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金融行業助力,深圳商業地産市場持續向好

根據仲量聯行第四季度市場回顧報告


第四季度國內金融行業回暖帶動甲級寫字樓租賃市場,成交活躍,租金穩中有升;2010年供應量釋放,空置率上升,對租金上升構成一定阻力。商鋪市場方面,本季度優質商鋪空置率持續走低,租金和資本值錄得輕微增長;預計2010年空置率偏低為租金提供支持,租金會有一定增長。

甲級寫字樓市場

深圳經濟環境持續向好,寫字樓市場開始回暖。天利中央廣場二期在本季度落成,新增了6.2萬平方米的供應,使全市甲級寫字樓總存量達到188萬平方米。新供應推高整體市場空置率,達到15.5%,環比上升1.2個百分點。2009年下半年國內金融行業回升帶動寫字樓租賃市場。承接上一季趨勢,第四季度的租賃成交繼續活躍,淨吸納量錄得3.09萬平方米。例如湛江商業銀行在深圳新落戶並在天利中央廣場二期開出了新的分行等。雖然租賃市場復蘇,大多數成交仍由國內機構,尤其是金融保險企業主導,反映這些機構正積極開拓深圳市場。

2009年下半年甲級寫字樓租賃市場升溫使得租金穩中有升,平均租金每月每平方米達到113.6元,環比增長11.4%,全年則錄得2.1% 的輕微增長。由於租金回升,業主把在售項目重新推向租賃市場,例如東海國際中心。2009年下半年甲級寫字樓平均資本值錄得環比增長16.5%,全年增長26.9%。國內金融機構例如中國人壽保險股份有限公司、國銀金融租賃有限公司、生命人壽保險股份有限公司、民生金融租賃股份有限公司/民生銀行深圳支行紛紛在深圳CBD購買土地自建總部大樓。

展望2010年,深圳甲級寫字樓市場將會迎來供應高峰,新落成項目預料將包括卓越世紀中心、東海國際中心、皇崗商務中心等,總共超過40萬平方米的新供應投入市場。由於供應量在2010年集中釋放,空置率將進一步上升。雖然如此,隨著經濟進一步復蘇,租賃市場可望持續暢旺,但由於供應充足,空置率上揚,租金升幅有限,預料維持大致平穩。

仲量聯行深圳商業地産部主管夏春毅表示:「不斷改善的國內外經濟將進一步鞏固對深圳寫字樓需求的基礎。深圳作爲區域金融中心,內資金融業的發展將會促進對甲級寫字樓的需求,外資企業對寫字樓的需求在2010也會有一定增長。」
 
商鋪市場

深圳消費市場繼續增長,2009年首11個月社會消費品零售額接近2,358億元,同比增長14.6%。

零售商傾向資源整合,在成熟商圈開設新店,同時尋找新的優質商鋪, 即將完工項目預租率較高。位於羅湖傳統商圈的購物中心出租率持續得到改善。優衣庫在金光華廣場開設新店,蘇寧也在此開設全國第一家面向高端市場的精品店。在福田CBD,曼谷銀和屈臣氏分別在購物公園和中心城開設新店。羅湖東部商圈,由於居住人口密集,高收入人口相對較多,也吸引了衆多零售商在該區進行拓展。據報導,位於該新興商圈的百仕達喜薈城吸引了衆多商家,一家大型影院以及杰克瓊斯、星巴克、反斗樂園均表示會在該購物廣場開設新店。

新項目百仕達喜薈城基於內部裝修原因推遲開業,2009年第四季度沒有新增供應,至年底深圳優質商鋪總體量維持在140萬平方米。優質商鋪空置率持續走低,僅爲6.4%,繼續創近年新低。低空置率加上不少租戶對新項目提前達成意向以及零售消費强勁增長等有利因素,使業主擁有較强的持價能力。租金漸趨穩定,首層平均租金爲每月每平方米904元,環比上升1.7%。2009年第四季度零售商場和百貨的租金和資本值錄得輕微增長。2009年內,商場首層平均租金下降8.5%,資本值下降9%。

展望2010年,需求方面,現有位置優越的商鋪將繼續吸引承租能力强的高端零售商擴張。供應方面,深圳優質商鋪供應將會維持穩定。由於2010年新增項目,例如百仕達喜薈城,均定位於社區商業且位置優越,預計未來吸納情况會比較良好。新項目對現有商業區影響有限,因此,預計2010年深圳商鋪空置率會比較穩定,保持在較低水平。低水平的空置率將支持租金水平,預計2010年租金會有一定增長。

市場前景

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平分析:「2010年中國經濟將重拾快速增長步伐;經濟復蘇將爲商業物業帶來實質需求,令租務市場持續活躍。但對於個別物業市場,新供應將會令空置率上升,相信業主仍會以提高進駐率和保留租戶爲首要任務,對租金升幅構成壓力。買賣市場則會因爲政府政策偏向從緊,投資者持觀望態度而出現整合情况。部分發展商或會因土地政策收緊而對資金需求加大,從而考慮出售部分非核心資産,令可供出售的物業增加。然而,在全球經濟出現較明顯復蘇前,相信各國政府應不會推行過快退市步伐,市場資金預料將保持充裕。資金充裕以及相對低息環境將爲投資需求帶來支持,物業價格亦會傾向較平穩發展。」