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浦東寫字樓租金上揚;2009上海投資市場以强勢完結

根據仲量聯行上海第四季度市場回顧報告


上海寫字樓市場的租金觸底反彈,浦東寫字樓市場自2008年中期以來租金出現首次上升。强勁的租售需求使浦東再次帶領市場,上海寫字樓市場出現有史以來其中一宗最大的租賃成交也落戶上海環球金融中心。仲量聯行上海董事總經理顧東尼指出:“去年第四季度,浦東許多物業的有效租金都有所增長。”商鋪市場方面,由於衆多品牌都希望能在世博會前進行擴張,帶來强勁的需求。在豪宅市場,由於買家對過高的價格水平有所遲疑,銷售市場稍有降溫。投資市場方面,由於國內買家的活躍表現,上海資本市場在2009年以强勢完結。物流市場亦見起色,保稅倉庫租金趨於平穩,非保稅倉庫租金則繼續上揚表現。
 
寫字樓
 
浦東租金環比上漲1.4%。由於有強勁的租賃需求支撑,浦東市場租金環比上漲1.4%,平均達到每平方米每天人民幣6.1元,這也是自2008年第二季度末以來浦東租金的首次上漲。隨著浦東一些新物業的入駐率上升,如東亞銀行大厦、未來資産大厦以及中建大厦,業主開始提高租金報價、縮短免租期,因而一些租賃的有效租金小幅攀升。在浦西市場,租金下跌的勢態進一步減緩,本季度環比下跌僅爲1.2%。而浦西超甲級寫字樓租金表現則更爲突出,環比小幅上升1.7%。
 
浦東租售需求兩旺,引領寫字樓市場。在租戶整合和升級辦公空間的强勁需求推動下,雖然有葛洲壩大厦這一新物業完工入市,浦東市場的空置率仍下降了4.5個百分點至13.9%。本季度最具代表性的交易爲安永華明會計師事務所將其浦西的三個辦公地點整合,租賃上海環球金融中心27,000平方米的面積,這也成爲上海寫字樓市場有史以來最大的寫字樓租賃交易之一,上海環球金融中心的入駐率也被推至70%的新高。此外,浦東其它新近竣工物業的入駐率也繼續穩步攀升,大部分都超過了80%。繼農業銀行買入中信船廠項目的一棟樓後,另一國有銀行於新近買入該項目的另一棟樓,表明來自最終用戶的購買需求持續升溫,同時也進一步縮減了浦東市場可供租賃的面積。在浦西,業主開始接到更多的查詢,由於空置率仍在低位,業主普遍對市場更具信心。尤其是在超甲級寫字樓市場,由於會德豐廣場和環貿廣場一期這兩個備受矚目的項目都延期交付,導致超甲級寫字樓空間被市場迅速吸納。比較浦東和浦西兩個市場,國內企業繼續成爲推動浦東市場最主要的需求來源,而浦西則相對更倚賴跨國企業。
 
2010年展望:浦東租金將進一步上升。“雖然2010年內浦東將有幾棟新增寫字樓物業投入市場,但租金預計仍將上漲約15%。”仲量聯行浦東寫字樓部總監李淩指出。國內自用客戶買入新竣工物業,尤其是那些位置顯眼的物業,將在浦東市場吸納量中佔據更大比例,同時有效抑制空置率的顯著上升。浦西市場,在會德豐廣場和恒基155項目於年中入市之前,目前空置率較低的超甲級寫字樓業主都將繼續在租金方面佔據主導地位。浦西市場的吸納前景有望隨著跨國企業對其中國業務的良好預期而有所改善。
 
商鋪
 
隨著世博會的臨近,零售商需求强勁。2009年第四季度,隨著許多零售商開設新店或尋求新的店面,上海商鋪市場需求有所上升。較快的宏觀經濟增長促進了零售商對於空間的需求,而2010年世博會更加速了決策的速度。例如,Chanel在半島酒店480平方米的店鋪於11月25日開業。在恒隆廣場,Dior將擴展爲超過1,000平方米的更大店鋪,Dolce & Gabbana的雙層店鋪也即將開業;同時,其副綫品牌D&G將於大上海時代廣場首層開設新店。Bauhaus將進駐來福士廣場二樓,而其集團內另一品牌Tough將入駐正大廣場。淮海路上兩個正在進行升級改造的商鋪--力寶廣場和香港廣場在這一季度也有新的租賃進展。Louis Vuitton和Ermenegildo Zegna已經在力寶廣場開始店內裝修;而Coach則租賃了香港廣場600平方米面積,以開設其在中國最大的店鋪;Cartier, Tiffany, Apple以及Longchamp也將進駐香港廣場。同時,Hermes將在附近一棟老建築內新開一個多層店鋪。所有這些新店都將於世博會之前開業。

新項目竣工入市;租金上漲。第四季度有兩個優質商鋪項目入市,爲市場新增35,000平方米的供應。南京西路上的818廣場,定位年輕時尚的中檔市場,已進駐的品牌包括Levi’s、Dickies、屈臣氏、OVS Industry以及Ochirly。另外,緊鄰南京東路步行街的外灘名店,一棟由老建築改造的商鋪項目,也於本季度開業。市中心優質商鋪首層平均租金環比上升3.5%,至每平方米每天人民幣48.9元。幾乎所有優質零售商圈的租金均有所上漲,其中尤以南京西路商圈漲幅最大,環比達到7.4%。而市場空置率則繼續維持低位,僅上升0.5個百分點至7% ,而這一微幅增長完全歸因於淮海路的一系列調整,其餘商圈幾乎都維持在零空置率。
 
前景樂觀。仲量聯行上海商鋪部總監唐汝舜指出:“隨著經濟形勢的逐漸好轉以及世博會的臨近,上海商鋪市場短期前景非常樂觀。隨著越來越多的零售商在市場上積極尋找優質商鋪,因此成熟的商鋪物業更加一鋪難求。新入市的商鋪項目在接下來數月中預計將有穩定的租賃進展。租金將進一步上升而市場空置率將保持低位。”
 
住宅
銷售量穩定。當上海的高房價明顯影響購買力之時,一手房成交量却仍居高不下且未呈現退勢。全季度成交703萬平方米,環比小幅下跌1.7%。由中國指數研究院公布的中房上海指數顯示,强勁的銷售也促使本季度前兩個月成交價格的上揚。在經歷八月份月度環比上漲7.5%後,九月和十月的月度環比僅小幅提升4.1%及4.5%,但十一月份的月度環比再度提高至6.1%。
 
沒有泡沫。非常强勁的需求主要來自住需求的客戶以及希望在新的一年政府政策收緊前置産的客戶。開發商推遲供應新房源以求未來以更高價格出售。然而,單純價格的上漲並不意味市場上的資産泡沫正在形成。政府仍有許多政策工具可以抑制未來價格的上漲。整體而言,長期政策環境將發展爲抑制價格過快上漲。我們期望看到政府政策將於抑制投資、投機性購房,同時鼓勵首次購房和改善性需求的合理性購房消費,尤其是在較小的二三綫城市。近期頒布的相關政策調整包括:二手房營業稅征免年限由2年恢復到5年;提高二套房貸款首付;以及供應方面的提高開發商拿地首付等,顯示出政府政策的收緊。但是我們預期看到政府出台相對溫和的降溫措施,在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時有效抑制投機行爲。政府正在努力增加普通商品房的市場供應以平抑價格上漲的勢頭。爲實現該目標,政府將增加住房建設用地的有效供應,這些土地供應將附帶條件,如開發商應於一年內開工建設,並在取得預售許可證後十日內開盤銷售。
 
豪宅銷售降溫。和普通住房市場相反,第四季度豪華公寓市場交易明顯降溫。大多數豪宅項目在第四季度的成交量較第三季度減少,部分項目更是減少許多。但新推樓盤項目表現仍十分良好且銷售迅速。例如,位處黃浦區、由華潤置地開發的外灘九裏於十月推出183套房源,第四季度就已售出78套,均價達到每平方米人民幣68,703元。與之相似的是位處浦東、由中糧集團開發的中糧•海景一號於十一月推出67套房中已售出66套,均價高達每平方米人民幣110,060元。除上述兩個新盤外,第四季度還有兩個酒店式公寓項目推出散賣:分別是盧灣區的城市一品苑和長寧區的華山麗都。雖然成交量有所下滑,但豪華公寓的資本值去年第四季仍小幅攀升,平均爲每平方米人民幣55,087元,環比上漲1.54%,較前兩個季度的飈升,上漲幅度已明顯趨緩。
 
2010年豪宅市場展望:適度的樂觀。豪華公寓銷售量在第四季度的下滑顯示出買家已意識到價格上漲過高、過快。上海仍將是中國富豪(以及新晋富豪)購置産業的首選城市,但銷售量將低於2009年中期的高點。同時,更高的購置和融資成本將抑制需求。部分豪宅的需求將來自可以用美金、港幣、台幣和人民幣取得最便宜的貸款利率的成熟買家。但是,普遍而言,買家入市的誘因已大大減少。2010年價格的上漲將趨緩。相反,豪宅出租市場預期將隨著經濟增長的加速和外籍員工數量的回升而有所升溫;租金有望於2010年開始回調。
 
投資
2009年收購總額達256億元,同比增長42%。
2009年上海大宗房地産收購總額達人民幣256億元,較2008年上漲42%。仲量聯行上海投資部總監韓瑞杰總結到:“2009年投資市場的三大主題是:國內買家、自用客戶以及寫字樓。國內買家在2009年的成交總額中佔到88%,成爲市場的絕對主導。許多國內買家都是自用客戶,所購入的物業將作爲自用辦公空間。而在過去幾年,鮮有國有銀行和企業在上海整棟收購寫字樓,這一改變始於2009年第三季度並於第四季度加速。自用客戶的收購佔整年交易額的一半。此外,寫字樓成爲2009年投資市場的焦點,佔整年交易額的79%,遠超出其它房地産類別。”中國農業銀行買入中信泰富船廠項目的一棟樓就是涵蓋上述三大主題的經典案例。其它非寫字樓類別的交易則完全由現金充裕的國內投資者主導。來自浙江的紅樓集團於去年第四季度從摩根士丹利手中以人民幣14.2億購入無限度廣場。住宅投資市場同樣活躍,繼2009年第三季度以人民幣9.9億元向ING購入上海西庭網球俱樂部和公寓後,中國天安投資再度以約人民幣5.1億元向凱雷集團收購中房森林別墅其中的57套(總面積爲19,933平方米)。2009年上海共成交四宗整棟住宅投資交易。
 
外資重回市場。國外投資者明顯缺席2009年的上海投資市場,僅有一筆交易,即上海四季坊。隨著國外投資者積極尋求合適的投資機會,外資即將重回市場。半年前,由於租金急速下跌,鮮有國外投資者對寫字樓物業感興趣。當時並無任何迹象顯示租金會回調,拐點出現在2009年末,租金觸底反彈,衆多國外投資者再度關注上海寫字樓市場的投資機會。浦西和浦東未來幾年寫字樓的租金增長前景促使國外投資者再次考慮投資寫字樓市場。
 
2010 年展望。年初市場無疑將延續去年的活躍態勢,目前市場上約有總價值達人民幣60-70億的交易正在進行洽談且預計將於2010年上半年完成。之後,投資者將密切關注可能影響整棟交易投資市場的降溫政策出台。投資者還將關注年內寫字樓市場需求的持續復蘇。投資者將對可能導致流動性風險的貸款環境將有所關注。來自保險公司的投資活動預計將會增加,爲資産處置提供更多的渠道。我們預計2010年機構投資者而非自用客戶的交易比例將會增加,而這些機構投資者將包括來自國內和國外。
 
工業
物流
保稅物流市場處於拐點;非保稅市場表現良好。上海2009年十月和十一月的出口總額下滑速度低於第三季度的任一低點。中國的出口量在12月環比實現17.7%的增長。隨著出口量顯現觸底迹象,保稅倉庫市場的淨吸納開始抬升,本季度達到21,040平方米,成爲自2008年第二季度末以來的最高淨吸納,也是保稅倉庫需求提升的指標。引領這項趨勢的是上海最成熟的保稅物流市場-外高橋。Mitex和Kerry EAS這兩個物流公司在凡宜和外高橋保稅物流園分別租賃8,874平方米和1,022平方米。此外,非保稅物流市場需求依然旺盛,可租面積被迅速消化。安博上海九亭物流中心一處7,427平方米的面積釋出市場僅一個季度,就被於2009年8月成立的配送公司Yamato-Bus Logistics承租。而剛完工的維龍嘉定物流配送中心一期,已由DB Schenker和ABB兩家完全承租。DB Schenker同時預訂了其二期中6,000平方米的面積。非保稅和保稅物流市場的租金在第四季度皆維持平穩。隨著吸納量的上升,保稅倉庫的平均租金環比僅下降1.1%,至每平方米每天人民幣0.92元,這也是自2008年第三季度以來的最低降幅,市場正在接近底部。而在非保稅物流市場,經過幾個季度的穩步調整,租金開始再次顯現出上漲的信號,平均租金微幅上漲1.0%達到每平方米每天人民幣0.98元。市場預期以往被抑制的需求將在未來幾個季度中釋放,開發商也將加快項目的建設進度並開始宣布新項目的啓動。
 
産業園區
第一個成熟産業園區的出售項目。位於張江高科技園區內的第一上海中心於第四季度完成出售(不公開售價),成爲有史以來第一個出售的成熟産業園區。領盛投資管理於2006年購入並將其租出。這一總建築面積約20,300平方米的物業目前的出租率頗高,買家爲張江集團下屬子公司。該項交易是第一宗涉及到高出租率的成熟産業園區物業,也是中國第一個完成包括購入、出租和處置全部環節的産業園區投資交易。此交易同時顯示出張江集團對産業園區市場遠景的信心。仲量聯行上海産業園區團隊協助完成了此次資産處置。展望2010年,我們預計將有更多自用客戶和投資者的收購活動。
 
製造業
定制廠房和資産處置在上海呈現日益增長的趨勢。下半年出現兩個值得關注的案例。利樂包裝系統在康橋工業園租賃24,000平方米建築面積用以部分定制項目。此定制合同將建設包含廠房、倉庫和辦公空間的多用途設施。 同樣是在上海,某家電製造商成功處置其位於金橋總建築面積35,124平方米的廠房(佔地面積爲23,530平方米)。賣家成功在2009年極具挑戰的市場環境下完成了此項工業資産處置交易。
 
中國市場
第四季度寫字樓市場趨於穩定。中國各地寫字樓租金跌幅放緩,一綫城市的租賃需求旺盛,其中大部分來自國內企業,以及自用客戶購買。在二綫城市,雖然甲級寫字樓淨吸納仍然較低,但其租金也已接近市場底線。中國各地市場寫字樓資本值有所上升,尤其是在一綫城市,投資活動非常頻繁。即將入市的大量新增供應將給除上海以外的大部分一、二綫城市造成一定的租金下行壓力。在上海,來自國內金融服務企業的强大需求正不斷提升業主對市場的信心。
 
商鋪市場表現依然强勁。一、二綫城市商鋪市場租金小幅上揚,來自國際品牌的強勁需求使空置率得以一直維持低位。在投資者强烈的購買意願推動下,大部分城市的商鋪資本值上漲。然而北京是個例外,其空置率本季度微幅攀升至17.1%,租金繼續下挫。雖然一、二綫城市都呈現出積極的市場表現,但是許多二綫城市即將到來的大量供應將給2010年的市場帶來一些不確定因素。
 
中國各地住宅價格飈升。大多數一綫城市的豪宅資本值大幅上揚。其中北京領跑市場,上漲12%;緊隨其次的是深圳的8.4%和廣州的6.1%;上海豪宅價格漲幅趨緩,僅有1.5%。交易量較2009年早期的峰值有所縮小,然而由於衆多業主希望能在2010年政府政策收緊之前了結獲利,大多數城市的二手房市場相當活躍。由於來自外籍員工的租賃需求仍然較弱,一綫城市豪華公寓租金未見起色;2010年跨國企業外籍員工數量有望上升,租金水平也將隨之看漲。與一綫城市類似,二綫城市住宅成交量有所放緩,然而價格却大幅上揚。其中天津豪宅價格上漲9%,成都8.6%,青島6%。2010年二綫城市住宅市場前景依然樂觀。