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珠三角戰略性位置維持不變,廣州房地産市場零九年挑戰與機遇並存

根據仲量聯行2008年市場回顧報告


香港及澳門,2009年1月21日 – 回顧2008年,全球金融危機導致中國經濟減速,廣州作爲華南重要的經濟中心也難以獨善其身,其中工業,外商投資,出口受到衝擊最大。自2008年初起,廣州物業市場成交無論從成交量和成交均價都有不同程度的下滑,市場呈現萎縮。雖然政府財政政策對刺激國內需求有一定作用,仲量聯行廣州董事總經理吳仲豪指出,“對於廣州房地産市場,2009年勢必將會是挑戰與機遇並存的一年。”
 
經濟及投資市場
 
廣東首三季度GDP同比上升10.4%,明顯放緩,增幅回落至接近全國水平,與過去多年領先全國水平不同。廣州首三季度GDP同比上升12.1%,低於2007年同期14.5%的增幅,以及2007年全年14.5%的增幅。政府部門預計廣州全年經濟增長12%以上,經濟出現明顯下滑。
 
金融風暴影響中國主要出口國家如歐美的訂單,出口大幅減少,中國外向型經濟結構正面臨嚴峻挑戰。受國內外消費市場收縮,中國經濟放緩。受能源、原材料價格持續上漲、國家宏觀調控等因素的綜合影響,廣東工業生産增幅有所放緩,導致廣東企業經營成本上升,企業經營難度加大,盈利空間收窄,廣東省及廣州第四季工業下滑首當其衝,珠三角經濟發展面臨挑戰。
 
另一方面,財富效應消失影響消費及投資意欲。上證綜合指數2008年下降3,440點,跌至1,821點。股票市場低迷影響個人投資及消費意欲。同時由於同期房價下跌,投資渠道收窄,銀行儲蓄率增加。

而通脹回落抵消部分負面因素,廣州本土消費未受經濟影響。廣州市CPI從2008年二月錄得11年歷史新高的8.6%回落到11月的3.4%,人均消費性支出暫時未受經濟影響,呈現穩步上揚的態勢。

但是,自2008年初起,廣州整體物業市場成交無論從成交量和成交均價均出現不同程度下降,相比2007年1-11月,2008年同期整體市場交易總額同比下降約33%,成交面積同比下降38%, 市場呈現萎縮。

政府採取一系列的政策刺激國內需求,加强投資信心,包括持續放鬆貨幣政策、擴大政府投資、放鬆相關住宅政策、利用珠三角優勢加强粵港澳相互合作等,對廣州2009年經濟將起一定積極作用。仲量聯行大珠三角研究部主管陳錦平表示,“2009年經濟前景持續困難,但廣州於珠三角的戰略性位置將維持不變。”

甲級寫字樓市場

廣州甲級寫字樓2008年首三季强勁需求帶動全年吸納量創新高,年淨吸納量約34萬平方米,比2007年上升16.3%。同時08年底空置率也輕微回落到21.3%。數據顯示天河CBD錄得的淨吸納量最高,顯示該區域仍然受租戶歡迎。而由於去年珠江新城的供應量少於07年,全年淨吸納量有所回落。

新落成寫字樓引發大量搬遷和擴充租務交易。大宗租賃成交主要集中在上半年,大部分位於天河CBD和珠江新城的近一兩年落成的優質寫字樓的空置率有所下降。 例如國際金融廣場、天河城廣場、耀中廣場及天譽大厦。

但全球金融海嘯加速寫字樓市場下滑。租金自2007年開始邁入調整期,再加上近期全球金融海嘯的影響,08年全年租金下降幅度加大,整體租金下調7.6%。甲級寫字樓資本值也自2008年開始跟隨租金同步下降。由於寫字樓需求下降,租金下跌,市場空置率壓力大,再加上金融風暴,令投資者信心受影響。因此,甲級寫字樓資本值調整壓力大,自2008年第四季開始出現下降,季度跌幅達8.1%,全年下調6.3%。

2009年珠江新城將繼續成爲新供應集中地。預期今年共有大約36萬平方米甲級寫字樓上市。新供應中部分來自業主自用和國內企業的需求,將有助支撑今年全年的淨吸納量。

仲量聯行廣州商業地産部主管馬煒圖預期全球金融海嘯將繼續在需求和供應方面影響廣州甲級寫字樓市場。“我們預料跨國公司仍會以短期續租現有物業爲主,推遲擴充計劃。同時由於需求轉弱、供應充裕、空置率上升,將爲租戶帶來理想的議價能力。有鑒於此,2009年甲級寫字樓租金將出現較大調整。”

商鋪市場

經濟增長放緩令第四季零售總額升幅減慢。政府預計08年全年社會消費品零售總額突破3,100億元,增長20%,增幅高於07年全年增幅18.9%,但下半年開始出現升幅放緩的信號。

審慎理財原則令廣州旅客人數和旅遊業收入增幅放緩。受全球經濟不景氣影響,以及104届廣交會參展人數下降,2008年1-11月海外遊旅人數下降幅度較大,其中有六個月均錄得同比負增長。1-11月旅遊外匯收入同時累計同比下降0.5%。

消費氣氛轉差令08年下半年商場租金增幅放慢。雖然2008年經濟轉慢,但是頭三季商鋪市場需求活躍,再加上市場優質供應量有限,帶動全年租金上升13.8%,高於2007年升幅9.6%。但金融風暴使需求下降,即使年末消費量增加,第四季租金也只是微升1.8%。租金升幅下降趨勢明顯。

但是,廣州的戰略性定位仍然受國際品牌歡迎。例如,Guess在第四季度就分別進駐了正佳廣場和中華廣場。2009年新供應將把廣州高檔零售業形象推向新高。新供應包括萬菱匯、西城都薈及高德置地廣場,這些項目的落成將使市場煥然一新。

仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示,財富效應消失,加上就業前景欠佳,影響消費信心,減低零售商擴張需求。預期今年零售消費額將下降,奢侈品及大額類消費將顯著回落。然而,廣州作爲華南一個主要消費市場,將繼續受國際品牌注視,位置優越的商鋪需求預料影響輕微,租金下調有利租戶議價能力。

産業園市場

外商直接投資增速回落。受全球經濟信用危機,投資萎縮影響,廣州FDI下半年呈現升幅緩慢趨勢, 産業園需求放緩。
 
市中心園區的需求較大,但也有租戶對市郊項目感興趣。例如天河科技園。由於靠近天河中央商務區,位置便利優越,區域聚集效應强,吸引大批高新科技公司在該園區設立總部及研究中心。因此該園區總體空置率情况良好。而科學城將成爲未來新供應主要集中地。預測今年年內有超過57萬平方米新供應落成,其中包括是位於科學城的科匯中心和廣州國際安全數據解决方案中心,以及位於番禺區的清華科技園廣州創新基地。目前,位於科學城的這些新供應已吸引一些知名的跨國IT企業簽約。

陳錦平總結,受全球經濟減速影響,商業擴張投資下滑,延緩廣州産業園新增需求。來自科學城的充足供應量將進一步壓抑整體租金升幅。從中長期來看,經濟結構調整和企業出於節約成本考慮未來辦公地點分散設點的趨勢將對産業園帶來正面影響。

住宅市場

08年住宅市場表現低迷,觀望氣氛濃厚,新建商品住宅銷售量同比大幅下降,全年僅552萬平方米,比07年下降31%,創2001年以來的最低量。

月平均交易價格波動大,最低爲08年12月,相對07年10月的歷史高位下降約三成。儘管如此,08年全年銷售均價仍處於較高位,同比增長約9%。

成交量萎縮令不少發展商面臨很大資金壓力,儘管年末政府出台一系列積極政策,但效果尚不明顯。同時,保障性住房建設計劃令市場擔心商品房空間會受到很大擠壓。

展望2009年,仲量聯行戰略顧問主管田强認爲,金融風暴及宏觀經濟調整對消費者信心的負面影響將延續一段時間。同時,發展商爲擺脫困境,會進一步減少新項目開工,並加大存量房推廣力度,一定程度上令供過於求狀况逐步緩解。政府刺激市場的政策效果會進一步顯現。雖然總體房價尚面臨一定下調壓力,但將逐漸趨於穩定,而成熟市區房價下調空間有限。