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深圳優質商厦强勁需求帶動租金繼續攀升

根據仲量聯行第二季度市場回顧報告


承上一季度的升勢,深圳甲級寫字樓市場本季度的平均租金繼續攀升。仲量聯行深圳商業地産部主管夏春毅表示,不少國內大型金融機構在深圳布點,以及外資企業恢復擴張計劃,大大推動了深圳優質寫字樓的需求,從而進一步推動深圳商業地産市場的回暖。

甲級寫字樓市場

2010年第二季度,深圳甲級寫字樓市場無新增供應,總體量保持在194萬平方米左右。金融機構的擴張需求成爲本季度市場成交的焦點。其中,國內大型的證券基金公司對優質寫字樓的需求保持旺盛,在深圳各商圈均有成交,另外,外資企業的擴張需求也有所增加,推動了甲級寫字樓需求。

在需求的帶動下,本季度全市甲級寫字樓空置率穩中有降,全市平均下降1.4個百分點。而租金繼續攀升,環比錄得6.1%的漲幅,同比增長20.1%。其中福田中心區租務市場需求的旺盛繼續拉動該區寫字樓租金較快的上漲。本季度,寫字樓投資市場的表現尤爲活躍,市場投資集中在散售項目。在强勁的投資需求支撑下,資本值錄得顯著增長,漲幅超過一成,其中位於福田中心區的寫字樓資本值增幅尤爲顯著。

市政府出臺的一系列優惠措施支持深圳發展區域金融中心,吸引有影響力的金融機構總部項目相繼落戶深圳福田中心區。本季度,太平金融大厦奠基開工,深圳證券交易所營運中心封頂,其他大型項目也在加緊施工。福田中心區漸見成爲未來金融機構聚集區的趨勢。

展望2010年下半年,深圳甲級寫字樓供應量將集中釋放,空置率上升,租金的升幅將承受一定的壓力。但隨著經濟的逐漸復蘇,預計企業機構對甲級優質寫字樓的需求仍將保持平穩,有助於部分抵消供應上升對租金的壓力。值得關注的是,隨著前海中心規劃的出臺,前海定位逐漸明晰,將爲深圳未來寫字樓發展提供更大空間。

商鋪市場

2010年第二季度,隨著深圳經濟環境繼續向好,零售市場需求增加,空置率下降,並帶動租金上漲。位於羅湖區東部的百仕達喜薈城於本季度開業,使深圳優質商鋪存量增加4.1萬平方米,總量達到145萬平方米。喜薈城在開業之時,預租率將近100%,主力租戶包括星巴克、洲立影城、屈臣氏等。而時裝品牌以定位年輕時尚爲主,例如歐時力、Vero Moda、Only等,同時配合其他優質餐飲零售。

本季度雖然有新增供應,但是旺盛的需求使整體空置率繼續走低,達到4.8%,從而推動優質商鋪首層平均租金環比上漲2.3%,達到每平方米每月821元。中高端時尚品牌積極拓店成爲本季度零售市場的焦點,新成交包括益田假日廣場的MAX&Co、萬象城二期的Ermenegildo Zegna以及金光華廣場的SWAROVSKI。

同時,深圳零售市場的新興區域吸引了投資者的進駐。以南山區爲例,該地區不斷增長的零售消費吸引了衆多投資者,本季度,嘉德置地宣布將在南山投資修建全國第六座來福士廣場,而一些裙樓項目,如寶能地産的太古城花園和天利名城購物中心也在積極籌備招租。

展望2010年下半年,深圳零售市場經營環境樂觀,商鋪租金將持續上升。短期內,零售商對優質商鋪的需求將繼續保持穩定。由於本年度計劃完工的在建項目預租率良好,預計未來空置率將繼續下降,並支持2010年下半年租金水平的增長。然而,2011年深圳優質商鋪市場將迎來一個供應高峰,其中新供應包括中航廣場、京基百納空間、晶島國際廣場以及華僑城歡樂海岸購物廣場。供應增多,商場招租和租金在來年可能將面臨考驗。