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市場復蘇加快,廣州商業地産租務漸趨活躍

根據仲量聯行第一季度市場回顧報告


廣州2010年第一季度商鋪市場由於節假日集中,消費購銷兩旺,同時亞運效應逐漸體現,商場空置率持續下降,租金企穩回升,零售商對市場重拾信心。甲級寫字樓市場需求繼續復蘇,租務市場較上季度活躍,新落成大厦相對較高的提前進駐率持續降低整體市場空置率。本季度甲級寫字樓淨吸納量上升,整體租金回升。受惠於國內外的經濟改善,珠三角製造業呈現復蘇,外資工業投資者紛紛看好華南工業市場,物流園及産業園租務需求活躍,租金微升。受政策影響,廣州豪宅市場在本季度整體成交和新推貨量均下跌,但由於新政對樓市的影響有限,在買家預期樓價繼續攀升的情况下,需求上升,第一季度資本值環比上升7.8%。投資市場方面,由於房地産投資市場不明朗因素增加,業內投資者趨向謹慎,國內投資者仍主導投資市場,但國外投資者也漸趨活躍,不以房地産爲主營業務的央企退出房地産市場,預計將爲行內帶來更多的併購機會。仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示,“本季度我們看到一些大型跨國企業在華南地區的策略部署,說明華南地區的戰略地位日益顯現。隨著國內外經濟持續向好,加上亞運會的推動,儘管存在壓抑樓市政策的不明朗因素,我們相信,廣州商業地産在今年將保持穩定增長。”

商鋪市場
隨著經濟的逐步好轉,加上元旦、春節、情人節和婦女節衆多節日的帶動,廣州第一季度消費市場保持平穩增長。1—2月累計,全市實現社會消費品零售總額65.3億元,同比增長20.2%。受益於目前廣州優質商鋪較低的空值率和品牌零售商不斷增多的需求意向, 2010年第一季度租金加速上升,環比增長3.5個百分點,受去年基數比較低的因素影響,租金值則基本與去年同期持平。
 
隨著廣州居民消費的不斷增長,品牌零售商積極開展擴展計劃,以提高市場佔有率,整體購物中心保持低空置率。本季度二綫品牌和餐飲娛樂方面的需求也引人矚目。隨著越來越多的新供應出現,吸引了衆多院綫爭相開設新的電影院,本季度新增電影院包括保利國際影院進駐保利中環廣場,嘉禾國際影院進駐5號停機坪。出於對新興零售商圈的看好,外資與本土百貨公司相互競爭位於珠江新城的大體量項目。年內將有多個大型購物中心落成,新商場無論在商場設計、市場推廣及定位都吸引了大量國內國外不同類型的連鎖店,預租情况理想,特別是即將進駐的商戶中,有多家是首次進駐廣州,反映出2010年內外資零售商對廣州市場充滿信心。總體而言,商場空置率持續下降,零售商對優質商鋪需求的增加,體現了零售商已經對市場的持續看好。
 
亞運會今年在廣州舉行,預計會吸引大量旅客及帶動本土的消費。零售商也願意籍此增加品牌的知名度和産品銷量,當中體育品牌、休閑服飾及餐飲娛樂行業尤爲明顯,他們會有進取的開店計劃,租金也因此受帶動而上升。仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示,“預計天河商圈將受惠於大量的旅客及新落成的大型購物中心,租金會有較明顯的升幅。”
 
甲級寫字樓市場
穩定的經濟復蘇支撑內外資企業的擴充需求復蘇,帶動廣州甲級寫字樓市場租務市場。其中,相對於去年整體租賃需求收縮的外資企業,部分公司已重新開展搬遷及擴張計劃。第一季度,廣州國際金融廣場的出租率高達到99%;而本季度錄得匯豐銀行租賃太古匯71,000平方米的成交記錄,是華南地區有史以來最大宗的寫字樓租賃成交案,爲廣州的寫字樓市場奠定新里程碑;這將促進更多的金融行業和專業服務行業例如律師行、會計師行等進入天河寫字樓市場。隨著更多的相關行業高度集中,天河CBD的國際化水平將獲得更大提升。
 
本季度,新供應量較少,只有高德置地二期北塔落成。有限的新供應量以及新大厦相對較高的提前進駐率持續降低整體空置率至15.2%。鑒於租務市場較上季度活躍,本季度淨吸納量上升至約5萬平方米,整體甲級寫字樓租金輕微上調1%。
 
展望今年的廣州甲級寫字樓市場,約56萬平方米新供應量均趕在在亞運前完工,除萬菱國際中心外,所有新供應均位於珠江新城。仲量聯行廣州商業地産部主管馬煒圖認爲,“隨著大量新增的供應落成,業主壓力加大,租戶導向型市場漸强。業主爲吸引租戶搬遷和挽留租戶,市場將進入租金拉鋸狀態,將有利租戶談判,租金短期內尚未走出下降周期。”
 
工業物業市場
2010年第一季度廣州工業物業的國內需求持續攀升。全球出口市場改善,珠三角製造業呈現復蘇,廣州出口出現强勁增長。同時,受惠國內經濟改善,本地零售商對物流園的租務需求也顯活躍。物流園方面,首季整體空置率持續下降至12.4%,租金環比微升1.2%。
 
在經歷全球金融危機的低潮期後,三大外資物流地産巨頭普洛斯、安博置業和嘉民集團在2010年第一季度表示希望進入或追加在華南市場的投資;同時幾家大型國內投資開發商在第一季度也表示有計劃投資華南工業市場。普洛斯率先加速布局中國珠江三角洲地區。今年二月,普洛斯投資管理(中國)有限公司和中山市西區辦事處簽訂投資意向協議,共建普洛斯中山物流園區。據普洛斯方面預期,首個項目最快能在今年年底建成。預測未來兩年在這些物流地産企業的帶動下,華南市場物流市場相對活躍。
 
産業園方面,政府相繼出台政策吸引總部經濟落戶。在政策優惠的帶動下,産業園進駐率上升,特別是近期科學城正式啓動總部經濟區,其進駐率大幅改善。産業園租金一季度環比上升0.6%。
 
仲量聯行廣州工業部經理張寧分析,預期全球出口市場改善將刺激珠三角出口市場復蘇,這將帶動廣州物流園市場。在預期空置率改善和需求增長的情况下,租金2010年有望上升。政府加大對服務業和先進製造業的政策扶持力度,這將鞏固産業園需求。
 
豪宅市場
2010年第一季度,由於一、二月份樓市新政策不明朗,買家和發展商觀望氣氛濃厚,導致整體豪宅新推貨量和成交量均下跌。該季度豪宅新推套數爲409套,銷售套數爲495套,環比分別下跌79%和58%。“兩會”後樓市新政對市場調控力度溫和,對市場信心的影響不大,買家開始重新進入市場,預期樓價短期內將繼續攀升,推高資本值環比上升7.8%。隨著樓價保持上升,三月份購買需求逐漸回升。租務市場方面,天河中央商務區內的豪宅租務市場需求有回升的趨勢,帶動租金保持平穩,租金環比微升0.6%。
 
預計2010年全年豪宅新推貨量約爲5,000套,比去年下降23%。同時,由於政府加大保障性住房土地供應,對豪宅市場未來供應量減少的憂慮上升。在需求方面,隨著發展商在第二季度加大推貨量和以及需求回升,預料成交量將有所放大。預期由經濟穩定復蘇支撑的改善型用戶和投資型需求將繼續支持著豪宅市場的需求,市場基調保持向好。但是,市場對政府在下半年加大樓市調控力度的憂慮仍然存在,預料全年整體樓價走勢將保持大致平穩和窄幅上升的趨勢。
 
仲量聯行廣州戰略咨詢部主管唐文杰指出,由於市場對土地需求維持殷切,預料地價在短期內仍將在高位運行。準備出臺的“勾地”政策對於壓抑樓價上漲影響不大。按照香港相關經驗,“勾地”制度反而會減少土地供應。因爲“勾地”的程序增多,而發展商“勾地”與否與其發展策略有關係。另外,如果土地底價高於發展商心目中的價格,也會增加土地成功勾出的時間。唐文杰建議,一,政府在“勾地”過程需增加透明度;二,審慎考慮“勾地”地價,以平抑地價繼續不理性高漲;三,土地供應多元化,並配合城市軌道交通發展,滿足不同層次的住房消費需求;四,建議“勾地”制度與現行土地拍賣制度並行,互補長短。另外,對於增加限價房供應,唐文杰認爲,措施對促進社會和諧起到一定作用,雖然對今明兩年整體供應量影響不大,但市場增加對豪宅供應減少的憂慮。
 
投資市場
預計政府年內將出臺更多偏向從緊的政策,維護房地産市場平穩發展,業內投資意欲相對謹慎。另一方面,由於房地産投資市場不明朗的因素增加,或許爲投資者帶來更多的投資機會。
 
國外投資者例如國際投資機構、房地産基金等在中國積極尋找投資機會,住宅項目由於市場需求大、投資回報率高而頗受青睞。儘管國外投資者相對去年較爲活躍,但目前國內投資者仍然主導投資市場。
受國家政策影響,不以房地産爲主營業務的央企需要退出房地産市場,這些企業需要處理、轉讓旗下房地産業務。中遠集團宣布下屬二級子公司中遠香港集團在半年內退出所間接持有的遠洋地産控股有限公司約8%的股權。仲量聯行廣州投資部經理劉裕通表示,“預計此類變動將爲行內帶來更多的並購機會,一些優質的房地産業務將受發展商、投資者關注。”

市場前景
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結,“隨著珠三角洲及國家經濟進一步改善,廣州房地産市場前景仍然看俏。寫字樓需求將會隨國內及外資機構擴充而有所上升,惟龐大新供應將仍然抑制租金上升空間。住宅市場則仍然視乎政府經濟及房屋政策方向而定,年內或會出現波幅,但整體樓價仍然看漲。整體而言,在經濟增長帶動下,廣州房地産市場將會穩步上揚,健康發展。”