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仲量聯行:後奧運以及全球金融危機奪取了2008年北京商業地産市場“黃金年”的部分光輝


由於全球信貸危機,其影響在2008年第四季度逐步開始變得顯著。仲量聯行北京分公司董事總經理兼商業地産部主管張瑩指出:“寫字樓市場的企業租戶曾將大量湧入市場的新增供應視爲擴張和改善辦公條件的良機。不過,全球經濟的不穩定性導致越來越多的企業租戶,尤其是跨國企業紛紛收縮規模並取消了此前的擴張計劃。”需求的疲軟以及空置率的不斷上漲導致目前整個市場的空置率一度上升至22.5%,整個市場的平均租金水平在其歷史高位的基礎上下跌了5.1%,比去年同期下降了1%。
 
在此期間,商鋪市場也經歷了類似的上下波動的情形。
Sandalwood* 華北區總經理張志賢指出:“奧運會後市場需求的預期下降,以及現有零售商和新的零售商决定推遲開設新店的計劃,導致商鋪租賃活動出現了超乎先前市場預料的下跌。儘管零售商的零售收入仍在增長,但由於經濟放緩所存在的不確定性,使得零售商在開設新店時更爲謹慎。與此同時,那些已在北京已站穩脚的零售商開始關注對現有經營業務的整合。”與寫字樓市場所不同的是,儘管當年有大量新增供應進入商鋪市場,但其空置率仍然相對保持平穩。其部分原因是新竣工購物中心很高的預租賃水平——這些購物中心很多在年初就已簽訂了出租合約。儘管市場空置率仍保持在10.1%的相對較低的水平上,但受奧運會後租賃活動放緩的影響,2008年第三季度平均租金較其歷史高位下跌了3.4%,使其同比增長幅度縮減至0.6%。
 
展望2009年,北京商業房地産市場仍將面臨如同2008年下半年的諸多挑戰。寫字樓和商鋪地産市場供應預計將再創歷史新高。在寫字樓市場,預計新增供應量將達到233萬平方米,使市場存量將再增長27%;在商鋪市場,預計新增供應量將達到167萬平方米,市場存量將飈升51%。由於市場供過於求的狀况將進一步加劇,這種新增供應量的大幅增長將對市場租金水平帶來更大的下行壓力。儘管這種有利於租戶的市場走向通常會刺激部分租戶以更低的成本進行擴租和改善其辦公條件,但目前更大的挑戰將來自於如何在經濟發展疲軟的情况下吸引租戶的擴張需求。爲此,政府所制定的一系列政策,如去年10月所頒布的1.2萬億刺激計劃,應該起到部分推動作用。不過這些政策要通過經濟手段發揮作用還需要假以時日,其能否真正有效尚不能保證。張瑩認爲:“在一個市場狀况可能出現快速變化的年度裏,那些能够對其房地産市場决策做出最爲及時和正確響應和調整的開發商、租戶和投資者,將在這個充滿挑戰的市場環境中獲得最佳的收益。”
 
寫字樓市場
業主根據市場狀况靈活應變。2008年第四季度,受413,380平方米新增供應竣工導致空置率的不斷攀升以及本季度需求繼續疲軟的影響,寫字樓業主開始更加關注如何保留現有租戶。全球和本地經濟發展的不穩定性,使得收縮規模或者推遲擴租計劃的租戶數量 日益增長。本季度的吸納量主要是奧運會前達成的租賃協議得到履行,以及租戶轉向更爲低廉的寫字樓所帶動的。受其影響,部分甲級寫字樓的租金全面下調。一些現有寫字樓的業主正在加大讓利力度、極力維持其租賃水平,應對即將或新近竣工的寫字樓供給。2008年第四季度,在北京的主要寫字樓市場中,中央商務區(CBD)的租金跌幅最大,較上季度下降6.2%。展望2009年,業主方的新增供給預計會加劇相互競爭的態勢,空置率將會高位運行,整個市場的平均租金有望下調15%-20%。 受此影響,公司租戶出現了向CBD回流的現象。另有部分租戶放緩了向近郊企業園搬遷的步伐。
 
需求的增長突顯北京作爲區域性商業中心的重要性。儘管北京寫字樓市場2008年底黯然收場,但在2009年初仍有諸多利好因素。2008年下半年寫字樓市場新增供應量達到133萬平方米,增長18%,儘管市場需求放緩,但吸納量仍達到554,490平方米。張瑩指出:“與其他地區寫字樓市場所不同的是,全球金融危機的影響僅僅減弱了北京寫字樓市場的需求。儘管部分租戶縮減了對辦公空間的需求量,但寫字樓的總體占用量仍繼續大幅增長,突顯了北京作爲中國乃至亞太地區領先商業中心地位的重要性。儘管全球經濟放緩使衆多跨國企業在擴租方面仍將持謹慎態度,但中國政府龐大的經濟刺激計劃以及向私營企業開放更多的商業市場,將推動本地企業在2009年期間對寫字樓空間的需求。”
 
優質和綠色寫字樓的持續增長。寫字樓市場以往主要是由乙級和更低檔次的寫字樓所主導。但在過去兩年間,隨著甲級寫字樓空間的不斷增加,北京寫字樓市場進入了一個全新的發展階段。2008年,北京共有11棟(當時總共有16棟在建)甲級優質寫字樓竣工,爲對寫字樓質量要求較高的租戶提供了更多適宜的選擇,促進了其擴張的需求。預計2009年這種發展趨勢仍將持續下去,今年將有其它15棟甲級寫字樓完工。除了寫字樓質量的不斷提升之外,綠色建築也開始在市場中不斷湧現。預計北京市內通過LEED(節能與環保設計優先)認證的寫字樓數量近期將很快達到5棟。由於市場競爭日趨激烈開發商力爭使其項目脫穎而出,加之企業社會責任的理念在企業中逐步深入人心,預計今後綠色建築建設和認證的勢頭將會更爲迅猛。
 
商鋪市場
2008年是北京商鋪市場成績斐然的一年。2008年,北京商鋪市場的新增供應創歷史新高,市場存量飈升45%,北京夏季奧運會的承辦帶動市場對優質商鋪空間的需求同創歷史新高。由於零售商意欲利用奧運會籌辦過程中所出現的巨大商機,使得當年高達925,000平方米的新增商鋪空間被零售商租賃一空,接近2007年的三倍,是1998年前一歷史高位的兩倍多。儘管需求在奧運會後顯著下降,然而市場需求的强勁,尤其是對新竣工購物中心的需求,使得2008年全年的市場空置率並未受到新增供應大幅增長的影響,仍保持在相對平穩的水平,整個北京商鋪市場的平均租金攀升至7,238元/平方米/年,創歷史新高。
 
新增零售商將使2009年的商鋪市場需求受到支撑。儘管國內經濟發展放緩使近幾個月來商鋪租賃市場的交投清淡,但諸多利好因素,如零售額的不斷增長、新建優質購物中心項目的增多以及商鋪項目所推出的誘人的租賃條件,預計將吸引更多的零售商在2009年進入市場。2008年前11個月,北京的零售總額同比增長21%,預計2009年仍將持續上漲。儘管經濟放緩尚未對市場零售額造成影響,但衆多經濟學家預計2009年零售額的增長勢頭將會大幅降低。旨在刺激國內消費的政策可能有助於緩解這種下跌的勢頭,但這種政策的真正作用可能要等到2009年年中才會在市場中得以顯現。鑒於對零售額增長勢頭可能放慢的預期,現有的零售商可能仍將繼續推遲其擴張計劃,這是因爲開設新店可能對其銷售收入造成稀釋作用。相反,新入市的零售商則無此擔憂,因而未來商鋪租賃市場可能由這些新零售商所主導。儘管現有高端成熟商鋪物業的表現預計會高於其他物業,但是減弱的需求以及另一個年度供給高峰將促使商鋪平均租金下調15%至20%。
 
住宅市場
高檔住宅的市場售價自歷史高位回落。2008年第四季度,北京高檔住宅市場最終以其售價的回落而黯然收場。其中,高檔公寓的平均售價較上季度下降6.3%,降至19,711元/平方米;豪華公寓的平均售價下降5.9%,降至23,791元/平方米;別墅的平均售價下降3.9%,降至20,285元/平方米。2008年度住宅市場銷售狀况的不盡人意,導致開發商紛紛降低一級市場的售價,使得此前已經受到市場表現疲軟影響的二級市場更是雪上加霜。儘管2008年全年的市場成交量同比下跌25%,但住宅售價以及住房貸款利率(中國人民銀行將住房基準貸款利率調低至5.94%)的雙雙降低,使得市場成交量在過去的兩個月中仍相對走强。仲量聯行北京研究部主管馬安平先生指出:“儘管市場成交量近來有所回升,但預計高檔住宅的市場售價在2009年初仍將上行乏力。購房者對開發商進一步降價的預期以及政府可能出台更多的激勵措施,加之租賃市場的大幅暴跌,將給住宅銷售市場繼續帶來下跌壓力。”
 
政府出台刺激購房的政策。爲了刺激住宅市場疲軟的銷售狀况,中央政府先後出台了多項旨在刺激購房的政策。近來,財政部便出台了一系列新的政策,其中包括將首次購房者的最低首付款比例從30%調低至20%,將商業銀行的基準住房貸款利率的最高貼現率上調至30%,將購買90平米以下住房購房者的契稅稅率從1.5%下調至1%,以及暫緩征取售房者的個人土地增值稅等。與此同時,中國人民銀行宣布將個人住房公積金的貸款利率下調27個基準點,降至4.05%。此外,中央政府也允許各地方政府出台扶持本地房地産市場發展的鼓勵和刺激措施。儘管北京出台的政策主要的目的是爲了推動經濟適用房的銷售,但也可能使中檔住房甚至部分高檔住房的潜在購房者從中受益。
 
工業地産市場
需求減弱導致倉儲物業租金跌落。奧運會前一度需求强勁的倉儲物業目前開始走軟,取而代之的是需求疲軟以及高空置率的現狀。近幾個月來,受全球經濟持續放緩的影響,倉儲物業的需求大幅下降。市場需求的下降以及與奧運相關的租戶租賃的即將到期,加之供應量的大幅增加,使得市場空置率急劇攀升,租金也大幅下挫。倉儲物業的平均租金環比下跌了8%,同比下降5%。預計在2009年,需求仍將下降,結合即將進入市場的巨大供給,租金將會下跌15%至20%。

投資
2008年年末投資市場交投清淡。2008年第四季度,金融街控股出資2.352億美元購買了位於北京金融街的一個商鋪和寫字樓多用途項目——美晟廣場,成爲該季度的最大一樁投資交易。2008年全年,整個北京商業地産市場的投資活動面臨很大的壓力。儘管市場交易量並未比去年同期大幅下挫,但買賣雙方之間的預期差距依然很大。不過,隨著2008年歲末前商業地産售價的走低,這種差距可望縮小,預計2009年投資市場將會趨於活躍。鑒於租金持續走低和投資者爲了在風險增高的市場當中能够獲得補償從而要求更高的收益率,我們預計各個物業類別的售價將會普遍下跌15%至20%。
 
謹慎的投資者將會把投資重點放在一綫城市的核心投資,2009年一綫城市投資活動將增加。在過去幾年中,爲追求更高的回報率同時避開一綫城市資産的高價,投資者紛紛轉向二、三綫城市。然而,嚴峻的全球經濟形勢使得一綫城市物業價格已開始大幅下跌,從而爲投資者帶來新的投資機會。儘管2008年第四季度北京市場未出現任何外資收購案,但是隨著監管限制的放寬,以及買賣雙方對價格預期的調整,可以預見2009年外資收購活動將會重新興起。2007和2008年間的籌資尚有結餘,投資者持觀望態度,以期價格進一步下跌。2009年,隨著信貸限制的放鬆,人民幣貸款也有望變得相對容易。
 
政府希望擴大房地産市場的投資力度。目前,引入房地産投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資於國內房地産市場的限制這兩項方案正在審議之中,這些政策的最終出台,可能使2009年整個商業地産投資市場的發展格局發生根本性的變化。房地産投資信托基金的引入,不僅將爲房地産開發商和業主/營運商提供一個新的融資渠道,同時也能使更多的個人和企業參與房地産市場的投資。與此同時,目前保險公司成爲房地産市場主要投資商的勢頭已初露端倪,它們對投資於房地産市場的熱切希望,將有可能爲商業地産的市場售價提供進一步的支撑。