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香港及澳門

賣地是地產市場走向健康發展的關鍵


在地產市場上揚、市場正爭拗政府應否增建住宅單位為樓市降溫的同時,仲量聯行指出,定期賣地及提高勾地制度的透明度可促進樓市穩定及健康發展。

近日樓市反彈,中小型住宅及豪宅從2008年第四季谷底分別回升22%及32%。市場紛紛爭議樓市是否發展過熱及政府應否干預市場為樓市降溫。樓市是否出現泡沫,我們可循幾個主要指標包括轉售活動、交投量及供樓負擔能力作出仔細分析。

樓市是否出現泡沫?

樓宇轉售比率(未完成交易前轉售活動佔住宅單位總成交量的比例)現時僅為2%,相比1997年曾經一度錄得高達10-20%的轉售比率以及2004-05年「沙士」後的5%,現時的轉售比率極低,顯示買家購入樓宇主要用作自住或長線投資,市場並未湧現大量投機炒賣活動及出現泡沫。

樓宇轉售佔存量比率亦出現相同趨勢。如果仔細分析全年的私人住宅成交量,則今年的數字很可能會達到12%左右,與1996/97年樓市充斥炒賣活動時的14-18%相比,現時的比率依然健康。

1996/97
2004/05
2009
未完成交易前轉售比率
10-20%
2-5%
<2%
樓宇轉售佔存量比率
14-18%
10-12%
~12%(*)
供樓負擔比率
~90%
~45%
~40%

此外,供樓負擔比率亦是一個極為重要的指標,顯示住宅樓宇價格是否處於合理水平。現時香港的供樓負擔比率約為40%,相比1997年時供樓負擔比率高逾90%,現時水平極為健康,亦低於2004/05年「沙士」後的45%。

仲量聯行國際董事兼住宅部主管曾煥平表示:「現時的供樓負擔比率仍然健康,意味實質的按揭負擔仍處於合理水平。相信利率要到2010年下半年才會上調,但即使利率上升,亦不會對樓價構成即時調整壓力。」

曾煥平續說:「縱觀各項主要比率均處於健康水平,樓市出現泡沫的說法並不成立。近日樓市上升,應為市場週期的自然發展,而並非過熱、不健康的發展。事實上,促使樓價急升的主要原因乃緊絀的土地供應,令近年落成單位數目減少,供不應求。此外,超低息環境加上全球資金充裕,令投資需求增加,推高樓價。」

政府干預樓市是好是壞?

面對樓市急升,市場對如何穩定樓市有不同看法及意見。為遏止炒賣活動,有銀行已將售價在2,000萬港元以上的樓宇貸款比率從70%降至60%。有關措施令所需的首期金額增加,對有意換樓人士 (由中型單位換上大單位) 構成障礙。此外,這措施亦會為樓市「需求鏈」帶來阻力,因有意換樓人士被局限於現有的中小型單位,令二手市場的中小型單位供應減少,從而進一步推高中小型住宅樓價。事實上,有關方面可考慮只對較貴價的住宅單位實施新的樓宇貸款比率措施。

與此同時,市場亦有聲音認為政府應透過重推居屋來干預樓市。不過,居屋的申請條件非常嚴格,對中產階層毫無幫助。其他建議包括在批地條款加入更多限制以控制單位供應,以及只限香港居民購置新樓宇。然而,這些建議只會促成一個「管制市場」,令「市場主導」的機制受到干擾,間接損害香港作為全球最自由經濟體系之一的無形資產。

事實上,市場存在更有效的調節方法,而這應從上游著手。曾煥平說:「政府可透過提供穩定的發展地皮供應,促進市場健康發展。政府可考慮重新定期拍賣土地,尤其是一些較細的地皮。此外,政府亦可提高勾地制度的透明度,例如公布未能成功勾地的投標價。這樣,發展商便可根據所公布的訂價基準而調整入標價,最終促使更多地皮獲成功勾出。」

曾煥平總結道:「我們相信,樓市發展大致上應由市場主導,而住宅單位的售價亦應由市場需求來決定。就香港而言,政府實不應直接干預地產市場。然而,一個穩定、可持續發展的樓市對香港長遠經濟發展至為重要,或者,政府是時候調節及優化供地體制,讓樓市朝向一個更透明和更有效率的方向發展。政府過分干預,只會令香港作為全球最自由經濟體系之一的地位受損,但長遠而言,一個更公平、更透明及更有效率的物業市場,將可強化及鞏固香港的投資環境。」