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香港及澳門

辦公樓租賃需求穩步增長;緊縮政策下住宅銷售放緩

根據仲量聯行第二季度物業市場回顧報告


由於來自國內企業和跨國公司的需求進一步增强,上海辦公樓市場租金强勁反彈。本季度,浦東和浦西辦公樓租金環比分別上漲4.9%和3.2%。仲量聯行上海董事總經理顧東尼 (Anthony Couse) 表示:「在浦西,不少跨國公司再次展開擴張計劃,市場顯著增長,相信這趨勢將進一步推動浦西市場回暖。」零售商對優質商鋪需求强勁,帶動優質商鋪市場空置率跌至不足1%。政府針對住宅市場實施的緊縮政策令上海普通和豪華住宅市場成交量大幅萎縮。由於機構投資者對中國經濟增長前景持續謹慎,大宗物業投資市場表現放緩。

辦公樓

全市租金持續上升。市場對辦公樓需求持續增加,鞏固業主在租金談判中的主導地位,全市平均租金進一步上漲至人民幣6.6元/平方米/天,較上季度上升3.9%。在浦東,由於需求持續強勁,加上目前各項目的租用率高企,本季度辦公樓的平均租金漲至人民幣6.7元/平方米/天,環比上升4.9%。顧東尼指出:「在浦西,得益於跨國企業租賃意願的增强,浦西辦公樓的平均租金較上季度上漲3.2%,達到人民幣6.5元/平方米/天,浦西辦公樓租金自08年第一季以來首次上漲超過3%。」上海超甲級辦公樓市場的表現再次優於普通甲級辦公樓市場,浦東和浦西超甲級辦公樓租金環比分別上漲6.9%和3.8%。

浦西和浦東的跨國企業租賃需求整體增强。本季度,由於辦公樓需求保持强勁以及新建物業使用率持續上升,上兩個季度攀升的租賃勢頭得到了持續。在浦東,除了國內公司持續的强勁需求,外資金融企業以及來自港澳臺地區的企業也在租賃市場中表現活躍。大華銀行在陸家嘴信息中心租下5,000平方米的面積,並獲得大厦的標識權。一家台灣銀行在震旦國際大厦租下1,300平方米的辦公面積以開設分行。來自國內公司的租賃需求依然强勁,包括國內一家大型保險公司租下了金茂大厦2,700平方米的面積。浦東的21世紀大厦於本季度竣工,所有面積均爲業主自用,但也不排除未來某些業主會出租其中一些面積的可能性。

隨著升級辦公空間需求的出現以及更多跨國企業開始恢復擴張,浦西辦公樓市場加速復蘇。一家外國製藥公司在剛落成的會德豐國際廣場預租約6,000平方米面積,他們將從目前的乙級辦公樓直接升級至這棟超甲級辦公樓。會德豐國際廣場是浦西近兩年來第一棟新落成物業,租戶對該物業的租賃意向相當濃厚,至本季末簽約率已達到25%。在非中央商務區甲級辦公樓市場中,洲際中心和盛邦國際大厦等新竣工物業也得益於租戶升級辦公空間的需求,這兩棟辦公樓目前的租用率已分別達到35%和60%。

商鋪

來自國際品牌的需求保持旺盛。上海商鋪市場的租賃需求本季度保持强勁態勢,淮海路、外灘及國金中心商場等新興奢侈品消費商圈在本季度迎來了包括Louis Vuitton、Zegna、Gucci、Dior、Tiffany、Hermes 以及Prada在內的多家國際一綫品牌的開業。其他零售商也緊隨其後。例如,Zara的母公司、國際快速時尚消費品牌巨頭Inditex Group在一些新開商場中爲旗下的品牌 (ZARA, Bershka, Stradivarius, Pull and Bear) 開設了新店面。德國電器零售商Media Markt確認將在淮海路開設其在上海的第一家旗艦店,面積將超過10,000平方米。優衣庫南京西路旗艦店五月中旬火爆開業,開業初的幾天吸引了大批客戶排隊等候入場。雖然有持續旺盛需求的推動,上海優質商鋪的租金在二季度表現仍較平穩,首層平均租金爲人民幣49.5元/平方米/天。

商鋪空置率繼續下降。本季度上海優質商鋪市場空置率進一步降至0.8%,較上季度下滑了110個基點,箇中主要由於淮海路部份商鋪租用率的上升,如華獅廣場和無限度廣場等。除了優衣庫旗艦店所在的通利大厦外,本季度沒有其他優質商鋪入市。香港廣場、力寶廣場以及豫園豫城時尚廣場這三個優質商鋪項目的改造於本季度完成,國金中心商場也於本季度開始試運營。包括Louis Vuitton、 Cartier、Dior以及Tiffany在內的數家品牌陸續在四、五月開始在該商場營業,但商場的正式運營將會在今年的第四季度。在香港廣場和力寶廣場內,Louis Vuitton、Ermenegildo Zegna、Coach、Tiffany、Cartier、Chaumet以及Mannings等品牌已開業,接下來的幾個月內有望迎來更多品牌進駐。位於豫園商圈的豫城時尚廣場(原稱豫龍坊)已重新定位爲時尚購物商場,Marks & Spencer、ZARA、H&M、Pull & Bear 以及Bershka等國際品牌均已落實進駐。

住宅

緊縮政策下,住宅銷售放緩。4月中旬,中央政府進一步推出一系列針對住宅市場的宏觀調控政策,這使得3月份出現的市場成交量反彈趨勢也隨之結束。5月和6月的新房成交量跌至接近歷史低點。在這一系列政府緊縮措施的影響下,2010年第二季度上海新房成交量較去年同期大幅下跌62.3%。商品住宅(不包括配套房)銷售量更是同比下跌71.8%,5月也成爲自2005年9月有交易記錄以來成交量最低的一個月。由於6月底成交額出現小幅反彈,6月商品住宅銷售量較5月上升31.9%。儘管大多數購房者在4月和5月重拾「觀望」態度,但大多數開發商並沒有採取降價促銷措施。相反,中房上海指數顯示上海住宅價格繼續微幅攀升,4月和5月分別環比上漲1.7%和1%。受益於2009年上海住宅火爆的銷售業績,開發商目前還沒有感受到太大的降價促銷壓力。仲量聯行中國研究部總監柯志謙表示「但隨著現金流壓力的不斷增大,開發商爲促進成交量很有可能採取降價策略。因此,未來的幾個月內,上海的住宅價格將會有所下跌,跌幅在15%到20%之間。同時,隨著9、10月傳統銷售旺季的到來,購房者尤其是首次購房者,有望重新入市,成交量將可能出現反彈。」

豪華住宅市場成交保持低迷。爲應對市場新政,豪宅買家普遍選擇旁觀,以觀察新政對房價的影響。市場對房産稅的猜測使得市場信心進一步萎縮,以至於在5月和6月,豪宅買賣市場基本處於停滯狀態。例如,新華路1號和外灘九里在第二季度均出現零成交。本季度,豪宅市場僅有一個項目推出新單位預售。香港新世界的豐盛皇朝於4月推出309套新房,截至五月底售出33套,成交均價爲人民幣59,888元/平方米。由於新增供應有限,賣家普遍不願降價促銷。這使得本季度上海豪宅價格基本保持穩定,均價維持在人民幣55,213元/平方米。在豪宅租賃市場,儘管本季度有雅詩閣淮海路服務公寓和奧克伍德華庭兩個服務式公寓入市,但大量世博會參觀者使得上海市場租賃需求激增,這使得豪宅市場空置率環比下跌了3.9個百分點。豪宅租金加速上漲,環比增幅由上季度的1.0%上升至本季度的3.5%。

投資

投資者更趨謹慎。數據顯示,截至目前,今年的大宗物業投資成交額爲人民幣227億元。儘管第二季度的大宗物業投資成交量和成交金額都低於第一季度,但仍有幾宗交易在本季度成交。位於盧灣區、面積爲33,954平方米的新茂大厦本季度初以18.5億元的價格由SEB出售給資本策略(CSI Properties Limited)。恒生銀行向匯豐銀行購得匯豐銀行大厦近7,000平方米的辦公樓和商鋪面積自用,同時取得該物業的命名權和標識權,總成交價爲人民幣5.1億元。儘管住宅銷售市場成交量放緩,住宅投資市場還是完成一大宗交易。本季度,高富諾(Grosvenor)和SEB將其於2008年購得的華山麗苑出售給上海華億科技。受歐洲債務危機和中國政府出台的一系列針對住宅市場的宏觀調控政策的影響,投資者目前對大宗物業收購持謹慎態度。投資者們密切關注市場租金、利率和信貸流動性的變化。在2009年末投資回報率出現快速下降之後,2010年上半年各類型物業投資回報率均保持穩定。

工業

物流
 
保稅物流市場繼續復蘇。上海的出口市場已恢復至金融危機前水平。一至四月出口總值較2008同期僅跌1.1%,而港口吞吐總量則上升了3.4%。在市場復蘇中,對東盟國家的出口作出了主要貢獻,出口值相比2008年上升59%,而對歐盟、美國和日本的出口值則仍低於2008年的水平。這也導致外高橋和臨港倉儲市場表現的差距更爲明顯。由於主要服務東南亞國家航綫,外高橋倉儲市場表現强健;而洋山港作爲歐美航綫的集裝箱樞紐,其市場表現依舊差强人意。在連續六個季度的下跌之後,上海保稅倉庫租金在本季度環比上升1.6%,其中外高橋地區租金的增長起到主要的推動作用。儘管臨港區域新增供應的要價暫時低於市場上其他項目,但非保稅倉儲市場租金仍然實現連續第三個季度上漲,以同質比,本季度環比上升1.1%。

産業園區

持續關注企業整合。在中國的企業繼續積極考慮將其各業務部門整合至産業園區的戰略,尤其是那些具備强大研發功能的企業,比如制藥和醫療器械等行業,對整合戰略都表現出了濃厚興趣。許多公司正積極考慮將其研發部門與製造或銷售部門以及總部整合至産業園區內。仲量聯行最近成功協助UT斯達康將其位於杭州的物業設施出售給中南文創信息科技有限公司,總成交金額約1.4億美元,此交易也是中國迄今爲止最大的産業園區(物業)投資交易。該物業組合就包括了生産廠房、研發中心、行政辦公室以及其它相關物業。UT斯達康售後返租了其中的部分物業以繼續其在杭州地區的運營。在上海成熟的産業園區內,適合企業整合的大面積空間正變得稀缺,由於必須在較新的産業園區尋找適用空間,一些企業的擴展計劃將很有可能受到影響。

製造業

企業選址活動頻繁,表明需求增强。 在經歷了2008年和2009年的需求放緩之後,目前製造業企業的活動正在持續增加。儘管許多交易仍在商談中,但作爲擴張和發展計劃的第一步,許多公司已開始進入選址程序。隨著信心的提升,公司正在尋求加速開發周期的方法,以便施工和運營能儘早啓動。一些公司希望將花在選址上的時間减半,一些則已經開始考慮購買和改造現有物業。這一趨勢在一些對進入市場的時間尤爲關注的技術類企業中體現得更爲明顯。在大上海及整個長三角地區,市場需求的增加均十分顯著。