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上海寫字樓租金顯現觸底迹象;投資市場逐漸活躍

根據仲量聯行上海第三季物業市場回顧報告


延續上季趨勢,甲級寫字樓租金跌幅漸放緩,尤其是浦東市場。仲量聯行上海董事總經理顧東尼指出:“隨著寫字樓市場越來越多用家自購使用,以及浦東區新竣工物業整體出租率上升,寫字樓業主對市場更具信心。”商鋪市場本季發展平穩,市中心並沒有新項目落成,可租用面積有限。豪宅市場,本季新推出的項目銷售反應良好,平均資本值再創高峰。投資市場方面,國內買家自用房地產收購活動活躍,本季整體市場出現升溫。同時,國內銷售需求持續刺激物流市場,非保稅倉庫受到熱捧。
 
寫字樓
本季度全市整體租金環比僅下降3.6% 。隨著租賃交易的增加及市場氣氛回升,本季租金降幅較之上一季明顯放緩,其中以浦東中央商務區市場尤其明顯,租金環比僅下降2.2%,比第二季的環比降幅8.5%明顯有改善。隨著浦東新竣工物業的出租率持續上升,越來越多業主開始停止下調其租金。國內金融業繼續成爲浦東物業市場新增吸納的主力,促使浦東空置率大幅下調至18.4%。在浦西,爲了和浦東新峻工的優質寫字樓競爭,越來越多業主下調租金,使本季浦西中央商務區租金環比下降4.4%。
 
買家自用需求加劇。可用資金充裕令許多國內企業具備購買寫字樓空間的能力,這一現象在浦東尤爲明顯。同時,業主將全資擁有的物業放售給自用買家。中國農業銀行購買中信泰富船廠項目的一棟41層寫字樓成爲上海本季最受矚目的交易。交易涉及面積爲85,073平方米,總值約人民幣 37.7億元。中融集團售出中融碧玉藍天的更多樓層,其中包括上海農村商業銀行以人民幣10.5億元買入10層寫字樓和4個商鋪單元。其它一些位於浦東的寫字樓亦正在議價出售。浦西方面,位於虹口區的上海港國際客運中心項目的其中一棟面積爲15,190平方米寫字樓以人民幣10.5億元被國家開發投資公司買入。截至目前爲止,多個國有企業已購買了該發展項目中的六棟寫字樓。從前景來看,自用客戶購買物業將繼續成爲未來12個月浦東寫字樓市場的吸納主力,可供租賃的寫字樓空間將隨之減少,將進一步降低租賃市場的空置率,緩解業主降低租金的壓力。
 
商鋪
優質購物中心租金保持平穩。租金歷經兩季的輕微下調後,第三季上海市中心優質地鋪平均租金環比上升2%,淮海路區的租金反彈是其中一個主要原因,而其餘大部份區域的業主則將租金維持在第二季的水平。許多零售商繼續將現階段的重點放在提升現有店鋪的利潤上,而非在市內大量拓充。例如,在上海唯一店鋪的Fendi在恒隆廣場店擴張後於第三季重新開業。但仍有一些零售新店於本季開業,如Me&City和G2000在淮海路相繼開張旗艦店,店鋪面積分別爲2,400及1,000平方米。由於第三季市中心區域沒有新增供應,優質商鋪空置率仍維持6.4%的低位。在目前的市場條件下,業主在與租戶的租金談判仍處於强勢地位。仲量聯行華中商鋪部總監鄧汝舜指出:“ 由於新的零售商,特別是一些中端時尚品牌,已開始在上海尋找2010年開業地點,預期未來一年需求強勁。這對於在2010年投入市場的374,828平方米新增供應無疑是個好消息。 ”
 
住宅
住宅銷售在夏季熱賣後,在秋季會否轉淡? 第三季初仍然延續第二季銷情强勁的表現,房屋存量亦有所下降。普遍現象形成是自住買家和個人投資者均陸續從返投資住宅市場。上海再度成爲長三角地區投資者首選目的地。在强勁購買需求的推動下,房價於六、七月迅速攀升至歷史新高,八月的中房上海指數較六月上升了13%。在房價上升因素的影響下,高企的房價降低了市民可負擔的能力,交易量在九月有所收縮。整體而言,第三季交易量環比下降11.7%,但比一年前仍有大幅增長,同比上升131.6%。由於房價居高不下,加上預期對第二套房屋購買者的措施及信貸方針調整,儘管接下來的幾個月是傳統的銷售旺季,但銷售量仍可能出現下滑情況。
 
購買豪華公寓需求仍然强勁。 第三季上海豪華公寓的購買需求延續了第二季的强勢。來自上海和浙江的富裕本地投資者仍是當中的主要購買力。一些豪宅項目出現了破紀錄的銷情。例如,在浦東的豪宅項目星河灣,於八月八日推出322個單位,第三季就已售出311個單位,成交均價約爲每平方米人民幣52,030元。一天之後推出的黃浦灣86個單位,以均價每平方米人民幣52,463元售出75個單元。知名豪宅項目--湯臣一品本季銷售成績亦表現突出,第三季總售出22個單位,而該項目在過去三年總共僅售出19個單位。由於各公司外籍員工數目未見增長,豪宅租賃市場依舊停滯不前。仲量聯行上海研究部總監柯志謙指出:“隨著越來越多的業主將持有物業從租務市場收回放在熾熱的銷售市場,而租金跌勢已有所放緩。”
 
投資
市場活躍,推高資本價值。相當多的寫字樓買賣交易在第三季出現,一反過去兩季低迷局面。浦西市場的最大交易爲SOHO中國以人民幣24.5億元從摩根士丹利旗下的房地産基金手中買下東海廣場。東海廣場此前已數度易手,是次交易後項目已易名爲SOHO東海廣場。市場普遍預期SOHO中國將在近期開始將該物業分層出售。2009年第一宗外資收購整棟物業的交易也於本季度成交,香港資本策略以人民幣4.8億元購得上海四季坊(In Point),一位於南京西路與吳江路交界處、建築面積爲11,000平方米的購物中心。仲量聯行上海投資部總監韓瑞杰指出:“由於空置率較低及租金具備上漲空間,優質商鋪項目廣受國內外投資者歡迎。因此,當數量有限的優質商鋪項目在市場上出售時,競買過程變得更激烈,加上供應不多,使資本值上升。”
 
雖然寫字樓空置率居高不下,且市場對未來的新增供應仍有顧慮,但由於自用客戶的投資需求突然上升,尤其是對陸家嘴區,本季寫字樓市場的平均收益依然有所下降。通過這些成交案例可見,內地企業仍是寫字樓物業最活躍的買家,而外資則專注於其它的房地産分類市場。本季度住宅市場亦有數宗成交案例,例如,摩根士丹利將莎瑪徐家匯服務式公寓以人民幣7.8億元出售給一個本地發展商。 
工業

物流
國內銷售持續刺激需求。上海八月的零售消售繼續以兩位數增長,同比上升14.6%,,國內輸送服務在上海物流市場中發揮越來越大的作用。與此同時,八月進出口量繼續下滑,同比分別達到23%和13%。優質非保稅倉庫依然廣收歡迎,租金維持平穩,而保稅倉庫租金則進一步下跌。整體市場平均租金受到的影響不大,維持在每天每平方米人民幣0.96元,預計至今年年底市場整體都將維持相對緊張的局面,因爲即將投入場市的新增供應大部份已被預租。
 
産業園區
市場維持平穩。整體而言,産業園區市場在第三季發展相對平穩,平均租金每天每平方米約人民幣3.0元。浦西市場較靜,浦東的張江及金橋區域由於有不少小型本地IT公司租賃需求而交投活躍。在跨國企業積極尋求機會在産業園區擴張或搬遷的同時,國內企業對於産業園區的需求也開始成爲一種趨勢。從未來供應來看,下一個即將完工的大型産業園區將於2009年第四季完工、總建築面積爲76,832平方米的IBP産業園區六號地塊。2010年第一季,還將有三個位於漕河徑、金橋和張江的項目投入市場,分別帶來154,977平方米、24,000平方米和65,000平方米的新增供應。
 
製造業
跨國企業冀望擴大産量以應對國內市場需求。在第三季越來越多跨國公司計劃興建新廠房。仲量聯行中國工業部總監司徒藝指出:“一些産業,例如精密化工、快速消費品以及餐飲,由於受到國內市場對其産品需求的增加而顯得份外活躍。”例如,波士膠在江蘇省常熟市爲其計劃投資4,800萬美元的新廠舉辦了奠基典禮。波士膠是財富全球五百强企業道達爾的子公司,是一家全球領先的粘合劑及密封劑製造公司。該項目完工後將成爲波士膠全球最大的工廠。此外,投資者對於收購長三角區內並擁有高出租率及穩定租戶的製造業廠房興趣濃厚。但是,在季內還沒有此類大宗交易出現。