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廣州物業市場復蘇,寫字樓需求强勁反彈

根據仲量聯行第三季度市場回顧報告


隨著國內經濟好轉,第三季度廣州甲級寫字樓市場比預期提前復蘇,整體空置率下降,租金終於結束自全球金融危機爆發以來連續三個季度下滑的勢態並有所上升。商鋪市場也走出谷底,零售商對市場轉好持正面預期,租金恢復平穩。工業物業方面,出口貿易仍然疲弱加上市場供應量大,抑制租金增長。第三季度廣州整體豪宅市場仍保持上升勢態,但成交量則較上一季下滑。投資市場方面,大宗成交持續攀升,國內金融行業呈現主導地位。

甲級寫字樓市場
 
第三季度廣州全市甲級寫字樓淨吸納量錄得約15萬平方米,活躍的國內企業持續帶動甲級寫字樓需求復蘇並出現强勁反彈,其中國內金融企業充當領頭羊的角色。來自國內銀行的自用寫字樓需求進一步推動吸納量攀升。廣東發展銀行廣州分行和上海浦東銀行分別在珠江新城新落成的甲級寫字樓購買大面積的寫字樓自用。因此,即使第三季度出現13萬平方米的新供應量,全市甲級寫字樓總吸納量增至近240萬平方米,空置率持續下降至18%。然而,相對國內企業,外資企業需求表現仍然疲弱。

隨著需求復蘇,業主對租金協商態度轉趨强硬。部分業主更先行加租,帶動本季度整體租金按季上升3%,終止了租金自全球金融危機爆發以來連續三個季度下跌的趨勢,並且展現升勢。同時,寫字樓的大宗成交量上升和投資者信心恢復,有助推高資本值,本季度資本值按季上升2.3%。

仲量聯行廣州商業地産部副董事石堅濤預期:「短期內國內企業將繼續主導廣州寫字樓需求。年底租金下調壓力將大大减少,預期第四季度將繼續保持平穩。然而,由於2010年供應量增大,租金繼續承受壓力。此外,新增的優質供應量,例如萬菱匯、太古匯和廣州國際金融中心,將爲租戶帶來更多的選擇,促進需求上升。」

商鋪市場

隨著經濟漸趨穩定,第三季度消費市場繼續平穩增長。1-8月累計全市實現社會消費品零售總額按年增長13.8%。租金在歷經上半年大幅調整後首度回穩,第三季度按季上升0.8%,市場呈現穩定跡象。雖然整體零售租金相對年初仍有折讓,但跌幅主要集中在位置較差及空置率有上升壓力的商場。位於黃金地段的一線商場,租金相對年初的折讓較為輕微。

即將落成的新商場以及部分成熟的商場進行內部調整,優化租戶組合,吸引衆多大型國際品牌進駐廣州,令整體租賃成交上升。隨著衆多新品牌陸續進駐廣州,當地現有的連鎖店零售商對市場信心和消費市場的預期紛紛轉好。爲了鞏固市場地位,部分本地零售商重新開始擴張計劃,令整體空置率下降。在上述利好因素帶動下,租金在本季度回穩,按季上升0.8%,大部分業主對市場持正面的預期。

仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示,零售商對廣州市場恢復信心,市場重現租賃成交,預示市場已走出谷底。近期準備落成的優質商場繼續吸引零售商進駐,預料將繼續有不同類型的新品牌進入廣州市場。「隨著天河的優質商場日增,未來天河商圈將顯現領導地位,成爲廣州最核心的商圈。租金走勢方面,預計短期內整體租金下跌機會甚微,但租金在短期內難以V型反彈,上升的空間有限。」

工業物業市場

第三季度廣州外貿出口持續倒退,1-8月出口額按年下降20.3%。除了出口總額繼續出現負增長,供應量的增多逐漸對物流市場施加壓力。個別新落成的物業由於空置率高,業主採取减價策略吸引租戶,導致整體物流市場租金首次出現明顯跌幅,第三季度按季下跌2.1%。整體來說,物流業務外包需求的增長引發第三方物流公司需求上升,成爲本季度的需求動力。而隨著租金下調,大部分租賃需求集中在新落成的物流倉庫,例如普洛斯雲埔物流園三期。

産業園方面,在政府推動産業發展的情况下,國內企業的需求有助産業園租金保持平穩,本季度租金按季微跌0.4%。中國目前最大規模的動漫主題公園馬莎羅動漫城簽訂合作協議落戶廣州開發區,將帶動開發區的相關産業園及配套設施發展。

仲量聯行廣州及深圳工業部主管符永康認爲,國內經濟改善和全球出口市場逐漸復興,中期內能為廣東出口帶來正面影響,從而提升物流市場的租賃需求。然而,現有以及即將落成的供應量將遏抑租金增長。産業園方面,外包服務和創意産業將成為主要需求增長動力,惟同樣地因供應量過大將遏抑租金增長。

豪宅市場

第三季度廣州樓價持續上升,但升幅較第二季放緩。由於豪宅市場在第二季度量價齊升,導致潛在投資者對市場的投機熱度降溫,加上上半年市場在售單位吸納速度快,發展商對後市持樂觀態度並减推新單位,令第三季度市場成交量按季下跌。一手豪宅銷售量從第二季度的約2,000個單位,回落到第三季度的約1,450個單位。

由於經濟持續復蘇及整體住宅市場已重拾升軌,本季度二手豪宅資本值按季上升2.6%,但升幅放緩。雖然部份位於天河市中心的熱門樓盤在今年內有約20%升幅,但部分位於非黃金地段及以自住需求居多的二手樓盤僅錄得輕微升幅,而這也是拉低整體樓價升幅的原因之一。租務市場方面,由於近年豪宅落成量充足,租務需求未見恢復,本季度租金保持平穩,微升1%,低於售價升幅。

鑒於上半年市場從穀底走向快速反彈,已經消化了大部分之前因樓市低迷遏抑的需求,特別是投資需求,市場將慢慢回歸理性,短期內成交量將繼續放緩,但是自住需求仍然甚殷,支撑整體成交量水平。預料短期內豪宅的新推售量仍然充足,再加上樓價已從谷底反彈不少,資本值將趨向平穩。仲量聯行廣州戰略咨詢部主管唐文杰指出:「經濟的基本面保持良好,整體經濟情况持續復蘇,將可抵消預期緊縮性貨幣政策帶來的風險,預期樓市將保持穩定。」

投資市場

資本市場繼續投入房地産領域。本季度大宗房地産投資主要集中在甲級寫字樓。優質寫字樓供應的增多,以及在擴張性貨幣政策在資本市場的推動下,再加上國內企業購買甲級寫字樓的自用需求大幅上揚,對整體成交量上升起支撑作用。

投資市場繼續由國內投資者主導,特別是國內銀行,紛紛通過購買甲級寫字樓來更新辦公場所,以提高企業的競爭力。而珠江新城在金融業優惠政策的支持下,成爲衆多金融企業置業的首選。和中國整體投資市場相似,外國投資者仍然持審慎態度。隨著需求上升和商業物業租金回穩,投資者需求將繼續上升,預計投資活動將繼續保持活躍。

市場前景

仲量聯行廣州董事總經理吳仲豪總結:「從目前寫字樓和商鋪市場的復蘇情况來看,廣州商業物業已經從市場衰退中漸漸走出來,而且結合同期經濟的穩定增長,反映了這一輪商業物業市場的復蘇擁有堅實的基礎。過去不甚活躍的國內企業,現在利用市場調整的機會入市,抵消了海外機構性投資者放慢投資步伐的影響,而正是這些殷實的國內需求令市場早於預期走出谷底。」