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香港及澳門

仲量聯行:2010年首季香港各物業市場均錄得升幅


根據仲量聯行最新一期《亞太區物業市場摘要》,在經濟前景更見明朗、營商環境更為蓬勃、消費者信心增強及外貿環境改善的有利條件帶動下,香港物業市場重拾升勢,各分類物業市場的租金及資本值均錄得升幅。

寫字樓

2010年首季,隨著營商環境趨於活躍,市場對大型寫字樓的需求增加。不少公司整合旗下辦事處及稍作擴充,帶動租務交投增加。季內,新鴻基證券租用利園六層樓面 (租用面積97,000平方呎),以整合及擴充其現時位於金鐘的各個辦事處,為過去五年來灣仔/銅鑼灣區最大宗的租務成交。

保險公司依然是九龍東寫字樓的主要租戶,例如: 宏利保險租用觀塘宏利金融中心兩層相連寫字樓面 (建築面積130,000平方呎) 作內部擴充;友邦保險遷離港島東,租用新蒲崗國際貿易中心七層半樓面 (建築面積約90,000平方呎)。

2010年首季,整體淨吸納量達到906,198平方呎 (淨面積),為2008年首季以來的最高水平。整體空置率則由2009年第四季的7%回落至6.2%。

首季中區及灣仔/銅鑼灣寫字樓租金分別按季增長7.5%及3.3%。尖沙咀租金維持穩定,九龍東租金上升1%。

銷售市場方面,位於鰂魚涌的富通中心整幢以18.3億港元售予香港房屋協會,成為季內焦點。另位於觀塘的一號東港10層樓面連車位及命名權以10.7億港元易手亦廣泛吸引市場注意。

2010年首季各分區市場資本值增長加速,其中以中區升幅最大,按季上升7.8%。

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平稱:「短期內,展望企業將趁租金進一步上升之前積極落實租約。然而,預料今年下半年租金的升幅將不復首季強勢。由於大部份大型租戶已於過去12至18個月進行整固,因此,估計未來的需求樓面將會較小。低空置率加上來自租約期滿的壓力紓緩,相信將繼續為租金帶來支持,令租金增長一旦放緩亦不至於陷入調整。」

香港主要寫字樓指標 – 變動百分率 %
分區市場       
資本值 (按季變動)  
租值 (按季變動)  
整體
6.1%
4.8%
中區
7.8%
7.5%
灣仔/銅鑼灣
5.3%
3.3%
港島東
3.6%
-0.3%
尖沙咀
4.2%
-0.1%
九龍東
2.0%
1.0%
 
住宅

住宅銷售市場於2010年首季重拾勢頭,樓宇買賣合約登記數字上升 20%,錄得33,249宗。由於利率持續偏低加上供應緊絀,故即使樓價上升買家亦樂於入市。季內有多個新盤推出並取得理想銷情。

中小型住宅方面,新鴻基地產推售元朗YOHO MIDTOWN,1,890個單位中共售出1,278個單位;嘉里建設推售西營盤縉城峰並售出295個單位;以及新世界發展旗下堅尼地城寶雅山152個單位中共售出超過85%。

豪華住宅方面,需求持續強勁,尚御售出共50個單位。另外,施勳道8號其中一座洋房以2.8億港元出售,呎價60,215港元,創下香港及亞洲區獨立式洋房售價的新高水平。

2010年首季,豪華住宅及中小型住宅資本值分別上升8.1% 及 9.7%。

租賃市場方面,在企業擴張帶動下,豪華住宅需求持續強勁。季內,豪華住宅租金上升4.8%。

政府宣布由2010年4月1日起將價值2,000萬港元以上的住宅物業釐印稅由3.75% 調高至 4.25%。季內政府售出兩幅地皮,其中位於將軍澳的住宅用地 (TKOTL 76),以33.7億港售予新鴻基地產;另一幅位於九龍西港鐵柯士甸站上蓋的地皮,則透過招標售予新世界發展及會德豐地產的合組財團。

陳錦平稱:「預料低息環境將有助延長現時市場的上升週期,但住宅價格的增長將會緩和。政府決定撥出六幅豪華住宅用地作非定期土地拍賣,對未來的住宅供應幫助不大。相信短期內住宅市場供求將持續失衡。」

香港豪華住宅指標 – 變動百分率 %
物業類別     
資本值 (按季變動)   
租值 (按季變動)   
豪華住宅
8.1%
4.8%
中小型住宅
9.7%
N.A.
 
商舖

勞工市場前景向好加上公司分發花紅,令消費者信心增強,一至二月份零售業銷售總額累計按年上升18.8%,同期訪港旅客人數按年增長17.5%。

核心購物地段的商舖需求主要來自鐘錶珠寶及個人護理商品零售商,例如:六福珠寶金行租用彌敦道101號10,000平方呎 (建築面積),月租240萬港元;以及屈臣氏租用漢口道4-6號約11,000平方呎 (建築面積),月租150萬港元。

核心區及非核心區商舖繼續吸引投資者注意。季內錄得的矚目成交包括銅鑼灣怡和街42-44號地下及一樓以4.1億港元易手;以及尖沙咀面積達20,500平方呎的gi商場以3.2億港元易手。

2010年首季,街舖及高級購物中心舖位租金分別按季上升3.4% 及3.7%,街舖資本值則按季增長8.8%。

陳錦平指出:「展望2010年香港的訪港旅遊業前景樂觀,訪港旅客人數將會上升,加上本地消費者信心增強,現有零售商及新進駐業者對商舖的租務需求勢將增加。由於核心地段的高級購物中心舖位供應將持續緊張,預料2010年餘下時間核心購物地段將繼續成為租金增長的主要動力。」

香港主要商舖指標 – 變動百分率 %
物業類別            
資本值 (按季變動)
租值 (按季變動) 
街舖
8.8%
3.4%
高級優質購物中心 
N.A.
5.6%
整體優質購物中心
N.A.
3.7%
 
貨倉

2010年一至二月份香港的對外貿易錄得顯著升幅,出口總額按年上升22.8%,進口則按年上升31.3%。有利的外貿環境有助推動企業恢復擴充計劃。季內不少項目錄得矚目成交,包括荃灣國際訊通中心 (20,884平方呎)、屯門環宇物流廣場 (53,000平方呎) 以及屯門吉田大廈三期 (包括兩宗分別為16,000平方呎及32,900平方呎的成交)。

季內未錄得矚目的貨倉銷售成交。然而,政府推行活化工廈政策繼續吸引投資者,特別是直接或間接地最為受惠的地下及低層物業,工業物業投資市場依然活躍。

貨倉租金在過去多個季度下跌,至今年首季止跌回升,按季上升1.2%。資本值則輕微按季上升1.4%,低於2009年第四季的按季升幅7.1%。

陳錦平總結:「如市場空置率維持於極低水平,而新供應又持續有限,則需求一旦上升將為業主提供平台以調高租金。此外,由於過去六個月資本值大幅反彈及回報率緊縮,因此,除非租金及回報計顯著上揚,否則投資需求將持續呆滯。」

香港貨倉指標 – 變動百分率%
物業類別           
資本值 (按季變動)
租值 (按季變動)   
貨倉
1.4%
1.2%