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市場整體趨好,廣州商業地産需求持續上升

根據仲量聯行第二季度市場回顧報告


廣州2010年第二季度由於經濟的持續回暖,加上廣州亞運年的帶動,零售市場保持活躍,本地和外資百貨不斷擴張。甲級寫字樓方面,國企擴張勢頭繼續保持活躍。節約成本型和升級需求帶動的大宗外資企業整合與搬遷個案呈增長態勢。整體經濟情况的改善以及華南物流市場的回暖,吸引外來投資者加快進入華南市場的步伐,物流園和工業園基本面向好。豪宅市場方面,政策調整初見成效,樓價過快增長的情况初步得到控制。投資市場方面,投資者觀望氣氛濃厚,轉而在商業物業市場尤其是寫字樓市場尋找機會。

仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示:「外圍經濟的逐步復蘇帶動廣州本地商業地産租務需求的持續活躍;樓市新政對住宅的調控力度加大,部分投資者或開發商開始關注商業物業市場。商業地産雖然有著不錯的發展前景和巨大的升值潛力,但也必須注意其潛在風險。」

商鋪市場

隨著經濟的持續回暖,加上廣州亞運年的帶動,廣州第二季度零售市場保持活躍,總體向好。1—5月累計,全市實現社會消費品零售總額164.6億元,同比增長18.1%,比去年同期加快6.7個百分點。

本季度正面的零售市場跡象有助於零售商重拾信心,推動零售市場發展。零售市場的不斷成長吸引了本地和外資百貨不斷擴張。位於天河CBD的新項目預租情况良好,减緩了該區域的供應壓力。當前廣州主要的購物中心入駐率比較高,本季度空置率在4.1%左右,比上個季度下跌2.7個百分點。在現有商鋪空置率持續下降和整體零售市場銷售額不斷增長的帶動下,2010年第二季度租金繼續上升,環比增長3.3個百分點,比去年同期增長8.7% 。

展望下半年的商鋪市場,仲量聯行商鋪部副董事郭偉明表示:「零售銷售的持續增長將使租賃需求保持旺盛。特別是一些新的品牌,仍然將尋找機會在廣州開店。而未來項目將突出自身特色,走差異化經營。短期內,空置率顯著增長可能性不大,租金企穩呈上升態勢。然而,中長期新增供應充裕,仍將對租金增長産生壓力。」
 
甲級寫字樓市場

本季度,甲級寫字樓市場整體市場環境向好,推動樓市上升。國內外企業在本市場中積極進行擴張和整合,此活躍態勢反映了穩定的經濟復蘇。一方面,國企擴張勢頭繼續保持活躍,特別是金融相關行業加快擴張步伐,搶佔優質商厦進行擴張。另一方面,節約成本型和升級需求帶動的大宗外資企業整合與搬遷個案呈增長態勢。隨著需求上升,甲級寫字樓整體空置率持續下降,新落成的大厦仍爲企業更新換代寫字樓的首選,例如萬菱國際中心8月份收樓在即,預租情况良好;而太古匯則繼匯豐銀行承租43%樓面後,帶動其他租賃意向,本季度預租面積達50%以上。寫字樓需求上升致使租金及資本值大幅攀升。
 
展望今年的廣州甲級寫字樓市場,雖然寫字樓市場呈好轉的跡象,未來新供應量井噴仍然存在,所以繼續維持整體租金下滑的預測。仲量聯行廣州商業地産部主管馬煒圖指出:「受亞運停工影響,部分大厦將延遲交樓,未來供應量將集中在2011年井噴,全年將有超過100萬平方米寫字樓面積落成。同時,供過於求的市場趨勢將首先波及到新大厦的租賃情况。」

工業物業市場

2010年第二季度廣州工業物業市場持續活躍,物流園和工業園基本面向好。隨著全球經濟跡象向好,租戶信心不斷提升。放眼廣州物流園市場,由於該市場主要以華南地區的配送業務爲主,所以內銷强勁以及出口環境持續轉好,帶動了租戶的擴張需求。另外,由於個別發展商推遲項目落成時間,新供應量的减少以及穩定的空置率,使新落成倉庫受到追捧,成交活躍。有鑒於此,二季度物流園租金趨向平穩。而産業園方面,來自企業從低端物業升級的需求增多,産業園平均租金第二季度環比輕微上升0.8%。

鑒於廣州工業物業市場的活躍趨勢,仲量聯行廣州工業部高級經理張寧分析,調高出口退稅預料將影響出口市場,但是,暢旺的國內消費市場將繼續鞏固本地物流園市場。由於新供應减少,供求將相對平衡,預計物流園租金將平穩向上。整個經濟情况的改善以及華南物流市場的回暖,將吸引外來投資者加快進入華南市場的步伐,排兵布陣地搶佔華南市場。

豪宅市場

2010年第二季度,由於政策調整,短期內市場穩定。豪宅市場初見調整,但由於本地市場自用比例相對較高,以及投資者投資策略相對穩健,雖然買賣雙方均處於觀望狀態,但二手市場未出現拋售潮,二手樓價出現輕微調整。雖然投資者仍然看好後市,但買家觀望情緒濃厚,一手樓成交下降明顯,發展商以各種形式的優惠吸引買家入市,樓價出現鬆動。在政府重拳調控樓市之後,雖然成交量銳减,但成交價僅出現小幅下跌,反映本地市場資産泡沫少,市場處於相對健康的狀態。受到拆遷戶租賃需求增加影響,整體租金上升,鞏固豪宅租金,第二季度租值向上微調 。

第二季度樓市新政策調整初見成效,仲量聯行廣州戰略諮詢部主管唐文杰指出,樓價過快增長的情况初步得到控制,預期短期內進一步的樓市調控政策出台的可能性不大,樓價有望喘定。但是,預料買賣雙方僵持階段仍維持一段時間,成交量年內仍將繼續維持疲弱的態勢。因此,預期樓價將在平穩中輕微受壓,惟經濟基礎持續改善,因此出現劇烈跌幅的機會甚微。

投資市場

本季度,廣州房地産投資市場繼續受到宏觀調控政策影響,並預期本輪調控將持續一段時間,住宅市場欠缺動力,觀望氣氛濃厚,發展商現金流受影響。部分投資者轉而關注商業物業市場,特別是寫字樓市場,帶動廣州寫字樓資本值穩步上升。

仲量聯行廣州投資部經理劉裕通表示,珠江新城寫字樓得益於日趨完善的配套設施,物業投資價值顯現,從而引起企業用家的殷切需求。可是,雖然未來幾年市場上的供應項目充足,但大部分爲發展商長期持有,可供銷售的項目供應有限。

市場前景

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結:「受宏觀調控政策影響,預料廣州住宅市場短期內難有顯著起色,整體住宅樓市氣氛仍以觀望爲主。但在經濟基礎持續改善的情况下,投資者不會過度悲觀,物業資本值應得以企穩。商業物業則由於供應井噴,預料空置率將會攀升,租金難免受壓。亞運會過後,零售業或將出現短期整固,加上新增供應出台,也會爲明年租金帶來壓力。整體而言,廣州樓市長期基礎良好,前景看俏,但受政策及供應井噴等因素影響,短期展望偏向審慎。」