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國內機構投資者崛起,重新釐定房地産投資市場

仲量聯行白皮書爲投資者分析市場變化和投資機會


仲量聯行今天發布了其最新研究報告《正在崛起的中國機構投資者》。這白皮書重點指出了中國房地産投資市場正處於重要的結構性轉型期。中國大陸機構投資者的崛起將在未來數年給中國房地産投資市場帶來勢不可擋的變革和機遇,其中包括:
  • 房地産市場的大宗物業投資力量將從國外企業轉變爲國內企業,並且主要是國有企業;
  • 市場競爭加劇,國際資本必須變得更加積極主動創新, 從而證明他們能够與日益活躍的國內機構投資同台競爭;
  • 交易量的增加以及市場透明度的提高將會降低市場平均投資回報率。

2009年10月1日生效的修訂後的《中國人民共和國保險法》允許保險企業將投資範圍擴大到房地産市場,這一舉措將成爲正在悄然變化的中國房地産市場的里程碑。仲量聯行中國投資部總監翰德偉(David Hand)表示:“中國房地産的大宗物業投資市場的投資主體正從外商投資過渡到國內的機構投資者,而中國國內保險企業直接進入房地産物業投資市場僅是這一重大轉變的第一步。中國大陸的市場參與者主要包括:國有保險企業、大型國有企業集團以及很快會投身其中的房地産投資信托基金。在他們崛起的同時,外國機構投資者正遭受著全球經濟衰退的擠壓。”

仲量聯行北京研究部主管覃曉梅表示:“我們對商業房地産重大交易的跟踪研究表明,在過去5年中,大陸機構投資參與者所佔的市場份額已經有了顯著的增加。這些研究結果和這份最新的《正在崛起的中國機構投資者》白皮書闡述了中國的房地産物業投資市場將要經歷不可阻擋的變革,這場變革既可轉化爲國內外機構投資者的機會,也可演變成對他們的挑戰。”

該白皮書的第一部分主要分析了中國房地産近年的形勢變化,包括國內有投資價值的物業顯現,過去十年裏國際機構投資者在本地市場的活躍和成長,以及金融危機對於世界範圍內的普遍影響,致使國際機構投資者對中國房地産市場參與的放緩和停滯。

覃曉梅指出:“2009年上半年,外國資本在中國主要大宗物業投資市場中所佔的比例從2005年達到的近60%下降到10%以下。與此同時,大陸投資者在投資領域開始變得更加引人注目,2009年上半年,他們在整體大宗物業交易中所佔的比例約爲70%。”

白皮書考察了各類現有的國內投資者以及新進入的國內投資者,指出了國有企業、保險企業、房地産投資信托基金和政府基金正準備進入房地産物業投資領域。由於這些新的市場參與者的出現,物業投資市場格局的變化將會對中國和外國投資者産生的影響,包括競爭的加劇、市場透明度的增加,價格上漲的壓力,以及繼續擴大的投資規模。該白皮書最後就市場參與者如何處理這些新的問題和如何面對機遇所提出的建議:

  • 價格上升的壓力:加劇的競爭以及國內機構投資者所具有的本土優勢將爲商業資産的價格提供支撑。
  • 外國機構投資者尋找新途徑對與市場競爭:成立人民幣基金、加强合作投資及擁有豐富的經驗和專業知識將支持外國投資者繼續保持重要市場參與者的地位。
  • 投機性投資將減少:機構投資者、開發商和最終用戶的合作將推動市場提高物業質量,完善多方合作機制。
  • 投資機會大幅增加:隨著中國物業投資市場的發展和成熟,投資者的投資組合將更加多樣化。

翰德偉先生補充道:“就當前的形勢而言,外資機構投資者的購買力正處於歷史性低谷時期,而國內企業受到鼓勵,並積極進入這一市場,這將成爲中國房地産市場的轉折點,但外國投資者的作用不會被完全遺忘。我們殷切希望中國通過現有的以及新的合作方式,與國際資本保持在資本與專業知識方面的合作。總體而言,伴隨著當今市場的迅速變化,無論是國內投資者還是國外投資者都要適應新的環境並塑造中國新的物業市場投資格局。”