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整體物業市場需求穩定回升,但是大量新增供應引起空置率走高

仲量聯行發布北京第四季度市場報告


仲量聯行今天發布第四季度市場報告,2009年全年北京市場需求穩定回升,但市場仍然面對潛在新增供應量過大的壓力:
 
寫字樓市場:在全球經濟危機的情况下,北京再一次展示了自身是區域內的最活躍角色。在2009年第四季度,市場的吸納量達到93,600平方米。 不斷增加的新增供給使得整體市場空置率上升到30%。租金下降3%。跨國公司重新回到市場,但國內公司依然是市場主角。
優質商鋪市場:2009年北京的商鋪市場以中端品牌爲主導,國際奢侈品牌開始在一些新項目中簽約。 新增供應拉低了市場整體租金水平,本季度租金環比下降2.9%。但是位於CBD 和王府井的成熟商業項目租金止跌起穩。
 
高檔住宅市場:2009年四季度,北京高級住宅租賃市場並沒有因傳統淡季的到來而顯得冷清。由於全球金融危機已進入尾聲,跨國企業開始著手於2010年的戰略布局,很多企業加强了在北京外派高級管理人員的數量。在銷售市場,市場平均預售價格保持快速增長。
工業物業市場:雖然經濟指標有所好轉,但是整體工業租賃市場依然疲軟,這種情况也使在年底的時候業主之間的競爭更加激烈。
 投資市場:2009年全年整體物業投資市場活躍,資本值保持穩定增長,這主要得益於國內公司,進一步取代了國際投資者,保持强勁的需要,在核心商務區購買進行了多宗優質物業交易。
 
寫字樓市場
 外資公司需求開始增長,租金環比小幅下滑
2009年第四季度,中國經濟繼續保持穩步增長,全球經濟繼續回暖。北京寫字樓市場自上個季度呈現回暖的迹象以來,在2009年第四季度需求回暖持續,租賃成交活躍。整體市場淨吸納量達到93,600平方米,CBD地區的淨吸納量持續穩定並且爲各分市場最高,達到41,658平方米。國內企業的需求繼續在租賃市場上保持活躍的同時,本季度來自外資企業的租賃需求恢復明顯,大面積成交頻現,並以辦公面積整合需求爲主,其中來自金融銀行業、高科技行業以及生物制藥行業的公司需求活躍,這些公司整合並擴張已有的辦公面積,搬遷到更高品質的優質寫字樓,以期在經濟回暖中積極擴展在中國的業務發展。本季度大約52%的租賃成交來自於外資企業客戶,相比上個季度上升了20%。本季度值得注意的成交包括:Standard Chartered Bank 在環球金融中心租賃了9,000平方米,Intel在環球貿易中心租賃了9,000平方米,法國船籍社在第五廣場租賃了2,500平方米。整體市場租金環比微跌3.1%,達到人民幣202元每平方米每月,同比下跌了17.8%,相比上一個峰值08年2季度的租金下跌22.0%。CBD地區的租金環比下跌3.0%,達到人民幣210元每平方米每月,同比下跌24.1%,爲各分市場中最大跌幅。甲級寫字樓租金環比下跌1.7%,達到人民幣240元每平方米每月,同比下降18.8%。
 
2009年第四季度新增供應相比上季度有所減少,共三個項目總計136,200平方米進入市場,使得整體市場存量達到9,200,000平方米,甲級寫字樓存量達到3,860,000平方米,爲總存量的42%。位於第三使館區的中冶大厦爲本季度竣工的甲級寫字樓,該大厦60%的面積將爲業主自用,剩下面積爲出租。位於金融街的新竣工項目恒奧中心早前被幾家國有企業分別購買以自用,而位於中關村的新竣工項目歐美匯大厦也是該地區今年唯一的新增優質寫字樓。新增供應使得整體市場空置率進一步上升,達到27.9%,,CBD地區由於本季度仍然沒有新增供應,但空置率仍然處於35%的高位。甲級寫字樓本季度空置率環比上升1.3%,同比上升6.0%,達到29.7%。下半年租賃成交在5,000平方米以上的大單頻現,主要出現在CBD和金融街新增高品質寫字樓集中的區域,CBD區域由於聚集了大量高品質寫字樓,全年淨吸納量達到168,336平方米,佔全年總吸納量的43.2%。國內企業,特別是金融機構、能源公司以及傳媒公司是09年寫字樓租賃市場的主力,成交量約佔總成交量的62%,同比增長37%。新寫字樓的業主大幅降低租金來吸引客戶,今年新竣工甲級寫字樓的平均出租率達到45%。
 
受到金融危機的影響以及工程進展的調整,約有90餘萬平方米的寫字樓竣工時間將推遲到未來2年。2010年,預計寫字樓市場將新增供應1,200,000平方米,其中新增甲級寫字樓的比例將達到62% ,其中四棟甲級寫字樓共計440,000平方米將位於CBD。“雖然需求預計將繼續增加,但大量新增供應將持續推高空置率, 業主仍然將面對很大的競爭壓力。國內企業預計將在一段時間內持續成爲市場需求的主力,外資企業的需求則在平穩的恢復之中。因此,未來一年市場競爭仍然會很激烈,在新增供應集中的區域上半年租金仍然有下滑的壓力, 但跌幅有限。”仲量聯行北京董事總經理張瑩表示。
 
優質商鋪市場
市場需求回升緩慢,租金持續小幅下滑
2009年第四季度,由於一些項目推遲開業,僅有位於中關村歐美匯購物中心在開業。同時市場的需求相比較第三季度有所下降, 市場的空置率也有所上升, 從上季度的16.1% 上升到本季度的17.1%。在本季度中,市場需求回升速度放緩,主要是因爲很多的品牌在年終已經完成了全年的擴張計劃,並且由於假日集中,也導致開店的速度放緩。本季度市場的主要需求的主力是來自餐飲、娛樂和日用品超市以及娛樂和教育等租戶。同時,在經歷了北京前三季度的經濟 持續恢復之後,奢侈品品牌的活動相對活躍起來, Versace 和 Amperio Armani 在三裏屯北區分別簽下了1,000平方米左右的面積。相較於上個季度,市場平均成交租金持續下滑,至人民幣486每月每平米,環比下降2.9%, 較去年同期下降16.8%。 爲了吸引到好的零售商,維持入駐率,新項目的開發商降低了租金預期,並且向零售商提供更加靈活和寬鬆的合同條款。 所以新項目中相對較低的租金水平也拉低了整體市場的租金水平。另外一方面,爲了迎合經濟低迷期消費導向的變化,有一些商場也降低品牌組合檔次,也使得商場的租金水平下降。但是一些位於著名商圈的優質購物中心由於其不可取代的地理位置、方便的交通以及在自身的知名度,租金水平止跌並且呈上升趨勢。例如在王府井區域的租金水平較上個季度上升上漲2%。 而CBD區域租金也上漲了1.3%。
 
回顧2009年,全年有7個商場開業,總建築面積達到455,562平方米。 分別是歐美匯購物中心、優唐.生活廣場、國瑞城購物中心、樂成國際購物中心、來福士廣場、前門大街以及賽特奧萊。 雖然2009年的開業面積爲2008年的一半,但由於整體市場的需求下降,空置率上升了5百分點。在2009年,大量的商業項目推遲開業。主要原因有兩個方面,一方面在經濟環境變化的情勢下,業主重新調整項目定位,使得項目推遲開業,另外一方面原因,由於市場需求尚未完全復蘇,商業項目預租率不足,使得商場推遲開業時間。 比如重新調整定位後的華熙樂茂購物中心,從以前的純高端定位換位目前的中高端集購物、餐飲、娛樂和休閑爲一體的購物中心,將於2010年正式開業。
 
“我們預計2010 年市場的需求將會穩定回升。奢侈品品牌將會有推出一些新的開店計劃,同時中檔品牌以及娛樂租戶也將繼續在市場中擴張。 2010年將會有880,000平方米的新增面積進入市場,市場依然會面臨新增供給所帶來的壓力,市場的空置率將會有一定程度的上升,2010年租金將不會有明顯的上升, 但隨著經濟刺激計劃的持續,經濟持續回升,2010年市場租金將會啓穩,物業價格也會隨著經濟的發展而上升。”仲量聯行北京商鋪部主管張志賢表示。
 
高級住宅市場
租賃需求保持回升,銷售價格强勁上漲 
四季度,北京高級住宅租賃市場並沒有因傳統淡季的到來而顯冷清。“由於全球金融危機已進入尾聲,跨國企業開始著手於2010年的戰略布局,很多企業加强了在北京外派高級管理人員的數量。”仲量聯行北京企業住宅服務部主管張紅表示。與2008年市場租金最高點對比,北京高級公寓的租金已下降了28%,在市場需求穩定回升的情况下,整體租金表現較爲平穩。一些預算較高的高級管理人員及使館工作人員,對位於商務中心區內的優質公寓及順義的別墅需求比較穩定,同時,業主方也積極地通過配置客戶喜愛的傢具及裝修來促進成交,特別是在CBD核心區中的具有良好景觀的大戶型産品還出現了供不應求的情况。
 
服務式公寓由於價格相對較高,客戶群主要面對部份短期商務客戶及剛剛到北京工作的跨國公司高級管理人員。四季度,由凱德置地開發的位於東直門橋的來福士雅詩閣服務式公寓正式開業。由於很多項目的入駐率在過去一年中都有了明顯地增高,因此服務式公寓的平均租金在過去的四個季度中出現首次上漲,市場平均租金環比上漲1.9%,達到人民幣164 每平方米每月。而高級公寓與別墅的租金分別爲人民幣 82 每平方米每月和人民幣107每平方米每月,環比下降了0.2 % 與1.3% 。“2009年四季度,北京的高級住宅與服務式公寓市場已從由本輪經濟危機所引發的租金急速下跌的趨勢下啓穩,在市場需求穩定回升的過程中,我們預計2010年北京高級住宅的租金水平將平穩呈並有小幅上升的趨勢”仲量聯行北京住宅地産部主管張紅指出。
 
2009年的最後一個季度,北京高級住宅銷售市場保持了前兩個季度加速上漲的態勢,部份在2009年初開盤的高級公寓或別墅紛紛提高價格,而2009年下半年新開盤項目也多以高價格隆重向市場發售,就連一直銷售不暢或者長期爛尾的樓盤也紛紛重新包裝後高價推向市場。由於其擁有良好的區位優勢,在北京房價强勁反彈的大的背景下,這些項目也受到了市場的認同。在高端市場中,國內客戶依然是高端住宅的主要購買者。本季度高級公寓價格環比上漲12.1%,達到了人民幣27,478  每平方米,漲幅列歷年之首。在2009年底,新的樓市調控政策已經出台,但受土地成本推動及旺盛的市場需求的作用,我們預計2010年北京高級住宅的價格還將上漲,但增長的幅度仍明顯放緩。
 
工業物業市場
業主積極的尋找租戶
由於北京經濟持續發展、出口額的增長國內使得投資額在第四季度的增長。社會消費品零售總額在10月和11月同比增長15.9%,這也成爲物流行業的一個主要驅動力,同期北京的貨運總量同比增長11.1%,進口總額幾乎與去年同期相當。進口量的增長在一定程度上也帶給中國各個地方的製造業和出口帶來一些曙光。10月份和11月份北京工業領域的投資額同比增長19.4%,達到了623.8億元。
 
總體來說,對於工業市場物業面積的需求,特別是國有企業的需求仍然不足,因此使得業主繼續降低租金來吸引客戶。在2009年第四季度物流市場上,韓國企業KW國際公司退租了一部分物流園區的辦公面積,這主要是由於以韓國和日本爲主要貿易國的企業持續受到這些國家消費減弱的影響。同時,中國銀行在北京空港物流園租賃了11,000平方米,但是由於業主急於在年底前將空置面積出租,使得這些新租賃成交的租金非常低。因此,物流市場租金在本季度持續下滑,環比下跌3.0%,達到人民幣24元每平方米每月。空置率雖然有小幅下跌,但仍然位於37.9%的高位。 廠房市場在09年四季度表現比較平穩。租金水平穩定在人民幣28元每平方每月,空置率有小幅上升,達到25%。位於北京經濟技術開發區,面積爲10,000平方米的小型製造廠房藥穀在本季度完工。總體來說,由於政府支持建設用於量身訂制和自用的物流和廠房物業項目,而不是可租賃的物業項目,因此在物流市場和廠房市場上新完工的可供租賃的物業面積非常有限。然而,預計2010年將有新項目進入市場,而由於需求疲軟,市場將面臨一定的壓力。
 
投資市場
投資交易活躍
2009年下半年北京住宅市場的强勁反彈推動北京房價的漲幅創出了新高,同時也帶動了寫字樓物業價格的穩定回升。多數機構投資者仍然長期看好北京物業市場的投資回報,並積極地與持有物業的業主進行整體收購洽談。另外,一些早期進入北京市場的投資者也由於戰略方向調整而計劃整體轉讓項目,本季度,有兩個優質的服務式公寓的股權進行了出售。同時,中資公司依靠雄厚的資金實力依然加强在核心地段收購優質寫字樓,例如,某一知名國內金融機構對CBD核心區內的寫字樓項目收購已進入收尾階段。“一些海外的開發商也表現出對北京優質物業的信心,當前一些潛在的重要交易都在積極地洽談。”仲量聯行北京投資部主管龐樹東表示。
 
2009年,北京土地市場的成交金額創出了歷史新高,根據政府的公開交易信息,北京三環至六環左右的區域的平均土地樓面地價同比上漲了50%以上,開發商們一方面積極地加入公開市場競爭中,另外也十分重視土地二級交易市場的機會,例如幾個位於城市核心地段的爛尾樓項目都被新的投資商收購後重新定位及包裝後推入市場。
 
中國市場
第四季度寫字樓市場趨於平穩:正如北京,全國主要一綫城市寫字樓市場隨著需求的回暖,租金水平跌幅開始趨緩,在這些城市中,國內企業以及購買自用型投資是需求的主要來源。但同時,在絕大部分一綫和二綫城市中,未來大量的新增供應將使租金仍然存在下滑壓力。
 
零售市場表現强勁:本季度北京零售市場租金的下滑在全國零售市場表現中是一個例外,其他絕大部分一綫和二綫城市的零售市場租金開始小幅上漲,來自國際品牌的大量需求使得這些市場的零售物業面積空置率處於較低水平。
 
住宅價格大幅上漲:全國大部分一綫和二綫城市的高端住宅市場售價漲幅明顯,北京在各一綫城市中漲幅最大。由於來自外籍員工的租賃需求仍然不足,各一綫城市的高端住宅租金基本保持平穩,預計未來一年隨著跨國企業外籍員工的租賃需求回暖,高端市場的租金將有所上升。