Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新聞

香港及澳門

仲量聯行:香港房地產透明度於亞太區中名列前茅

中國成為透明度改善幅度最大國家之一


根據仲量聯行及領盛投資管理推出的《2010年環球房地產市場透明度指數》(「透明度指數」),香港的房地產透明度繼續維持於極高水平,在亞太區中名列前茅,而中國則因為規管有所改進及市場較容易取得資訊,而成為全球透明度改善幅度最大的國家之一。

透明度指數於1999年首次推出,每隔兩年更新一次。今年公布的指數顯示,過去兩年全球房地產透明度的改善幅度明顯收窄。此外,報告亦指出,近年的金融風暴、經濟緊縮及房地產市場下滑,令市場行為改變,房地產業界只專注於掙扎求存,忽略了推動市場發展。

調查顯示,過去兩年房地產市場環境嚴峻,在各項房地產透明度的主要元素當中,以交易過程的透明度最受影響;更令人驚訝的是,房地產規管及法律環境的改善進度出現放緩。然而,有關市場基調的數據的質素及深入程度持續改善,有助提高全球各市場在資訊方面的透明度。

鑒於金融風暴的發生,2010年透明度指數亦特別就流通於房地產債券市場有關商業房地產數據的廣度及深度進行統計,對發源、未償還金額、到期款項、未履行債務以至銀行有否就房地產債務對資產負債表進行嚴謹監察等進行了評估。結果發現,不同市場在債務方面的透明度存有極大差異。整體而言,各市場在資訊普及程度的得分,較銀行規管的得分為低,而當中不少已發展國家在商業房地產方面的資訊極為缺乏。

在透明度排名方面,澳洲得分最高,是全球最透明的市場,加拿大及英國則分別排名第二及第三。按地區劃分,歐洲房地產市場透明度得分最高,而過去兩年則以亞太區的改善幅度最大。在亞太區中,以澳洲及新西蘭的透明度最高,新加坡及香港緊貼其後。

透明度報告亦指出,由於香港已是一個極為成熟及透明的市場,因此透明度指數未見顯著升跌,維持於第二級 (透明),在亞太區中排名第四,全球則佔第十八位,和歐洲國家位列同一級別。
 
2010年綜合排名
市場
2010年綜合得分
2010年綜合等級
1
澳大利亞
1.22
1
2
加拿大
1.23
1
3
英國
1.24
1
4
新西蘭
1.25
1
5
瑞典
1.25
1
6
美國
1.25
1
7
愛爾蘭
1.27
1
8
法國
1.28
1
9
荷蘭
1.38
1
10
德國
1.38
1
11
比利時
1.46
1
12
丹麥
1.50
1

 
雖然香港被視為開放透明的市場,但仍存在改善空間。其中,香港的房地產借貸過程,並未如部份位列第一級(高透明)的西方國家般受到嚴密監察。雖然公眾可以取得商業房地產過期債務的數據,不過,債務期限、債務源頭、房地產企業違法違規行為及拖欠數據等詳細資料,則嚴重缺乏。有關情況在住宅按揭貸款方面較佳,但可供參考的商業房地產貸款資料則相對有限。

仲量聯行香港資本市場部主管曾煥平表示:「在過去12至18個月,香港政府推出多項有助改善一手私人住宅物業市場銷售安排的措施,此等措施透過規管市場準則、統一定義、提供更多公開發布物業資訊,令市場更為公平,長遠必可促進市場有效率地發展和提高透明度。以上種種均可協助置業人士及投資者作出更快及更準確的購買決定。」

曾煥平續說﹕「總體來說,香港的房地產市場正邁向更透明的發展,而未來任何的改良措施,應著重在買家與賣家之間的利益取得平衡。長遠而言,亦應考慮加強改善租賃市場的透明度。」

至於中國方面,雖然其透明度指數與香港仍有一段距離,但已成為了在亞太區以至全球市場當中改善幅度最為顯著的國家之一。過去兩年,中國的市場透明度出現實質改善,尤其在部份二線(如成都和天津)及三線城市(如鄭州和長沙),評級從低透明提升至半透明等級。

仲量聯行大中華區董事總經理馮建強表示﹕「在中國,最顯著的改善層面為市場基本資訊的流通。現在,除了一線城市外,二、三線城市亦有提供更詳盡、更全面、涵蓋各房地產類別的過往數據以供公眾參考,有助促進市場達至更成熟透徹的分析,從而作出更佳的投資決定。」

在中國市場的其他改善領域,還包括了在全國更一致、更公開地執行房地產政策條例,廣泛落實及執行徵收房產稅便是其中一個例子。此外,交易環境亦見改善,投資者較以往更容易找到土地登記及業權記錄等相關資料。

馮建強續稱﹕「在未來,新法律及更完善的規管制度將持續改善中國房地產市場的透明度,令投資市場發展更為活躍。不過,這些新法規能否於二、三線城市落實及執行,將影響這些新興市場的增長動力及發展活躍程度。目前,一線城市的投資及經營環境仍然較為理想,不過,隨著二、三線城市的透明度逐步改善,亦不可忽視這些市場的增長潛力。」

總括而言,過去兩年的市場發展,說明了即使擁有高透明度,亦不代表投資者或業主所面對的風險就此消除。仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結:「透明度的真正價值,體現於市場在發生金融危機後,是否能迅速地重新開放。展望未來,管治者將會著重提供更開放的房地產資訊,以評估商業房地產的借貸信譽及業界的債務承擔能力。當落實執行這些措施時,我們預料房地產債務以至所有房地產資本市場的透明度均會提升。」
 
# # # #
 
<<2010年環球房地產市場透明度指數報告>>要點

與2006-2008年度和2004-2006年度兩個期間相比,2008-2010年的此次調查涵蓋的81個市場的房地産透明度進展速度下降了一半。對亞太區來說,其中的亮點是澳洲成爲全球最透明的市場,中國和印度的市場透明度在該區提升幅度最大。

亞太地區

過去兩年間,亞太地區的房地産市場透明度改善最爲普遍。澳洲亞和新西蘭成爲該地區透明度最高的市場,緊隨其後的是新加坡和香港。通常,市場透明度的提高與外國直接投資的增加關係密切,因爲外國直接投資可極大地促進信息的自由流動和當地物業法一致公平的實施。 在亞太區市場透明度提高幅度最大的是中國和印度,這種趨勢正向整個中國以及印度的二、三綫城市滲透,這些城市的房地産市場透明度指數已從“低透明度”提升到“半透明”水平。 

中國和印度房地産市場透明指數的大幅提高,主要得益於政府提供了更多相關的數據信息以及不斷改進的監管力度。近一段時期,兩國的房地産市場表現活躍,這將大大有利於透明度指數的提升。與此同時,公共和私營部門也都採取重要措施推動透明度的提高。國際企業租戶和投資者日益要求政府提供市場基本面的更多公開信息。另一方面,政府機構和市場監管部門在監管及立法方面也取得了緩慢但穩步的進展。目前,印度各級城市的透明度顯示略好於中國的同類級城市。然而,在房地産市場總體透明度方面,亞洲的這兩大新興經濟體依然非常接近。

就分類指數而言,由於中國、印度及澳門的透明度改善,過去兩年亞太區的排名繼續穩步上揚。此外,亞太區包括中國、印度以至東南亞各地在管治及法律方面亦持續改善。

2008至2010年期間,大部份市場的透明度均顯著提升,這大概可歸因於經濟衰退及金融市場陷入困境,以亞洲的房地產投資信託市場為例,近年能錄得穩步增長亦是由於之前透明度改善,惟該市場自2008年起漸趨呆滯,主要市場鮮見初次公開招股活動,而過去兩年,房地產投資活動亦大幅減少。

歐洲

歐洲各國房地産市場透明度改善的狀况喜憂參半。隨著土耳其和其他一些中東歐國家市場的國際交易量不斷增加,加上這些國家的監管和法律環境與歐盟核心經濟體保持一致,這些國家的房地産市場透明度都有了良好的改善。事實上,波蘭、捷克和匈牙利這些較發達的中東歐國家的房地産市場透明度已經趕上了意大利和奧地利等透明度較低的西歐國家(這些國家一直在努力改善自身房地産市場的透明度)。在遠東的俄羅斯和烏克蘭的房地産市場透明度在2010年沒有任何改善,與2006-2008年度的强勁增長形成了鮮明對比,也反映出這兩個國家的房地産市場嚴重萎靡不振的狀况。

美洲地區

美洲房地産市場透明度的變化不明顯。該地區市場透明度最高的兩個國家美國和加拿大,以及大多數拉美國家,在過去兩年間房地産市場透明度都停滯不前。但是,加拿大和美國依然是該地區僅有的兩個高透明度(1級)國家,而且也位居全世界房地産市場透明度最高的國家之列。在該地區中,僅有巴西的房地産市場透明度出現了明顯的改善。委內瑞拉在2006-2008年期間經歷了房地産市場透明度的急劇惡化,2010年繼續走軟。

中東和北非地區

仲量聯行2008年發布的“房地産市場透明度指數”報告中顯示,中東和北非地區房地産市場的透明度改善明顯。但在2010年,該地區的房地産市場透明度表現乏力,包括科威特、迪拜和巴林在內的幾個海灣國家的市場透明度有所下降。巴基斯坦更是極力保持其已經相對較差的市場透明度。因房地産危機而遭受重創的迪拜是中東地區在提高市場透明度方面難以爲繼的一個縮影。 

房地産債務透明度

今後,監管機構應充分强調加强信息披露的重要性,這樣才能衡量商業房地産的信用價值和評估行業的負債能力。隨著這些步驟的實施,房地産債務的透明度有望得到提高,並因此帶動所有房地産資本市場透明度的提高。不過,房地産行業的固有周期性則不太可能被徹底消除。

中東和北非地區的一條重大債務新聞就是在2009年迪拜世界債務危機中,棕櫚島集團(Nakheel)未能償還其債務。事件發生後,該地區開始重新思考應如何爲房地産提供融資。目前,有關方面已經發布了債務重組計劃書,重點解決政府未來處理過度債務和過去8年間由於過度開發造成的供給過剩問題。儘管發布這一計劃書使情况有所好轉,但該地區的大部分房地産債務評級都被降級,尤其迪拜更是如此。

目前,人們對亞太地區大多數市場未清償的商業房地産債務規模並不清楚,而且更詳細的資料通常又難以獲取。即使在澳洲,有關房地産債務市場的信息也很難從一個統一的渠道獲得,這些信息還需要從房地産投資信托機構(REITs)、商業銀行、中央銀行和信用評級機構等多個不同的渠道收集。但是,與歐洲或美洲相比,亞太地區缺少商業房地産債務信息並不成其問題,因爲亞太地區房地産市場投資者通常都依賴銀行來獲取房地産融資,很少從債務市場去獲取資本。同樣,亞太地區銀行監管機構對商業房地産借貸監管的寬鬆政策並沒有帶來嚴重的問題,其主要原因是該地區相對來講已經安然擺脫了全球經濟危機的影響。

過去兩年間的事實證明,房地産市場的高透明度並不能完全消除投資者或租戶所面臨的風險。但是,在金融危機之後市場快速恢復正常運作之時,透明度的真正價值將更爲明顯。
 
編輯垂注

仲量聯行的《環球房地產市場透明度指數》於 1999年首次推出,每兩年進行統計,今年該項指數就全球81個國家及地區的房地產市場透明度進行研究。透明度指數旨在協助投資者、企業租戶及零售商預測市場的挑戰,同時亦為政府及行內機構提供具參考性的標準,以改善個別市場的透明度。《環球房地產市場透明度指數》透過調查找出過去兩年全球發展最快的市場,就表現評量、市場基礎、上市工具、法律及規管環境以至交易過程等五方面進行分析,找出透明度排名最高的市場。仲量聯行在對各市場尤其是新興市場進行統計時,亦參考了會計、財經及法律專家的意見。

《環球房地產市場透明度報告》涵蓋了詳細的地區分析、排名、圖表及詳盡的研究方法。如欲閱讀有關報告,請瀏覽
www.joneslanglasalle.com/Transparency

研究方法

2010年的研究由20條主要問題組成,客觀地決定全球的相對房地產市場透明度。此20條問題各提供5個選舉答案 (1-5),回答‘1’ 即代表該市場為高度透明, 而回答‘5’相當於不透明的市場。

此綜合房地產市場透明度指數評分的級別為1.00至5.00。獲得完美的1.0評分的國家或市場擁有完全的房地產市場透明度;而獲得5.0評分則代表擁有不透明的房地產市場。各國家市場皆被歸納於以下第一至五級別:
 
  • 第一級: 高透明           
總綜合評分: 1.00–1.49
  • 第二級: 透明 
總綜合評分: 1.50–2.49
  • 第三級: 半透明
總綜合評分: 2.50–3.49
  • 第四級: 低透明 
總綜合評分: 3.50–4.49
  • 第五級: 不透明 
總綜合評分: 4.50–5.00