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租務需求增加,廣州商業地産全面復蘇

根據仲量聯行2009年第四季度市場回顧報告


廣州第四季度商鋪市場新增供應有限,空置率下降,租金繼續呈現上升勢頭;甲級寫字樓受到供應量的壓力,租金向下微調,需求復蘇以及空置率的下降保持資本值平穩;工業物業租務需求復蘇,供應量增加,租金下跌;廣州整體豪宅市場方面,需求上升以及新推售的豪宅數量減少,使第四季度售價升幅加快;雖然政策方向偏向從緊,近期大宗土地成交仍不斷增多,國內投資者仍將支撑投資市場。仲量聯行廣州董事總經理吳仲豪表示,廣州商業地産在2009年經歷了疲弱、改善、反彈、復蘇的階段,反映了市場隨著國內經濟的穩定增長已經從衰退中漸漸走出來。
 
商鋪市場
隨著經濟出現穩定信號,消費者信心增長,第四季度消費市場繼續平穩增長。1-11月累計全市實現社會消費品零售總額3,307.65億元,同比增長15.7%,增幅比前三季度提高1.2個百分點。租金在上個季度平穩回升後,第四季度繼續呈現上升勢頭,環比上升0.8%。
中高端新品牌進駐廣州引領整體租賃需求上升。廣州零售市場近期將落成的新商場中,太古匯的成功定位吸引到了LV、Prada、Fendi等國際一綫品牌。國際一綫品牌紛紛在廣州開出新店,顯示出商家對廣州高端市場消費能力的看好。同時,本土百貨公司擴張迅速,位於珠江新城的大體量項目給百貨公司擴張提供了機會。12月開始運行的廣州地鐵五號綫和即將完成投入使用的快速公交系統提高了廣州整個城區的交通便利性,爲沿綫商鋪帶來更多的人流。2009年全年僅有柏西商都開業,在有限新增供應,市區交通條件改善和經濟持續向好的帶動下,商場空置率下降,租金平穩上升,業主對市場的信心也逐步回升。
 
隨著進入2010廣州亞運年,零售商將會加快擴張的步伐,選擇在亞運前開出新店。經濟的快速增長,消費品零售總額穩定上升以及租賃成交量的上升將會支持租金的穩步上升。近期準備落成的商場, 特別是位於天河區域的商場將繼續吸引衆多商家入駐。仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示,“隨著未來天河業態齊全,定位層次分明的各個商場的出現,該區域將會爲廣州市民乃至周邊地區的消費者提供多種購物選擇。現有商場將通過升級優化提升自己與未來新增高品質項目競爭能力。” 林世松預期,“明年空置率持續上升,唯整體零售市道向好,新落成的商場會帶動租戶升級需求,預期租金將保持大致平穩。”
 
甲級寫字樓市場
2009年廣州全年甲級寫字樓新增供應量錄得132,120平方米,空置率從2008年末的21.3%下降至2009年末的16.3%。較低的租金水平再加上經濟的逐漸復蘇,第四季度寫字樓租賃活動持續。雖然需求正逐步復蘇,但企業仍然看重成本,觸發部分外資企業重新擴充和搬遷計劃,第四季度成交大部分來自成本導向型企業。雖然目前空置率有所下降,但供過於求的現象逐漸浮現,業主開始改變策略,提高進駐率和保留租戶是首要任務。爲應付2010年逾60萬平方米的新增供應量,他們比以往更大幅地提前提供優惠的租賃條件來吸引租戶進駐,特別是新落成的大厦。因此,第四季度實質租金向下微調2.1%。但是下半年租金整體仍保持平穩,微升0.8%。2009年全年甲級寫字樓租金下降11%。
 
租金和資本值表現繼續呈現兩極化。雖然租金下調壓力大,但資本值保持穩定上升,。低息環境,資金充裕,加上寫字樓需求正逐步復蘇,整體資本值得以保持平穩向好發展,而個別優質寫字樓良好的租務表現更帶動整體資本值第四季度上升4.1%。
 
對於2010年廣州甲級寫字樓市場展望,仲量聯行廣州商業地産部主管馬煒圖認爲,“市場對於供過於求的憂慮上升,有利租戶租金談判。隨著新增的供應落成,寫字樓質量繼續得到提升,預計個別新落成的優質寫字樓表現將優於市場整體水平。預期未來需求增長將大部分來自國內企業,外資企業也將緩慢復蘇。”
 
工業物業市場
租戶預期2010年的經濟前景較爲明朗,而零售消費市場的持續回升以及目前較低的租金水平引發物流園租務需求在第四季度復蘇。新落成物業的成交大幅上升,例如近期落成的普洛斯雲埔物流園三期在第四季度成交錄得上升,並帶動全市優質物流園物業空置率下降至16.1%。零售商和第三方物流的需求支撑物流園需求。特別是第三方物流,經濟的復蘇與目前的低租金水平吸引租戶重新開始擴張計劃。雖然需求上升,但來自供應方面的競爭仍然激烈,物流園平均租金第四季度環比下跌1.1%,全年下降3%。部分項目推遲至2010年竣工,預計2010年供應量將達21萬平方米。
 
産業園方面,雖然在國內企業的支撑下,需求逐漸回升,但仍然面臨供應量增加的問題。第四季度位於科學城的合景科匯金穀一期新增約4萬平方米的供應量。産業園租金第四季度下降2.1%,全年下降4.4%。
 
仲量聯行廣州工業部經理張寧分析,全球出口市場的逐漸恢復,以及國內經濟回暖,將帶動商品進出口需求,這將有助於鞏固物流園的租賃需求。預期2010年需求將大致保持平穩,租金在下半年有機會獲得上升的動力。另一方面,保稅倉庫的發展緩慢,地理位置以及地方保稅政策相比臨近城市來講,競爭力仍然不足,除了保稅物流園內的保稅倉庫發展將維持穩定外,我們預料其他保稅倉庫的需求短期內將難以復蘇,並將影響整體物流倉庫的空置率。在産業園方面,産業升級,再加上隨著市內基礎建設逐漸改善,將加速市郊地區的産業園發展。例如科學城將受惠於地鐵5號綫的開通,交通便利對産業園物業發展將帶來正面的影響。
 
豪宅市場
2009年全年豪宅銷售套數約5,000套,全年新推套數約6,000套。第四季度,投資者預期價格上升,並且受2010物業政策變化,刺激投資者需求,買家表現活躍,成交上升。需求上升以及新推售的豪宅數量減少,使第四季度售價升幅加快,2009年年末豪宅售價環比上升6.1%,全年平均售價錄得同比上升9.2%。珠江新城集中了全城高檔樓盤,投資需求旺盛,2009年樓價升幅爲全市之首,第四季度上升12.7%,而2009年同比上升20%。由於豪宅租務需求未見起色,租金第四季度下降0.5%,全年錄得3.7%的跌幅,導致投資回報率不斷下滑,2009年全年下降0.3個百分點至3.3%。
 
預計2010年政府會陸續出臺政策去防止房地産市場過熱。隨著政策的收緊,發展商和買家雙方都將重回觀望狀態,這將影響市場成交量和抑制樓價上升。2010年天河區竣工量較少,荔灣區和越秀區部分黃金地段將提供更多選擇給買家。隨著2009年和2010年新推售的單位增多,2012年的供應量將創新高。
 
投資市場
防止地産市場過熱是政府未來首要任務,政策的變動將影響所有物業類型。隨著已經出臺的收緊物業轉讓稅和提高土地出讓金首付比例的措施,並預期未來政策方向偏向從緊,加上利息有機會攀升,投資者變得相對謹慎。
 
但是,提高土地出讓金首付目前尚沒有影響土地成交,近期大宗成交不斷增多,珠江新城的寫字樓地塊和亞運城地塊的高價順利出讓反映發展商對樓市的信心,同時也反映該政策對後市供應影響不大。
國內投資者仍將支撑投資市場。隨著2009年10月正式放寬保險業投資房地産市場,各地的保險公司正積極進入房地産市場,包括自建物業。另外,其他非房地産行業也正積極尋找機會進入房地産市場,顯示了正面的市場信號。
 
市場前景
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結,“2010年中國經濟將重拾快速增長步伐;經濟復蘇將爲商業物業帶來實質需求,令租務市場持續活躍。但對於個別物業市場,供過於求情况會使空置率攀升至偏高水平,相信業主仍會以提高進駐率和保留租戶爲首要任務,對租金構成壓力。買賣市場則會因爲政府政策偏向從緊,投資者持觀望態度而出現整合情况。部分發展商或會因土地政策收緊而對資金需求加大,從而考慮出售部分非核心資産,令可供出售的物業增加。然而,在全球經濟出現較明顯復蘇前,相信各國政府應不會推行過快退市步伐,市場資金預料將保持充裕。資金充裕以及相對低息環境將爲投資需求帶來支持,物業價格亦會傾向較平穩發展。”