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北京第三季物業市場需求穩定回升,商業物業依然面對潛在新增供應壓力


根據仲量聯行北京發布的第三季度市場報告,北京優質寫字樓市場需求穩定回升,同時中檔品牌零售商繼續加速在北京擴張,具體內容如下:
 
寫字樓市場:隨著全球和中國逐漸走出經濟衰退及市場氣氛轉好,北京寫字樓市場需求在上季的小幅上升後,在本季開始出現穩步回升的迹象。雖然高企的空置率仍然給市場租金帶來壓力,新投入市場項目的業主仍然以優惠租金吸引客戶,租金下滑的幅度遠低於之前的幾個季度,近期市場上的大單成交更為業主帶來了積極的信心。
 
商鋪市場:在今年前三季度中雖然國際奢侈品的擴張幾近停止,但是中檔品牌的擴張正在持續加速,這些中檔品牌也爲北京零售物業市場提供了有力的支撑。發展商在經歷了奧運前後奢侈品牌的快速擴張和收縮的過程後,其整體的經營思路也逐步成熟,一些發展商在對其物業的定位上更加注重項目本身的特色及未來實際人流及盈利能力。
 
高檔住宅市場:北京的高檔住宅銷售市場已從2008年初開始調整期。前三季,市場成交價與成交量均回復到市場的高點。但由於部份項目的售價上漲過於迅速,同時平均單價超過每平方米人民幣20,000元以上的項目大量增加,引起了政府相關部門的關注,而潛在買家則持觀望態度。因此下季資本值的增加將可能受制,成交量在亦會減慢。
 
工業物業市場:經濟強健,北京工業市場在第三季開始表現回穩。然而,對於物流設施和廠房的需求仍然有限,大量的新增供應和高空置率繼續對租金造成壓力。
 投資市場:寬鬆的貨幣政策與良好的銷售業績使發展商現金流有所改善,亦加强了對北京土地的競爭,與2007的情況相似。隨著北京基礎設施的改善,地鐵伸延至亦莊、大興、房山、門頭溝地區,有關地段亦將成為新的住宅區。
 
寫字樓市場
市場需求開始出現穩步回升的迹象
自從去年第三季以來,北京寫字樓的業主採取降低租金及減免租期等方式吸引租客。期間,約有147萬平方米的寫字樓投入市場,其中56%爲優質甲級寫字樓,而初見成效的政府經濟激勵政策、寬鬆的銀行貸款措施為國內企業提供擴張業務的機會,而導致部分企業把握機會改善辦公環境或藉擴充為由搬遷到優質甲級寫字樓。09年第三季,整體市場的淨吸納量達到139,100平方米,是08年第三季經濟危機以來的最高值,並接近一倍於每前三季的淨吸納量。
 
國有企業,特別是大型國有金融機構的大面積擴張構成本季度吸納量的主力,大約60%的本季淨吸納面積均來自於國有金融機構,遠比08年第三季經濟危機前的30%租賃需求還要強,國內企業正積極在北京擴張其網絡。跨國企業的需求低於國內企業,但租務氣氛逐漸轉好。整體市場平均租金環比下滑2.9%,達每月每平方米人民幣208元。租金下跌主要來自於新落成大廈,甲級寫字樓的租金本季環比下跌3.9%,達每月每平方米人民幣228元。
 
本季度金融街地區的淨吸納量首次超越CBD,達到60,800平方米,主要需求來自國內金融機構。其中值得關注的交易包括:北京農業商業銀行租下了金融街中心的北樓,面積爲29,000平方米。浦東發展銀行租賃了豐融國際大厦的30,000平方米面積。這些客戶普遍得到政府的支持及對租金較不敏感,因此金融街的成交價格遠高於北京東面的寫字樓。CBD的租賃需求在本季度持續穩定,淨吸納量達41,300平方米,儘管低於金融街的吸納面積,但其成熟的配套設施、大量的優質寫字樓供應、有競爭力的價格仍然吸引租客進駐,而該區的客戶群也比金融街地區的更加多樣化。
 
本季度有四個新項目完工並投入租賃市場,總面積約爲257,000平方米,整體寫字樓市場存量達到900萬平方米,其中甲級寫字樓的存量達到380萬平方米。新增供應繼續推高整體市場空置率0.5%,至27.8%。由於CBD地區本季沒有新供應,空置率出現連續四季以來的首次下跌,達到36.7%。
 
市場的需求的反彈快於預期。跨國企業正在重拾軌道,整體經濟還存在不明朗因素,第四季的寫字樓淨吸納量是否能超越第三季仍有待考察。仲量聯行北京公司董事總經理張瑩指出: “第四季度的租金預計仍然有所下跌,但市場信心逐漸恢復,將不會出現租金大幅下滑。業主仍然將以優惠租金條款吸引客戶,更多的公司將有機會升格及改善辦公環境及搬遷到便利的商務核心區。”
 
商鋪市場

中檔品牌依然保持擴張的勢頭
在2009年第三季,中檔品牌依然保持擴張的勢頭,是北京零售物業市場的重點。例如Asobio在北京來福士廣場設立了在北京的第一家店。H&M在國瑞城購物中心和來福士廣場分別在本季開業。ZARA、Uniqlo和Bershka 也分別在位於中關村的華宇購物中心開業和簽約。本季度也有一些電影院和超市在新的商場或購物中心尋找地方開業。由於市場競爭激烈,發展商對一些未曾進入中國的國際品牌更感興趣。在國際零售商來說,也希望繼續開拓中國市場,例如GAP、 River Island等。 國際品牌繼第一季出現退租潮後,本季已轉向積極關注市場變化。
 
本季度有兩個項目竣工。前門大街建築面積達56,491平方米,目前已有103家店舖開業,其中不乏國際品牌,例如ZARA、New Balance、H&M、Uniqlo 以及Swatch等品牌。另外,賽特奧萊亦在本季開業,總建築面積達到40,000 平方米,是北京第一家純歐美式的品牌折扣店。同時,在本季度一些新項目由於預租率不足或其它原因,將推遲到下一季或者是2010年開業。例如長安Mall、北辰購物中心-綠色家園以及國貿三期等項目。 在今年的優質商業物業市場中,品牌折扣店及中檔定位的項目更受發展商推崇。例如賽特集團在順義新開的奧特萊斯店、晨曦百貨將其在富力購物中心的商場改爲奧特萊斯店。
本季度租金較上個季度持續下滑,至每月每平方米人民幣500元,環比下降5.4%。 由於市場供應量不多,本季空置率維持平穩為16.1%。仲量聯行華北區總經理張志賢表示: “預期第四季將有195,371平方米的新增供應,這些新項目將會推高整體市場的空置率。零售商將利用大量潛在新增供應推出市場的機會,加強與業主的議價空間,預計下季市場平均租金將進一步下滑。”
 
高檔住宅市場
租賃需求回升,售價快速上漲
中國經濟增長及有跡象顯示全球經濟衰退即將結束,一些日本及歐洲的跨國企業在本季增派外籍人員前往北京,推動了住宅市場的新增租賃需求。服務式公寓市場存量較大,小戶型的服務式公寓項目積極地搶佔短租市場,接受七天以下的短期租約,在一定程度上加劇了高檔酒店市場的競爭。本季度,整體租金保持了小幅下滑趨勢,高級公寓與別墅的租金分別爲每月每平方米人民幣82元和每月每平方米人民幣109元,環比下降了3.7%與0.3%,而服務式公寓的租金則比上季度下降2.2%,達到每月每平方米人民幣172元。仲量聯行北京企業住宅服務部主管張紅指出:“雖然北京高檔住宅租賃市場正在積極地從經濟危機的影響中恢復,但在第四季將是北京傳統的租賃淡季,受新供應增加而市場需求放緩的影響,預計在2009年底,住宅租賃市場的平均空置水平約上升20%,而租金也繼續呈小幅下降的趨勢。”
 
第三季度,北京的高檔住宅銷售市場供需兩旺,平均售價呈加速上漲的趨勢。由於四環路的大規模住宅開發用地較爲有限,加上社區發展完善,環境清幽及鄰近學校等均受富裕買家歡迎,高檔公寓普遍取得良好的銷售成績。由於市場成交量的恢復及高檔優質住宅供應的湧現,平均資本值環比上升9.7%,高達人民幣24,510每平方米。高檔別墅市場的需求強勁,本季平均售價達人民幣20,594每平方米,比上一季度上漲了6.2%。在交易量和平均銷售計算中顯示,豪華住宅市場已經走出谷底,結束了自去年初開始的市場調整。
 
工業物業市場
大量的新增供應和高空置率繼續對租金構成壓力
今季市場進出口額相比前兩季的表現有所增長。在物流市場上,企業為改善辦公環境,遷移到優質廠房和完善的物流設施因素下,租賃需求殷切,吸納量顯著上升。許多公司搬遷到擁有優質的廠房和物流設施的通州物流園和北京空港物流園。然而,不斷進入市場的新供應進一步推高空置率,並達歷史新高,本季空置率上升5.5%達到環比32.7%。 對於工業廠房市場,越來越少的公司縮小租用空間,淨吸納量首次在今年以來出現淨增長。本季度廠房市場的空置率維持穩定在24.5%,環比微降0.2%。
 
隨著需求逐步回升,業主也通過提供免租期以及裝修等優惠政策來吸引客戶,有效地將租金進一步降低。本季度北京物流市場的平均租金環比下跌了2.8%,至每月每平方米人民幣24.8元。而廠房市場的平均租金穩定在每月每平方米人民幣27.9元。 雖然北京持續强勁的租賃需求及經濟活動帶動下,但在未來12到18個月中,12萬平方米的新物流物業供應將持續推高市場的空置率,並對租金造成壓力。預計到2009年底,三分之一的物流物業設施將爲空置。

投資市場
物業投資市場活躍,土地市場繼續升溫
本季度,在整體房地産市場反彈,有實力的機構投資者加强對於北京市場的投資力度。幾宗位於核心商業區內長期處於爛尾或停工狀態的高端物業被新的投資者整體收購或獲得新資金注入。這些項目在長期停工期間一般均進行了多次的融資,在一些權益與産權方面或存在風險,因此新的投資方無論在資金實力、處理前期投資者利益及後期産品的重新定位與策劃均需要有很强的實力,才能控制好項目的後期開發。同時,也有幾宗涉及寫字樓大宗交易成交,買定是新興IT企業或有實力的能源類公司,均是自用的寫字樓買家。
 
部分地區的土地成交價不斷創出新高,樓面價格超出當前住宅銷售價的50%,反映出發展商們對未來2 至 3年的房地産市場前景持樂觀的態度。土地價格過快上漲對房價造成的潛在影響,已引起了相關政府部門的注視。預計未來土地交易,「高價」將不再被視爲企業中標的唯一標準,反而考慮其他原因,例如房屋的最終銷售價格。