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新聞

受環球信貸危機衝擊,2008年下半年澳門物業市場放緩


2009114日香港及澳門訊 根據仲量聯行澳門物業市場回顧,澳門物業市場在2008年上半年穩步增長,至下半年特別是接近年尾逐漸向下調整。樓市趨跌主要由於美國爆發信貸危機及較早前實施的各項收緊自由行政策令澳門經濟增長放緩。

2008年首三季,澳門經濟表現強勁,錄得21.6%的增長。博彩業仍然是澳門經濟增長的主要動力,整體服務出口較去年同期勁升36.2%。來自非本地居民的博彩支出及住宿支出分別按年增長45.4%47%。本地方面,隨著收入增加及利率下調,澳門的私人消費開支按年增長17.2%。然而,固定資本形成總額按年下跌17.6%,為2001年以來首次錄得負增長。

儘管廣東省政府於去年較早時收緊對自由行的限制,但去年首十一個月的訪澳旅客人數仍高達2,760萬人次,按年增加13.4%,超越同期香港的2,670萬人次。然而,接近2008年第三季尾,由於爆發環球金融風暴,澳門的旅遊業於第四季放緩。

2008年下半年,澳門的博彩業收益增幅顯著收窄,但由於首三季增長強勁,全年整體仍錄得31%的升幅,收益達到1,095億澳門元的新高。由於賭桌數目於2008年內維持於穩定水平,賭桌平均每日收益由2007年底的6,112美元上升至2008年底的8,497美元。

住宅

2008年上半年,住宅市場表現蓬勃,平均每月錄得1,440宗樓宇買賣合約登記。然而,踏入下半年,樓宇買賣合約登記宗數下跌至平均每月580宗,11月份更錄得自2003年的最低位,僅得308宗。

環球金融市場崩潰,為股票市場及樓市的升潮畫上句號。隨著源自上述兩個市場的財富效應消失,加上2009年有可能出現裁員及減薪,市民漸趨審慎及對入市持猶豫態度。

在環球金融危機及樓價下跌的陰霾下,本地銀行收緊按揭貸款。2008年底,新做樓宇按揭息率由年中時的約2.75%上調至3.75%,按揭息率與最優惠利率的差距收窄。

雖然澳門政府於2008年第二季宣布不會簽發新的博彩業牌照及不准增設賭桌,以及廣東省政府收緊對自由行的限制均未對樓市構成直接影響,但上述措施令各界關注澳門的長遠經濟前景,削弱市場氣氛及交投數量。

供應方面,2008年合共有2,389個單位推出市場,當中已售出約1,230個單位。新單位主要來自君悅灣、濠庭都會及世紀豪庭。2009年,有4,121個單位預算於年內落成,並已售出75%

2008年錄得的矚目投資成交包括:KL地段372個住宅單位及372個車位以18億售予凱雷投資集團,以及一幅位於海邊馬路的地皮以3億港元易手。

高級住宅平均資本值於2008年第四季下跌21.6%,全年下跌21.4%。中小型住宅方面,資本值於2008年下跌26.2%

金沙集團暫停旗下發展項目及裁減外籍僱員、澳門實施新的外勞政策以及賭場經營者重整人手,於2009年將進一步減少外籍僱員的人數。根據市場資料,不少外籍僱員於2008年第四季終止租約,而現租戶亦要求減租,令租金承受下調壓力。

高級住宅租金於2008年第四季下跌22.9%,全年下跌15.4%。中小型住宅方面,租金於2008年下跌17.4%

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威稱:「儘管供樓負擔能力維持於健康水平及利率持續偏低,但來自失業率上升及減薪的負面因素或會令市場蒙上陰影。買家將更趨審慎及持觀望態度。現時的信貸收緊情況相信將會延續至2009年,進一步壓抑投資者及用家需求。政府頒布新措施及賭場縮減人手令外籍僱員人數減少,加上企業收緊房屋預算,預料將削弱豪華住宅的租務需求。」

商舖

零售業銷售額於2008年首三季大幅增長39%,達到接近140億澳門元。然而,值得留意的是,按年升幅由首季的46.4%逐漸收窄至第三季的31.4%,反映零售業的銷售升勢於環球金融危機爆發前已出現放緩。

雖然2008年第四季的統計數據尚未公布,但基於消費環境趨於審慎、本地消費信心減弱及訪澳旅客人數減少,零售業銷售額錄得更顯著的跌幅絕不為奇。

2008年,澳門有四個新商場項目投入市場,合共增添471,000平方呎 (建築面積) 新供應。新項目包括永利名店街、四季名店購物中心、新八佰伴及Cerejeira

2008年首三季,街舖資本值及租值均錄得增長,儘管升幅逐漸收窄。然而,由於2008年第四季環球金融市場崩潰,街舖資本值及租值分別下跌11.8%4.6%2008年全年,街舖資本值下跌1.6%,租值則仍錄得5.8% 的增長。

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平稱:「受環球經濟不明朗因素、就業危機及財富效應消失影響,消費者信心勢將減弱,對私人消費開支構成下調壓力。同時,隨著澳門旅遊業放緩,預料訪澳旅客人數將會減少,拉低旅客的消費開支。踏入2009年,澳門的零售業銷售額相信將會下跌。」

陳錦平續稱:「由於部份零售商或會擱置擴充計劃或收縮業務,預料2009年街舖租金將會下跌。然而,由於部份主要項目暫停發展,這或會對商舖租金提供支持。」

 

寫字樓

環球金融風暴令不少銀行及金融業公司陷入困境。由於銀行及金融業租戶佔澳門寫字樓市場的比例相對較小,僅10%左右,澳門因而幸免於難,未有太多寫字樓回流市場。不過,由於新需求及擴充需求有限,寫字樓需求偏軟。

2008年上半年,由於需求強勁,寫字樓市場較為活躍,主要甲級寫字樓的使用率上升。然而,隨著澳門財富中心投入市場增添新供應,整體空置率由2008年初的20%上升至2008年底的23%

寫字樓需求集中在友邦廣場及澳門財富中心。友邦廣場方面,The Executive Centre及非凡航空分別租用該廈18,000平方呎 (建築面積)。澳門財富中心方面,永豐銀行租用12,000平方呎 (建築面積)Bally租用 9,000平方呎 (建築面積)。其他主要成交包括IGT由東南亞商業中心遷往 中土大廈 (租用8,000-9,000平方呎)以配合擴充。

寫字樓資本值及租值繼2008年首三季上揚後,至第四季分別下跌16.9%4.2%,全年則分別下跌2.6%1.1%

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱:「預料踏入2009年環球金融海嘯將繼續影響澳門經濟,寫字樓需求將持續偏軟。部份公司或會縮減業務及裁員以控制支出,寫字樓空置率因而上升。在需求轉弱及空置率上升的情況下,租金勢將下跌。」

古嘉豪續稱:「甲級寫字樓及優質商廈較具復原能力,預料其表現將繼續領先二線商廈。事實上,澳門的甲級寫字樓向為具吸引力的資產級別,被受機構投資者垂青,而這優勢亦將會持續。從較廣闊的經濟層面而言,如澳門能開發更多經濟推動因素,擴闊經濟基礎,則其經濟將更為穩實,長遠亦有助增強寫字樓需求。此外,各項策劃中基礎建設及位於橫琴的擬發展項目,可望為澳門在漸趨成熟的博彩及旅遊業以外,再增添新的長遠經濟動力。」