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香港及澳門

仲量聯行:2009年上半年澳門住宅市場呈改善跡象


根據仲量聯行2009年澳門中期物業市場回顧,澳門物業市場在2008年上半年受環球信貸危機衝擊大幅下跌,但踏入今年三月份住宅市場逐漸呈現改善跡象。高級住宅及中小型住宅資本值重拾升軌,在2009年上半年同錄得升幅。

澳門本地生產總值連續兩季錄得負增長,分別於2008年第四季按年下跌7.6% 及於2009年首季按年下跌12.9%。2009年首季跌幅為過去10年以來的最大跌幅。服務出口淨額於2009年首季錄得負增長,跌幅集中於博彩業收益及旅遊業消費。然而,私人消費開支卻是另一番景象。澳門私人消費開支於2009年首季錄得3.4%的按年升幅,儘管升勢低於2008年第四季的9.4%。

全球經濟放緩,中國經濟亦不例外,對中國的博彩業收益構成負面影響。2009年上半年,澳門的博彩業收益總額按年下跌13.4%,錄得513億澳門元。然而,若從絕對的基準而言,澳門的博彩業收益相對2008年前仍維持於可觀水平。

澳門旅遊業亦受到負面影響。2009年上半年訪澳旅客總數錄得1,030萬人次,下跌11.4%。2009年首季,澳門旅遊業收益錄得34.6億澳門元 ,按年下跌7.3%。

沿路氹金光大道一帶,正當金沙集團暫停旗下發展項目,另一全新娛樂設施新濠天地於今年六月部份開幕。該項目由澳門新濠博亞娛樂有限公司發展,融合多種不同元素,包括酒店、服務式住宅、賭場、商場及劇院。其中一間酒店、部份商場及劇院預算於今年底開幕。
 
中國正式通過在橫琴撥出一幅約5平方公里的土地以發展粵澳橫琴合作項目,其中約1.1平方公里土地將會撥作興建澳門大學新校舍。此外,另一幅位於橫琴東南面的1,325 平方米土地,亦於2008年12月批予長隆集團使用,為期40年。長隆集團將於該地興建主題公園,整個項目將於2010及2012年分兩期落成。
 
仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出:「在橫琴的新發展計劃將有助擴闊澳門的經濟基礎,儘管粵澳橫琴合作項目的詳細規劃尚未確定,但長遠相信該項目能為澳門帶來新的經濟動力。短期而言,預料澳門經濟在2009年餘下時間將持續放緩,要看到澳門經濟好轉,則有待環球經濟展現更能持續的復甦。」
 
住宅

澳門住宅市場特別是中小型住宅,自2009年第二季開始呈現改善跡象。住宅銷售交易由一月份不足200宗的低位,回升至五月份的接近800宗。
 
為刺激住宅市場,澳門政府頒布兩項鼓勵措施,包括向首次置業人士提供4%的貸款利息補貼及實施按揭擔保計劃。上述措施旨在紓緩置業人士的負擔,以及擴闊中小型住宅的用家需求。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示:「有關置業優惠政策最近已成功推動中小型住宅的需求,儘管高級住宅市場受惠較小。現時利息偏低加上近期區內股市反彈,澳門的住宅銷售量已回升至金融危機前的水平。」

澳門部份較新及未落成的住宅項目,如濠庭都會、凱旋門、壹號湖畔及寰宇天下,在去年受金融危機衝擊後資本值大幅下挫,至近月資本值顯著回升。根據仲量聯行高級住宅資本值指數,2009年上半年高級住宅資本值平均增長2.2%。同期,中小型住宅資本值勁升12.1%。
 
由於金沙集團暫停在路氹金光大道的擴展計劃,加上澳門政府收緊輸入外勞政策,澳門的外籍僱員人數自去年第四季開始大幅減少。在外籍僱員人數持續減少及房屋預算緊縮的情況下,高級住宅租務市場持續疲軟。正當高級住宅受到嚴重影響之際,由於不少租戶因房屋預算緊縮而轉投較低檔次的住宅,中小型住宅的業主反而因此受惠。相對2008年第四季,租金普遍向下調整,但跌幅收窄。2009年上半年,高級住宅租金下跌12.6%,中小型住宅租金則微跌3%。
 
黃智威續說:「除非環球經濟真正地復甦,否則澳門經濟將持續放緩,然而,現時的低息環境加上政府實施供樓利息補貼計劃,將有助抵消經濟不明朗所帶來的部份負面影響,住宅需求及售價在2009年餘下時間將可維持穩定。」
 
寫字樓
 
澳門寫字樓市場受到全球經濟衰退的負面影響,空置率上升及租金下跌。市場上不乏公司縮減規模甚或撤出澳門的個案。公司普遍暫停擴充計劃,大部份中小型企業對成本支出日益敏感。因此,截至2009年6月底,整體寫字樓空置率進一步上升至26%。甲級寫字樓所受影響較輕微,空置樓面主要集中在新口岸外港填海區。
 
由於銀行收緊按揭貸款及投資需求偏軟,2009年首五個月寫字樓銷售宗數按年下跌67%。投資者日益審慎,2009年首六個月來自機構投資者的需求幾近零。2009年上半年寫字樓資本值平均下跌7.9%。
 
2009年上半年寫字樓租金下跌6.4%。
 
仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱:「雖然商業環境淡靜,但對投資者而言,甲級寫字樓物業既能提供約6.5%的合理回報,將繼續是吸引的資產級別。若然澳門以擴闊經濟基礎為長遠策略,則寫字樓需求將會逐漸增強。」