2010年下半年將進一步上升10%,而租金亦會以相應增長。」

貨倉市場
受到亞太區經濟大幅上揚刺激,香港的對外貿易在經歷2009年全年收縮後,於2010年首5個月出現強勁反彈。由年初至今,香港輸往亞太區的整體出口(不包括中國在內)上升30.6%。貨倉市場的出租率在2010年上半年輕微上升,主要由第三者物流業的擴張及新成立企業所推動。此發展趨勢帶動貨倉租金於上半年上升4.0%,當中以觀塘升幅最為強勁,貨倉資本值則上升6.2%。

香港貨倉指標 -- 變動百分率%

物業類別
 資本值
(2010上半年)
 租值
(2010上半年)
貨倉 6.2%
4.0%


仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出:「預期香港的對外貿易於下半年將持續穩步改善,而零售商亦會直接或間接推動貨倉需求。由於新供應有限加上預測需求上升,貨倉空置率勢將下調,推動租金進一步上揚。預期貨倉的交易量將會放緩,但投資者的期望將推動資本值邁向新高。」

投資市場
物業資本值在2009年已錄得極大升幅,至2010年上半年投資市場持續蓬勃。上半年,逾1億港元的物業投資交易總成交金額達339億港元(不包括補地價),而投資焦點仍然落在住宅及寫字樓市場。過去6個月,市場錄得數宗全幢物業交易,當中最大宗的交易均來自甲級寫字樓市場。儘管本地公司及個人投資者依然是主要的需求來源,但有跡象顯示外國資金正逐步回流香港市場。

曾煥平稱:「展望未來,租戶需求及租金增長均處於健康水平,對投資者仍有吸引力。息率持續偏低,流動資金充裕,供應緊絀,種種有利因素均會對各物業市場的資本值帶來支持。不過,由於交易價不斷創新高而可供投資的項目越來越少,投資者轉趨謹慎,因此預料下半年交易量將會放緩。雖然中國大陸及外國資金不斷湧入,但環球資本市場將持續波動,而各主要政府的退市策略所帶來的影響仍有待觀察。我們認為投資市場的前景仍然樂觀,但仍存在風險。」