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優質寫字樓及商鋪市場需求全面恢復,平均成交租金穩定增長

仲量聯行發布2010年第二季度市場報告


根據仲量聯行2010年第二季度市場報告,優質寫字樓及商鋪物業市場需求全面恢復,平均成交租金穩定增長。
  • 寫字樓– 甲級寫字樓租金持續一季度的增長態勢,整體市場租金環比增長3%,達到人民幣249元每月每平方米(按使用面積計算,淨有效租金),同時,CBD 區域的交易非常活躍。
  • 優質商鋪 – 隨著北京經濟的持續恢復,上半年商鋪市場需求全面恢復,很多著名國際品牌更加注重在北京的拓展。
  • 高級住宅 – 高級住宅租賃市場在一季度復蘇後,在二季度變得非常活躍,需求大幅上升,大部分項目的入住率迅速提高,同時市場平均租金上漲。
  • 工業物流設施 – 第三方物流公司、零售商、電子消費服務集團和汽車行業大舉擴張吸納倉儲物流庫,使本季度淨吸納量達到60,900 平方米,市場步入良性發展區間。
  • 投資市場–在物業投資市場,本季度寫字樓及優質商鋪物業的資本價值與租金同時小幅上升,導致物業投資回報率依然穩定在6.5-7%之間。
  • 酒店市場–旅遊需求穩健回升,星級酒店入住率穩定上升,每間可出租客房收入增長。
寫字樓市場

市場需求活躍,租金持續穩步上漲

本季度,在甲級寫字樓市場,僅有位於亞奧區域的盤古大觀項目進入市場,爲租賃市場帶來60,000平方米的新增供應。在2010年上半年,市場總共有492,080平米新增供應。由於本季度新增供應有限,使得整體市場的空置率有小幅下調,平均空置率下降到22.8%,環比上一季度下降了3%。由於CBD地區吸納量强勁,導致平均空置率環比下降了8.1%,達到37.5%,而中關村和金融街地區的空置率分別爲7.2%和12.2%。

本季度,很多客戶搬入了新簽約或擴租的辦公室,整個季度租賃市場的淨吸納量從第一季度的59,008平方米增長到本季度的158,702 平方米。截至目前,2010年上半年寫字樓租賃市場的吸納量達到255,210平方米。在本季度,CBD和金融街區域的交易最爲活躍,租賃市場的淨吸納量分別爲111,915平方米和28,353平方米。金融街地區依然是國內外金融機構青睞的區域,例如方正證券在豐融國際金融中心簽下1,400平方米的面積,同時一個歐洲金融咨詢公司在英藍國際金融中心簽下600平方米的面積。由於金融街地區可租賃面積有限,部份國企選擇了CBD區域作爲辦公場所,例如,中國電力投資在國貿三期簽約近千平米的面積。從客戶背景來看,內資公司租賃面積超過外資公司,佔市場預租成交量60%。本季度金融機構和律師事務所積極簽約,其中北京銀行中關村支行在位於中關村的塑黃大厦新簽約10,000平方米,方達律師事務所在國貿三期租賃3,000平方米。天津漢柏投資和諾鼎基金管理分別在銀泰中心各簽下 1,000平方米的面積。愛美仕市場研究公司在中海廣場租賃了1,600平方米。在內資公司積極簽約的同時,外資公司也積極尋求新的面積和擴租,例如,太平洋投資集團和易道公司均分別在華貿中心和遠洋光華國際簽下新的面積。

甲級寫字樓的租金持續一季度的增長態勢,整體市場租金環比增長3%,達到人民幣249每月每平方米(按使用面積計算,淨有效租金)。雖然CBD 區域的交易非常活躍,但是因爲有大量的可租賃面積,市場競爭激烈,本季度租金漲幅僅爲1.2%,達到人民幣247每平米每月(按使用面積計算,淨有效租金);同時,由於金融街可租賃面積非常有限,本季度該區域租金上漲了7%,達到人民幣380每平米每月(按使用面積計算,淨有效租金),是目前全市寫字樓租金最高的區域。同時,東二環區域的租金也有大幅度的上漲,主要是由於該區域以企業自用辦公樓爲主,在沒有新增供應的情况下,租金也有較大的漲幅。

2010年初,我們預計到今年年底將會有超過100萬新增供應。到2010年上半年,新增供給爲492,080 平方米,其餘項目將會在今年下半年進入市場。雖然目前市場的預租情况良好,例如國貿三期寫字樓的預祖率達到了38%,但由於今年下半年將會有大量的新增供給進入市場,預計在年底市場空置率會穩定在26%左右。仲量聯行北京董事總經理張瑩指出:「鑒於市場需求的穩步回升,預計2010下半年市場租金將會繼續小幅上漲。」
 
優質商鋪市場
市場需求穩定回升,租金小幅上揚

第二季度,東四環朝陽北路的朝陽大悅城和公主墳商圈的翠微二期兩個購物中心正式開業,新增供給的建築面積爲267,600 平方米,其中朝陽大悅城總建築面積達230,000平方米。由於零售商注重開發商的經營經驗,在中糧大悅城的品牌效應下,朝陽大悅城預租率高達90%,並且有效帶動鄰裏型商業在北京的發展。

隨著北京經濟的持續恢復,上半年商鋪市場需求全面恢復並穩定增長。很多著名國際品牌更加注重在北京的拓展,例如意大利品牌Emporio Armani在三裏屯北區準備開設旗艦店,營業面積超過1,600平方米。其他購物中心也陸續吸引這些國際高端品牌進駐,如都匯天地在試營業期間已開出BURBERRY,GUCCI店亦在裝修中。華潤旗下BLT超市在今年一季度簽約國貿三期和華熙樂茂後又將在財富購物中心開店。隨著居民生活水平的提高和國際交往的頻繁,北京餐飲業持續擴張,例如朝陽大悅城有接近70家餐飲進駐,而且高端商務餐飲業發展快速,例如小南國將在都匯天地和朝陽大悅城開業;金鼎軒、草本工坊、梧桐和金錢豹等連鎖餐飲將在朝陽大悅城開業。化妝和個人護理連鎖品牌持續快速發展態勢,例如絲芙蘭已在朝陽大悅城開業,萬寧在銀泰中心地下二層開出新店,這些品牌成爲購物中心競相追逐的對象。雖然商鋪物業市場需求穩定增長,但是受大量新增供給和現有存量項目的影響,租戶依然掌握議價權,市場租金僅小幅上漲,本季優質購物中心首層平均租金環比增長5%。
 
我們預期,在2010年下半年,市場需求將會繼續保持平穩回升的態勢,下半年將會有391,500平方米新增供給進入市場,特別是隨著商業銷售高峰期的到來,70%的新增物業將會在第三季度正式開業。仲量聯行北京商鋪部主管張志賢表示:「今年下半年,優質商鋪市場租金將保持小幅上漲趨勢,空置率也會依然保持穩定。」
 
高級住宅市場

租賃需求大幅上升,租金加速上漲
高級住宅租賃市場在一季度復蘇後,在二季度變得更加活躍,需求繼續上升,大部分項目的入住率迅速上升,同時市場平均租金繼續小幅上漲。二季度,伴隨中國經濟的穩定恢復,被跨國企業外派到北京的項目團隊大量增加。同時,二季度一直是北京租賃市場的旺季,加上部分購買需求被抑制後轉移到租賃市場,也刺激了部分高檔公寓的租賃需求。新增供應方面,本季度有一個服務式公寓,即位於東直門的北京萊福奧克伍德華庭 (Oakwood Residence Beijing) 項目,其計406套公寓完工。另外,由於3個服務式公寓退出租賃市場,原有租戶也在其他項目中尋找適合的房源,造成服務式公寓的供應相對緊張起來。需求的强勁增長和有限的新增供應導致大部分項目的空置率下降。服務式公寓、高級公寓和高檔別墅的空置率在本季度分別下降了3.8、3.5和2.1個百分點,分別達到16.8%,16.4%和15.3%。二季度,服務式公寓、高級公寓和高檔別墅的成交租金分別比上季度上漲了7.8%,4.6%和2.8%,達到每月每平方米164.6元,90.9元和109.4元人民幣。仲量聯行北京住宅地産部主管張紅指出:「預計下半年,高檔住宅租賃市場將延續二季度的良好趨勢,市場成交保持活躍,租金繼續平穩上升。」
 
銷售市場成交量下降、價格穩定

2010年4月,國務院針對房地産市場出臺了更爲嚴厲的調控政策。由於資金信貸的限制或是投資信心的折扣,近兩月,高級住宅的投資需求受到抑制並出現了下降,導致二季度的整體成交量相比一季度繼續下降。但是,多數發展商的現金流相對充裕,大多數項目沒有明顯下調銷售價格,而是採取觀望或小幅優惠爭取客源的銷售策略。二季度,高級公寓的成交價格環比上季度上漲了6.1%,達到39,983 元每平方米。高檔別墅的成交價格上漲了2.5%,達到40,619元每平方米。展望下半年,嚴厲的調控政策仍將延續執行,雖然剛性需求購房者還會繼續入市,但多數潛在購房者依然採取觀望狀態,而部份開發商的價格折扣力度將加大,以促進項目的成交。
 
工業物流市場
倉儲物流設施需求快速上升,租金穩定上漲
 
在第二季度,第三方物流公司、零售商、電子消費服務集團和汽車行業大舉拓展吸納倉儲物流庫,使本季度淨吸納量達到60,900 平方米,市場步入良性發展區間。在經濟危機期間,工業地産開發商對於經濟增長前景預期欠佳,紛紛推遲了項目建設計劃,導致今年入市項目數量顯著减少,租戶可供選擇的物業變少,在快速回升需求推動下,物流設施租金上揚。本季度沒有新的項目入市,但市場成交活躍,成交主要集中於北京空港物流基地和通州物流基地。其中,位於北京空港工業物流基地的普洛斯項目吸納了總計約28,000平米的倉庫面積,其中DHL 吸納了24,000平方米。隨著網絡購物的大衆化,電子商務服務集團業務量顯著增長,如京東網上商城、當當網、以及凡客誠品等企業對倉儲空間的需求旺盛,尋求擴張動機明顯。北京市場倉儲物業的平均租金穩步上漲達到24.3元每平方米每月,本季度平均租金環比上漲2.5% 。市場平均空置率下降至15.8%,比上一季度下降了5.5個百分點。
寶德物流25,000平方米倉庫預計於2010年第四季度入市。另外,現有供應中單體量在5,000平米以上的倉庫比較少,需要大體量倉庫的租戶選擇餘地有限。因此,我們預計未來12個月,市場租金仍然保持穩定的上升趨勢,空置率將持續下降。
 
投資市場
投資者開始觀望,成交量降低
二季度,北京大宗物業交易市場表現平淡,僅有北京華融投資公司通過其下屬華融基礎設施有限公司以約30億元人民幣的價格收購了位於金融街地區的金融街1號寫字樓項目,項目總建築面積約爲9.6萬平方米。雖然商業物業租金穩定回升,但是本季度寫字樓及優質商業物業的資本價值小幅上升,導致物業投資回報率依然穩定在6.5-7.0%之間。在過去兩年,國內物業資産價值大幅上升,而租金表現下滑,導致北京的優質物業投資回報已與成熟海外市場接近。由於外資機構基金所要求的投資回報高於當前物業市場的平均收益,而物業的持有者不考慮降低成交價格,買賣雙方對於資産價格估值的差異導致市場出現觀望。

正如我們在一季度所預測,今年北京土地價格的過快上漲是不可持續的。四月底,北京市政府對於土地出讓政策進行了新的調整,高價格不再是競爭的唯一標準。由於下半年房地産前景不明朗,同時銀行信貸政策的收緊及住宅成交量開始下滑,部份企業對於拿地擴張變得謹慎。二季度土地供應量與成交量放緩,地價表現平穩。仲量聯行北京投資部主管龐樹東表示:「五月初,市場期待已久的CBD核心區內12塊商業用地開始進行正式招標出讓,預計很多有實力開發商及機構投資者將積極參與角逐,這表明了北京商業地産投資市場已開始出現强勁反彈。」
 
酒店市場
旅遊需求穩健回升,北京酒店市場每間可出租客房收入增長
在經歷了兩年的艱難時期之後,北京酒店市場在2010年的前五個月呈現清晰的恢復迹象。根據仲量聯行酒店集團的研究顯示,北京的四星級和五星級酒店市場在2009年面臨供需的雙重挑戰 -- 即奧運之前和期間進入市場的新增供應,以及國際商旅和休閒遊客因全球經濟低迷而縮减旅行和預算的挑戰。然而,2010年的前五個月中,入境旅遊者人次同比增長23.7%,而酒店供應則新增無幾。相應地,北京五星級酒店(11,701間客房)的入住率穩定上升了14.4個百分點,每間可出租客房收入較2009年同期增長了31.0%。仲量聯行酒店集團的葛靈漢副總裁指出:「鑒於入住率水平回升而市場信心較爲樂觀,加上一些新的酒店房價協議開始生效,預期在2011年五星級酒店市場的日平均房價有望實現增長。」在2010年以後,國際品牌的四星級和五星級酒店供應量預期將以年均24.4%的速度持續增加。葛靈漢表示:「隨著全球經濟的進一步恢復,北京繼續保持其作爲經濟活動和休閒旅遊目的地的魅力以及作爲中國首都和政治中心的重要性,我們對北京酒店市場的積極業績表現持有充分信心。」