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北京優質物業租賃需求明顯回升,市場平均成交租金小幅上漲

仲量聯行發布北京第一季度市場報告


仲量聯行今天發布2010年第一季度市場報告,在市場需求回升的情况下,優質物業平均成交租金小幅上漲。
 
  • 寫字樓 – 甲級寫字樓市場租賃成交活躍,租金在金融危機後首次增長,各大國企將繼續成爲市場需求主力。
  • 優質商鋪 – 隨著北京經濟的持續恢復,商鋪市場需求也開始逐漸回暖。本季度的亮點是超市業繼續快速開店,尤其是精品超市。
  • 高檔住宅 – 今年一季度市場已經出現了回暖的趨勢,跨國公司積極發展中國內地的業務,導致對外籍員工的需求恢復增長,對高檔住宅的租賃需求開始增長。
  • 工業物流 – 隨著經濟進一步復蘇,物流市場需求進一步增長。
  • 投資市場 – 物業投資交易活躍,土地價格漲幅超出預期。
寫字樓市場
市場需求恢復明顯,租金在金融危機後首次上漲
2010年第一季度,隨著全球經濟逐漸走出衰退,以及國內經濟的穩定增長,北京甲級寫字樓市場回暖現象明顯,租賃成交活躍。 整體甲級寫字樓市場租賃淨吸納量達到59,008平方米,即使有春節淡季影響,相比09年第四季度淨吸納量仍然增加30%。CBD地區和第三使館區的甲級寫字樓成交活躍,淨吸納量分別達到31,605平方米和10,500平方米。金融街區域由於可租賃面積非常有限,租賃成交較少。本季度來自外資企業的需求恢復明顯,市場上很多金融銀行業,生物制藥以及IT高科技行業的外資客戶在積極尋找新的辦公面積。由於市場上有大量新增寫字樓,以及新的區域市場如亞奧區域的形成,企業在尋找新的辦公地點時不再局限於原有區域,跨區搬遷現象逐漸出現。國有企業和本地企業仍然在租賃市場中扮演重要角色,這些企業的承租能力較强,本季度甲級寫字樓新簽約客戶中有近52%都爲國內企業,而有相當比例都選擇在了CBD區域。本季度值得注意的成交包括: IBM從盈科中心搬遷至盤古大觀(租賃面積爲9,000平方米),凱撒國旅在遠洋光華國際簽約5,000平方米。隨著市場的轉暖,以及寫字樓空置率的下降,本季度甲級寫字樓租金在連續六個季度的下跌之後出現了首次上漲,(環比上漲3.6%)達到人民幣242每平方米每月。金融街的甲級寫字樓租金持續上升,環比上漲5.9%,達到人民幣355每平方米每月。CBD的甲級寫字樓較高的空置率使得租金上漲稍緩,環比上升3.8%,達到人民幣244每平方米每月。
 
本季度進入租賃市場的甲級寫字樓面積較少,僅爲62,820平方米,爲08年以來最低新增供應。新增寫字樓爲位於金融街的北豐C2大厦,以及位於東長安街的寶鋼大厦,但該大厦僅有15,000平方米左右爲出租面積。上季度竣工的中冶大厦,也由於業主的策略調整,大厦將爲全部自用。新增供應的減少一定程度上緩解了市場高空置率的壓力,需求的恢復支持了租金的回暖。本季度甲級寫字樓市場空置率爲25.8%,環比下降2.4 百分點。CBD 地區甲級寫字樓空置率雖然在本季度有所下降,但仍然爲各分市場中最高,達到了45.6%。 在自用甲級寫字樓市場上,本季度共有四個項目竣工入駐,分別爲中石油大厦,F1人壽大厦,北豐C1大厦,以及寶鋼大厦。
 
預計從第二季度開始,將有較多的甲級寫字樓進入市場,2010年下半年將形成供應高峰,預計全年甲級寫字樓將達到109萬平方米,其中有將近 48萬平方米 面積將所爲企業的自用型寫字樓,很多新租賃項目仍然位於CBD區域。金融街區域,由於今年的甲級寫字樓將以自用爲主,很多項目不會進入租賃市場,面對大量的國企需求,該地區的空置租賃面積將非常有限。仲量聯行北京董事總經理張瑩表示:“隨著經濟的進一步回暖,在過去一年中收縮了的外企租賃需求將進一步釋放並增加,金融機構,能源行業,以及各大國企將繼續成爲市場需求主力,全年市場成交租金將在市場回暖中持續上升”。
 
優質商鋪市場
市場需求回暖,租金啓穩上漲
第一季度前兩個月的宏觀經濟數據顯示北京零售市場開局良好,社會消費品零售總額同比上漲了15.1%, 達到了967.7億元人民幣, 比去年同期增幅提高了2.4個百分點。二月份傳統的春節促使北京的吃和穿的消費增幅同增長近30%。
 
本季度, 華聯萬柳購物中心是市場上唯一開業的購物中心,新增供給的建築面積爲110,000 平方米。本季度市場總的供給量比去年同期的240,000 平方米減少了近一半。由於一些項目招租緩慢,導致開業時間不斷延後,如三裏屯北區、平安IFC–都匯天地、國貿三期購物中心以及北辰綠色家園的購物中心。雖然整體租賃市場需求有所回暖,但是由於市場上大量的空置面積尚待消化,整體市場的空置率依然維持在一個較高的水平,本季度市場的空置率爲與上季度持平,爲17.1%  ,比去年同期高出了1.4個百分點。
 
隨著北京經濟的持續恢復,商鋪市場需求也開始逐漸回暖。本季度的亮點是超市業繼續快速開店,尤其是精品超市。如華聯BHG Market Place 在三裏屯和環球貿易中心以及樂城國際中心連開三店。 華潤旗下的Ole 超市也在北京不斷的擴張,在去年開店於世貿天階店之後,又簽約國貿三期和華熙樂茂。紅酒坊受歡迎,例如本季度國貿商城 新開的CJW。化妝和個人護理連鎖品牌在不斷地擴張,例如萬寧、屈臣氏、絲芙蘭等品牌在華聯萬柳購物中心開業,萬寧同時也簽約望京的NOVO百貨商場,這些品牌成爲新開業項目的競相追逐的對象。早期進入市場快速時尚品牌在依然保持著擴張態勢,例如H&M、Oasis 在華聯萬柳購物中心簽約,Calvin Klein 和MNG等品牌也高調宣布其在京的擴張計劃,新的品牌也在積極地尋找店面,如Urban Renewal 等 。珠寶品牌活躍並尋求新的擴張地點, 如景福珠寶簽約三裏屯北區,翡翠珠寶昭儀翠屋在華貿商業街開了旗艦,Van Cleef & Arpels 也在積極的擴張。
 
雖然商鋪市場需求逐漸回暖,但是受大量新增供給的影響,市場租金漲幅微小,本季本優質購物中心首層平均租金爲人民幣560元每月每平米 ,環比增長1.7%。 中心商業高端購物中心首層租金爲人民幣841元每月每平米,環比增長2%。 中心商業區域包括王府井區域、西單金融街區域、以及CBD地區。仲量聯行北京商鋪部主管張志賢表示:預計在2010年的市場需求將會進一步回升,但未來的三個季度將有750,000平方米的新增供給進入市場,市場租金回升緩慢,空置率也會依然會保持一個較高的水平。
 
高級住宅市場
租賃市場回暖,銷售價格持續上漲
2009年,北京高檔住宅銷售市場十分活躍,成交價格和成交量大幅上漲。在商品房價格迅速上漲的背景下,北京市政府取消了2009年的部分購房優惠政策,隨即出台了一系列稅收,信貸,土地方面的政策,以抑制商品房價格的快速上漲。目前看,政策並沒有對高檔住宅市場産生較大的影響,成交價格繼續攀升的局面。成交量的下降表明需求出現了暫時性的調整,這主要有三個因素,第一是政策的不確定性,導致購房客戶對未來市場走勢觀望的現狀;第二個是供應量,開發商放慢了新盤的供應,導致新增供應量減少。第三個是由於春節假期等原因,每年的一季度都是房屋銷售的淡季。但是,高檔公寓的平均成交價在一季度上漲了8.9%,達到37,676元每平方米。高檔別墅的平均成交價上漲了16.4%,達到了39,638元每平方米。由於土地成本大幅上升和通貨膨脹的預期,開發商和購房者對房價的預期都較爲積極,高檔住宅的購房者更是將其作爲投資保值的首選。
 
2009年的高檔住宅租賃市場幾乎全年都處在比較低迷的狀態,租賃需求萎縮,租金持續下降。但是,今年一季度市場已經出現了回暖的趨勢,跨國公司積極發展中國內地的業務,導致對外籍員工的需求恢復增長,對高檔住宅的租賃需求開始增長。面對需求的增長,供應在本季度並沒有上升。在服務式公寓市場,由於兩個服務式公寓退出市場,導致供應量減少,大部分服務式公寓的空置率都開始下降。因此,服務式公寓的空置率在一季度下降了1.4百分點到20.6%。同時由於銷售價格快速上漲,部分高端客戶將購買暫時轉爲了租賃,空置率的下降推升了租金的小幅上調,服務式公寓,高檔別墅和高檔公寓的租金分別上漲了0.7%,0.6%,0.8%,達到每月每平方米153元,106.4元和87元人民幣。預計本年內,隨著中國實體經濟的回暖,跨國企業在華業務將保持較快速度的發展,在北京的外籍員工數量有所增加,將支撑高檔住宅租賃市場的發展。同時,部分內資企業的高級管理層也是高檔公寓的重要租客,這部分需求在持續上升。仲量聯行北京住宅地産部主管張紅指出:預計高檔住宅租賃市場在2010年將活躍起來,租賃成交逐步上升,並對租金的穩定上漲構成有力的支持。
 
工業物流市場
物流市場持續回暖
2010年1-2月份,北京社會消費品零售總額爲967.7億元人民幣,同比增長15%。1-2月份進出口總額爲422.2億美元,同比增長70%。在這些因素驅動下,物流市場需求持續回暖。本季度淨吸納量爲97,396平方米,比09年四季度大幅增長。電子商務消費服務集團新蛋公司和亞馬遜公司分別租用了華潤物流庫一期8,000和15,000平方米的倉庫;祥龍物流4號庫招租也在進行中,吸引到施耐德電氣等租戶。
在供應方面,本季度有三個項目完工。分別是位於北京空港物流基地18,000平方米的林吉物流二期,位於通州物流基地22,526平方米的祥龍物流4號庫和47,000 平方米的華潤物流一期。市場上累計到本季度物流倉庫總存量共有 1,109,000 平方米。需求上升導致市場平均租金上漲及空置率的下降。2009年底,業主爲急於吸引租戶而大幅降低的租金的現象減少,本季度平均租金回升,環比上漲2.0%,達到23.7元每平方米每月。市場平均空置率下降至21.3%,比2009年四季度下降2.8個百分點。隨著經濟在2010年進一步回暖,物流市場需求有望繼續增長。供應方面,寶德物流 25,000平方米的倉庫將在未來12個月的進入物流租賃市場。我們預計租金將繼續穩定提升,而空置率將繼續下降。
 
投資市場
物業投資交易活躍,土地價格增加過快
一季度,北京的物業投資交易市場异常活躍。在全球經濟逐漸恢復及北京物業價格大幅增長的前提下,不同背景的機構投資者表現出不同的策略。部分海外背景的機構投資者經過多年努力經營,其在北京所經營與投資的物業取得了較好的穩定收益,由於投資回報豐厚,部分投資者出售了在京所持有的資産。同時,也有對北京物業投資市場長期看好的投資者也借機大舉收購,例如新加坡背景的公司---楓樹投資以29億元人民幣收購了位於三元橋地區的佳程廣場兩幢寫字樓。另外,由於北京住宅價格在2009年上漲十分迅速,部份持有高級服務式公寓的業主開始將統一經營的服務式公寓分散出售以獲取短期利潤,這些項目主要集中在東三環沿綫,因此本季度在一定程度上增大了高端公寓的供給量。北京的土地市場 “地王”頻顯,這一現象已引起了中央政府的高度重視,導致北京CBD核心區內的最具吸引力的商業地塊暫停了出讓交易。仲量聯行北京投資部主管龐樹東表示:“由於大部份中央背景的企業將被迫從房地産業務中撤出,預計下半年將成爲近期過熱的土地市場的轉折點”。