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香港及澳門

仲量聯行:2009年呈明顯復甦跡象,各類物業資本值均錄得強勁增長


根據仲量聯行2009年度香港物業市場回顧,息口低、全球資金充裕、股市暢旺加上物業市場供應緊絀,促進物業投資需求大增,令各類物業資本值大幅上升。仲量聯行預測,隨著經濟繼續改善,2010年樓市將會持續上揚。

寫字樓巿場
金融海嘯令不少企業整合業務,導致甲級寫字樓租務市場新需求減弱並錄得負淨吸納量。其中,由於九龍東能提供大量租金相宜的優質甲級寫字樓,因而受惠於租戶遷離核心區的趨勢,成為2009年內唯一錄得正淨吸納量的分區市場。中環及港島東在首三季均錄得負吸納量,但踏入第四季重拾正吸納量。截至2009年11月底,整體甲級寫字樓空置率錄得7.0%。
 
寫字樓租金自2008年第四季起連續四季下跌,至2009年第四季漸趨回穩。2009年首11個月,整體寫字樓租金下調30.3%。然而,若仔細觀察,會發現租金跌幅其實已從2009年上半年的29%,大幅收窄至2009年下半年的1.8%。有見空置率回穩,加上本地及全球經濟逐步改善,業主不再減租,部份更於2009年第三季開始調高租金,其中以分層寫字樓情況尤為顯著。事實上,踏入第四季租金更錄得1%的輕微增長,顯示租金的下跌週期可能已接近尾聲。
 
雖然寫字樓租金在2009年大部分時間均處於下跌,寫字樓物業成交卻十分暢旺。甲級寫字樓資本值在首季雖然曾出現大幅下調,但在第二及第三季出現強勁反彈,令整體寫字樓資本值在2009年上升9.4%。
 
仲量聯行國際董事兼香港商業部主管莫家文(Gavin Morgan)表示:「隨著宏觀經濟逐步改善,將有助推動2010年的擴充需求。事實上,中環在第三及第四季已出現企業擴展的租務需求,而需求主要來自銀行及金融業。然而,預期在經濟復甦初期不會出現十分積極的擴展計劃,但隨著中環的租金回復至可負擔水平,租戶對續租的抗拒將會緩和。此外,若中環及灣仔 / 銅鑼灣等地區所騰出的空置寫字樓在租約屆滿時仍未能租出,將會對業主構成壓力,並局限租金的上升潛力。九龍區方面,觀塘及九龍灣的新落成寫字樓將繼續提供優質而租金相宜的供應,為本港整體甲級寫字樓租務市場的持續發展帶來支持。整體而言,我們相信最壞的時間已過去,2010年的寫字樓租務市場將會平穩發展。」
 
香港主要寫字樓指標 – 變動百分率%
分區市場
資本值  (2009年全年)*
租值 (2009年全年) *
空置率 (2009年11月)
中區
+10.1%
-35.7%  4.6%
灣仔 / 銅鑼灣
+6.8%
-29.9%
5.7%
尖沙咀 
+11.7%
17.1%
 5.7%
港島東 +3.8% 
-16.5% 
19.5%
九龍東
+3.8%
-13.5%
19.5%
整體
+9.4% -30.3% 7.0%
 
* 初步數據
 
商舖巿場
受到經濟逐漸復甦支持,加上股市樓市暢旺引發財富效應,消費者信心在2009年下半年恢復過來。同時,入境旅遊業亦見改善,訪港旅客人數連續三個月錄得按年增長。上述因素在過去數月為零售業銷售的復甦提供了更穩固的支持。
 
零售業銷售額連續7個月下跌後,至9月份開始錄得按年增長。然而,2009年首10個月零售業銷售額仍錄得負增長,按年微跌2.2%,當中以高檔消費品如汽車、珠寶首飾、鐘錶等表現最為疲弱。
 
雖然零售市場展現初步復甦跡象,但由於零售商對前景審慎樂觀,迄今仍未見十分積極的擴展計劃,租金只錄得輕微升幅。年內以珠寶首飾、鐘錶及化妝品等行業的擴展較為活躍,全年整體街舖租金下調4%。優質購物中心的租務需求在2009年未有顯著回落,不少奢侈品牌繼續尋找最高級的優質購物中心擴展業務。年內,高級優質購物中心的租金大致穩定,不過,若將非核心區的商場計算在內,整體優質購物中心的租金則下跌3%,主要由於這些非核心區商場的租戶多為本地零售商,較容易受到經濟波動影響。
 
街舖物業與其他物業的表現相約,2009年街舖銷售市場交投暢旺。街舖資本值與租金走勢相反,年內上升14.8%。
 
仲量聯行香港及華南區商舖部主管陳永慧表示:「過去數月本港零售市場展現顯著復甦跡象,預期2010年的零售市場發展將更為蓬勃。經濟逐步回升,將繼續改善就業市場,進一步加強消費者信心。雖然訪港長途旅客人數或會持續偏低,但當局放寬自由行政策將為香港帶來持續的旅客客源。展望2010年,零售業銷售額將回復增長,零售商將重拾擴展業務的信心,為租務市場帶來需求動力,來年商舖租金可望增長約5-10%。」
 
香港主要商舖指標 -- 變動百分率%
物業類別
資本值  (2009年全年) * 
租值  (2009年全年) *
街舖 
+14.8%
-4%
高級優質購物中心
N/A
+0.0%
整體優質購物中心
N/A 
-3.1%

* 初步數據
 
住宅市場
經濟逐步改善、資金充裕加上低息環境,令住宅銷售市場在2009年發展十分蓬勃。2009年首11個月合共錄得105,984宗樓宇買賣成交,數字已超越2008年全年的95,931宗。今年,一手住宅銷售市場極為活躍,2009年首10個月售出的一手住宅單位逾14,000個,超越了2006及2008年的水平。
 
豪宅投資市場表現最為活躍。2009年首10個月價值逾2,000萬港元的交易達到2,087宗,涉及總成交金額達795億港元。而2008年全年則錄得1,552宗同類型交易,總成交金額為 736億港元。
 
住宅物業資本值於第二及第三季度錄得強勁增長,踏入第四季升幅開始收窄。2009年首11個月,中小型住宅及豪宅資本值分別上升32.8%及28.9%,已回升至金融風暴前水平。
 
頂級豪宅物業租務市場與銷售市場走勢相反,由於來自企業的租務需求減弱,租金表現落後,同時,由於房屋津貼縮減,2009年全年豪宅租金下跌5.6%。不過,租務活動於下半年逐步回升,當中以中價單位情況尤為顯著。事實上,豪宅租金在2009年上半年下跌9.6%,但至下半年重新錄得4.4%的升幅,顯示租金已重拾升軌。
 
仲量聯行國際董事兼住宅部主管曾煥平表示:「展望2010年,雖然利率有可能在下半年上調並帶來風險,但持有物業的成本仍會維持於低水平。此外,由於中小型住宅的供樓負擔比率已接近令人關注的水平,意味中小型住宅資本值即使仍有可能上升,但上升空間亦有限。豪宅物業方面,種種因素如供應極為短缺、來自中國的高收入人士數目持續增加、資金充裕及香港的豪宅物業日益受垂青,將為豪宅資本值提供穩固的支持。另外,由於租務市場表現較為落後,意味租金在來年有可能上調。」
 
香港主要住宅指標 -- 變動百分率%
物業類別
資本值  (2009年全年) *
租值  (2009年全年) *
豪華住宅
+28.9%
5.6%
中小型住宅
+32.8%
NA
 
* 初步數據
 
貨倉市場
香港的對外貿易環境在2009年持續面對挑戰。與其他物業市場情況相若,市場對貨倉的擴展及新租務需求疲弱,整合及續租為2009年貨倉市場的主要趨勢。
 
2009年首10個月,香港的出入口分別按年下跌15.8%及15.2%。此外,本地消費疲弱及對外貿易收縮,亦令香港的空運及海運貨量大大減少,影響貨倉設施需求。因此,貨倉租金於2009年上半年下跌5.9%,至下半年進一步下跌1.6%,而全年則整體下調7.3%。不過,由於投資者看好長遠增長潛力,加上市場資金充裕、融資成本低,投資市場所受影響較輕微。2009年上半年貨倉資本值下跌3.3%,下半年反彈7%,全年上升3.5%。
 
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平表示:「雖然香港的外貿環境在2010年仍充滿挑戰,然而,全球經濟回穩,加上中國經濟持續增長,應可在未來數月為香港的外貿表現帶來支持。香港政府有意將葵青區發展成物流業樞紐,亦將有利香港貨倉市場的中長線發展。整體而言,預期2010年貨倉投資及租務需求均會有所增長。交易活動回升,加上現時貨倉供應緊缺,相信2010年的租金及資本值均會溫和增長。」
 
香港貨倉指標 -- 變動百分率%
物業類別
資本值  (2009年全年)
租值  (2009年全年) *
貨倉
+3.5% 
7.3%

* 初步數據
 
投資市場
利率極低、全球資金充裕、中國內地高收入人士的強大投資需求,加上在金融風暴後市場普遍認為物業是較為安全的資產類別,2009年投資物業需求大幅上升。
 
2009年首季投資物業市場表現淡靜,至第二及第三季顯著轉活,交投大幅增加。2009年首11個月,價值超過1億港元的地皮及物業成交達219宗,總成交金額達544億港元。2008年錄得的同類型交易為194宗,總成交金額681億港元。
 
此外,今年市場出現不少來自中國大陸的投資者,而外國機構投資者則以放售為主,即使作買家身份亦只抱觀望態度。資本值與租值在2009年走勢相反,令各類物業的回報率受壓,故即使有投資機會出現,亦難以說服機構投資者入市。
 
仲量聯行投資部主管廖毓初稱:「預期用家需求回升及租金有可能上調,將吸引投資者於2010年入市。展望2010年投資市場樂觀,但仍存在風險。低息環境、資金充裕及新供應緊絀,為各物業市場的需求及資本值增長帶來支持;然而,環球資本市場仍有可能出現波動。此外,各國政府的退市策略以及這些策略對整體經濟帶來的潛在影響亦不容忽視。」

前景
陳錦平總結:「2009年迄今,各類物業的資本值均錄得強勁增長,而租金則落後大市。預期2010年各物業市場的租務活動溫和上升。然而,在經濟復甦初期,相信只會看到小型的擴展計劃。低息環境、充裕資金及緊絀供應將會繼續為物業銷售市場帶來支持。不過,由於租金有可能上升,現時回報率受壓的週期相信將會結束。此外,中國投資者在市場上的重要性將持續提升。整體而言,我們對2010年的物業市場抱審慎樂觀態度。」