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浦東辦公樓租賃需求保持强勁;住宅銷售上升

根據上海仲量聯行第一季度市場回顧報告


第一季度,浦東辦公樓市場租金持續回升,環比上漲5.4%。浦東辦公樓市場需求持續旺盛,業主信心得到進一步加强。仲量聯行上海董事總經理顧東尼表示,“浦東許多今年即將入市的辦公空間其實已被售出或預租,而剩餘的辦公空間入市後,也將被市場快速吸納。” 本季度的商鋪市場,隨著衆多零售商紛紛尋求新的鋪面,需求持續攀升。豪華住宅銷售市場,與整體住宅市場表現相似,本季度整體較爲平淡。投資市場則相當活躍,共有七宗交易,其中,境外投資者在市場中表現尤爲突出。上海保稅物流市場的需求持續回升,租金趨穩。
 
辦公樓
浦東租金環比上漲5.4%,上升態勢依舊。 正如仲量聯行2009年第四季度報告預測的,浦東辦公樓的平均租金本季度繼續上漲,較上季度上升5.4%,達到人民幣6.4元/平方米/天。 伴隨旺盛的市場需求,業主對租金的期望值也隨之走高。浦東超甲級辦公樓市場租金上升更快,本季度環比漲幅高達7.7%。浦東辦公樓租金有望在市場强勁吸納量的推動下繼續攀升。計劃在2010年進入浦東市場的辦公樓新增供應中,逾六成的面積已經被市場所消化,其中包括預租、銷售(或預計銷售)給自用買家以及開發商部分自用。僅有四成的新增供應會進入需求旺盛的租賃市場。浦東許多新落成的物業已經取得了相當高的入駐率,業主也隨之提高了租金報價。浦西市場,在連續兩個季度的吸納量呈正值後,浦西辦公樓的平均租金終於結束了六個季度的連續下跌,本季度環比上升0.5%。
 
浦東辦公樓市場需求保持旺盛。2010年的第一季度,浦東繼續引領上海辦公樓市場的旺盛需求,表現搶眼。浦東辦公樓市場並未受到春節長假的影響,租賃依然相當活躍,星展銀行大厦和葛洲壩大厦均有新租戶簽下大面積租賃協議。星展銀行大厦--作爲浦東的新竣工物業,目前出租率已達60%。金融機構,尤其是內資和合資的金融類公司,繼續在陸家嘴中央商務區擴張。例如,一知名證券公司在時代金融中心內擴租1,100平方米。一合資基金管理公司在星展銀行大厦租下2,700平方米;普華永道在同一幢樓內租下5,400平方米。浦東其它稍早竣工的辦公樓,如時代金融中心,空置率也繼續下降。 在浦西,一些租戶重啓擴租計劃,浦西的空置率環比下降1.2個百分點,至8.3%。浦西兩棟即將竣工的辦公樓,會德豐國際廣場和名人商業大厦,吸引了相當多的租賃意向。與此同時,一些新竣工的非中央商務區甲級辦公樓的租賃需求也出現顯著回升。例如,恩智浦半導體和淡水河谷在閘北的洲際中心分別租賃了4,500平方米和3,500平方米。
 
商鋪
零售商爲世博做好準備。一季度,市場租賃活動經歷季節性低谷,尤其是在春節假期前後基本停滯。在季末,隨著各業態零售商紛紛尋求新的商鋪,需求重新企穩回升。消費者信心雖然距2008年頂峰時期仍有差距,但呈持續攀升趨勢。隨著世博會的臨近,零售商們對其擴張計劃頗具信心。例如,Emporio Armani自簽約入駐半島酒店之後,又計劃在港匯廣場的一樓新開店面。在同一物業的二樓,Versace旗下高端餐飲品牌Versus Versace Café開業在即。Ferragamo將進駐陸家嘴的國金中心商場,開設其在亞洲最大的專賣店。其它計劃進入上海市場或尋求擴張的品牌包括GAP、 Apple、Mux、72變、夏姿•陳、Golden Biersch、以及King Parrot旗下的一些餐飲品牌。在强勁需求的支撑下,上海優質商鋪首層租金環比上漲1.1%至人民幣49.4元/平方米/天。這一小幅攀升主要來自於南京東路、徐家匯以及淮海路商圈的租金上漲。
 
外灘區域83年來首棟新建物業入市。作爲外灘區域83年來首棟新建物業的半島酒店,其商鋪部分於本季度正式竣工開業,爲上海新增6,500平方米的優質商鋪。雖然面積有限,但却容納了衆多知名國際奢侈品牌,包括Chanel、Valentino、 Berluti、Prada、Giorgio Armani以及Piaget等。3月18日的開業標志著這些品牌在上海邁開擴張的步伐。10天之後,外灘濱水區重新向公衆開放,這也大大改善了半島酒店及周邊物業的交通狀况。在非中央商務區商鋪市場,悅達889廣場竣工開業。該購物中心位於萬航渡路、長壽路口,商鋪建築面積50,000平方米,包括地上8層及地下1層。作爲一個定位家庭型消費的購物中心,目前的主要租戶包括HOLA、 Novo Concept、Sephora、Muji、Uniqlo、Next以及Tom’s World。
 
住宅
積壓的需求於季末集中爆發。隨著政策環境趨緊,上海一手房銷售市場一月及二月的銷售量降至接近歷史低點,呈現與去年第四季度的火爆截然相反的局面。上海一月份的新房成交量爲自2004年7月以來的最低;而受到春節長假影響,二月份成交量較一月更低。政策變化對房價影響的不確定性令購房者暫時延遲入市。房價水平在一、二月呈現小幅上漲,上海中房指數顯示一月份月度環比上漲0.38%,二月份上漲1.10%。市場信心轉變的信號出現在三月的後半月,成交量激增,三月後半月銷售量較前半月巨幅增長94%。幾乎沒有開發商采取降價促銷,未來降價的可能也不大。隨著購房者確定政策環境已相對穩定,成交量有望開始持續增長。
 
豪宅市場表現平淡的一季。豪宅市場也在今年的頭三個月見證了銷售疲軟、成交銳減。嘉裏華庭二期在本季度僅售出2個單位,與2009年第四季度的24個單位形成鮮明對比。與之類似的還有外灘九裏,上一季度售出77套,而本季度僅售出7套。基於市場需求疲弱,衆多開發商選擇在市場回溫前暫不推出新房源。因此,本季度僅有一個項目推出新房源。綠城黃浦灣於一月推出86個新單位,至本稿撰寫時僅售出25套。與2009年八月該項目首次推出房源便於當天售出66套單位相比,表現並不理想。儘管當前市場需求疲軟,但基於對未來新增供應量有限的判斷,賣家普遍對未來市場持樂觀態度,因此並不願降低售價以刺激成交。開發商們同樣如此,並未推出折扣促銷,而是對未來市場充滿信心。2010年第一季度豪華公寓的均價維持在每平方米人民幣55,237元。展望未來,若政策環境好於預期,豪宅市場銷售量將有望回升,開發商們也將隨之在未來的兩個季度中推出更多新房源。豪宅出租市場方面,被公派至上海的外籍人員在春節前已開始增多,豪華公寓的空置率隨之下降、租金上漲,平均租金環比上升1%至每月每平方米人民幣185.5元。
 
投資
市場收購活動頻繁。上海房地産投資市場本季度表現相當活躍,有多筆大宗交易達成。初步數字顯示,第一季度總成交量達人民幣189億元,這使得2010年上海全年成交金額有望保持或超過2009年的水平。與2009年下半年相比,境外投資者活動明顯增多。凱德置地於今年一月以人民幣150億元的價格收購東方海外有限公司全資子公司東方海外發展有限公司的全部股權(其中房地産資産總額爲人民幣135.6億元),成爲迄今爲止中國最大的房地産股權收購交易之一。根據凱德置地公布的信息,此次購入的物業35%在上海地區,總價值約爲人民幣98.9億元,此外,還包括一個靠近昆山花橋的城鎮開發項目。本季度上海住宅投資市場中,上海花園廣場交易成爲亮點。二月份,上海本地開發商複地集團宣布以約人民幣22億元的價格向高盛收購位於長寧區的上海花園廣場項目,總建築面積97,227平方米。該物業是高盛於2007年以人民幣14億元的價格從日本大東建設手中購入。
 
工業
物流
保稅物流市場開始復蘇。由於去年相對較低的基數,上海一月和二月的出口額同比均出現了兩位數的增長。由於國際貿易貨物存量進入了一個階段性重新配貨的過程,上海一月和二月的月度出口額分別同比上升了19.1%和34.5%。一月出口額達到132億美元,回到了兩年前的水平。一月份工業産值同樣顯著上升,同比上漲46%,高於2009年所有月份的單月增長;二月份再度增長17.5%。上海保稅倉儲市場需求重現,空置率下降1.7個百分點,至35.8%。外高橋成交活躍,敦豪供應鏈在凡宜和外高橋保稅物流園租下8,885平方米面積。非保稅倉儲市場則繼續表現强勁。由於需求旺盛,非保稅市場平均空置率連續第四個季度下滑,至2.6%。主要非保稅區租賃交易包括:百思買在東旗物流園一期租下12,000平方米;上海醫藥租下普洛斯虹橋物流園(北區)9,400平方米;百安居繼2009年第三季度在普洛斯松江物流園落成時租下12,000平方米之後,再度於同一項目中租賃6,000平方米。租金方面,保稅倉庫租金已觸底,本季度環比小跌0.4%,至每平方米每天人民幣0.91元。非保稅倉庫租金維持穩定,平均爲每平方米每天人民幣0.98元,對比上季度有0.5%的微小增幅。總體來說,2010年第一季度倉庫租金變化甚微。 

産業園區
多用途設施受到公司整合需求的追捧;新能源行業需求升溫。越來越多的公司追隨美國陶氏化學的戰略,積極尋求將公司不同業務部門整合進駐産業園區的物業解决方案。大公司希望借此享受地方政府提供的優惠條件,並將多種職能部門整合至一處,如業務支持、行政管理和實驗室等。這種做法尤其受到擁有研發部門的企業的歡迎。張江向來都是此類公司特別關注的區域,但其它一些區域的競爭力也日益加强。新能源和清潔技術行業對産業園需求正在逐步形成。一些企業甚至希望尋求到市郊的農地建立研發設施和實驗室。此類需求同時來自國內和國外企業。環保産業將有望於不久的將來得到政府資助,就清潔技術行業補貼的政策細則預計將在年內逐步出台。
 
製造業
對製造業空間的需求增加。在經歷了2009年需求萎靡的一年之後,來自製造類企業的需求在2010年第一季度開始回升。仲量聯行本季度協助汽車零件供應商北京京西重工完成一項租賃交易,在外高橋租下11,650平方米的廠房。衆多企業於2009年年末開始制定的計劃已於近期逐步開始實施,開始進行選址及評估活動。市場上大型製造業用地的需求及上海主要工業園區內的洽談都在本季度開始增加。企業目前考慮最多的並不是土地價格,而是更看重勞動力的供應和政府相關的優惠政策。雖然多數交易目前仍在洽談中、尚未定案,但需求復蘇已成明顯趨勢。